Хотим разобраться в теме навеса над рынком нераспроданных остатков в сданных ЖК.
Время турбулентное: всё больше проектов сдаются с заметным количеством непроданных квартир, кто-то раскачивает тему что после ввода куча квартир у застройщиков останется
Решили посчитать, сколько же квартир остаётся у застройщиков после ввода и какой навес над рынком, который «никто не видит» 🫣
Как считали
Фактические остатки в строящихся ЖК берём из отчётности застройщиков.
Квартиры, не проданные на момент ввода, закрепляем за сданным ЖК. Дальше считаем, что они распродаются по средней скорости продаж за 3 месяца или за 24 месяца, что быстрее.
Такая простая модель оценки ситуации.
Для проверки возьмём число квартир, предлагаемых к покупке в сданных ЖК на ЦИАН, Яндекс Новостройках и Домклике.
Навес — это отношение непроданных квартир в сданных ЖК к остатку в строящихся. Навес 10% означает, что на каждые 100 непроданных квартир в стройке приходится ещё 10 квартир в уже сданных домах.
📊 Главное
В августе 2026 в 18 городах в сданных ЖК осталось около 66 тыс. непроданных квартир, а в стройке — 711 тыс.
Навес в среднем — 9,3%
Год назад, в августе 2025, было 7,7%, два года назад — 7,3%. Навес вернулся к уровню трёхлетней давности: в августе 2023 было 9,4%.
За год навес вырос в 15 городах из 18.
🌡 Города по уровню навеса, август 2026
🔴 Особый случай — 71%
Саратов. В стройке меньше тысячи непроданных квартир, а на ЦИАН в сданных домах выставлено 1 369 квартир — почти вдвое больше нашей оценки. Похоже, здесь квартиры массово продают уже после ввода.
🟠 Высокий — 17,5%
Самара. За год навес вырос в 2,6 раза: в августе 2025 было 6,7%.
🟡 Выше среднего — 11–14%
Воронеж 13,5%, Краснодар 13%, Красноярск 12,2%, Челябинск 12,2%, Волгоград 12,1%, Тюмень 11,3%.
🟢 Средний — 7–10%
Екатеринбург 9,1%, Москва + Новая Москва 8,7%, Новосибирск 8,7%, Петербург 8%, Уфа 7,5%.
🔵 Низкий — до 7%
Казань 6,2%, Нижний Новгород 6,1%, Ростов-на-Дону 6,1%, Омск 4,7%, Пермь 3%.
📈 Где навес растёт
Тюмень: 2,8% → 5,8% → 11,3% за последние два года. Навес вырос в 4 раза.
Волгоград: с 7,4% до 12,1% за год.
Казань: рост с 3,5% до 6,2%, но показатель всё равно низкий.
Москва + Новая Москва: навес растёт второй год подряд, 5% → 6,9% → 8,7%.
📉 Где навес снижается
Челябинск: 30,3% три года назад, сейчас 12,2%. А был в лидерах по навесу сданных квартир у застройщиков.
Уфа: с 15,3% до 7,5% за три года.
Краснодар: с 14,9% до 13% за год.
Петербург: с 9,2% до 8% за год.
💡 Подытожим
Если считать не навес от стройки, а долю сданных квартир во всём портфеле застройщиков, то в среднем сданы 8% квартир (без Самары и Саратова). Разброс — от 3% в Перми до 12% в Воронеже.
А сделок с ними по договорам ДКП ещё меньше.
🔎 Что показывают агрегаторы
На ЦИАН в сданных ЖК 18 городов выставлено 61 тыс. квартир — это 93% нашей оценки.
Оценка и рынок сходятся.
Ещё интересно посмотреть, какую долю остатков застройщики предлагают к покупке.
На ЦИАН в продаже 425 тыс. квартир в новостройках — это 55% от всего остатка у застройщиков в стройке и сданных домах. На Яндекс Новостройках — 44%, на Домклике — 19%.
Получается, даже на самом крупном агрегаторе выставлено чуть больше половины квартир, которые застройщикам ещё предстоит продать.
ЦИАН лидирует по числу квартир в 14 городах из 18. Яндекс Новостройки впереди в Уфе, Самаре, Ростове-на-Дону и Волгограде. На Домклике предложение значительно меньше.
Напоминаем, для профессионалов рынка недвижимости «Пульс Продаж Новостроек» по всей России 🇷🇺
Заинтересовались данными сделок по ДКП? Пишите в поддержку @pulsprodajru_supportbot
🔥 @pulsprodajru