ЗАБЫЛА ВАМ РАССКАЗАТЬ...

Про ещё один объект, который мы рассматривали на покупку летом. Не с торгов, но для экономического анализа это непринципиально.

А вспомнила про него, возвращаясь из аэропорта в город.

Трехэтажное, красивое и уже "редевелопнутое" здание, 3000 кв.м., стоит и светится прямо на федеральной трассе.

- почему вы его не купили, что с ним НЕ ТАК?
- с ним все ТАК, оно НЕ ТАМ.

❓❓❓Так стоп, а федеральная трасса? А то, что все его проезжают по дороге в аэропорт?

В том-то и дело, что ПРОЕЗЖАЮТ, а не заезжают.

На субботнем вебинаре с учениками разбирала признаки выгодного объекта, и вот некоторые:

1️⃣ Оживленность района: и тут, на первый взгляд, все ок. А если присмотреться? Живущих рядом людей мало - двухэтажки, а, значит, мало местных клиентов, нужны заезжие.

2️⃣Доступность:
*️⃣пешком дойдут только двухэтажки;
*️⃣остальные на авто, которое некуда припарковать; но даже если бы парковка была, то машине очень сложно съехать с основной трассы к объекту, придётся кружиться.

Итак, 3000 кв.м.без удобного заезда и парковки - сомнительно, но...разберем дальше.

Продавец использует полный цикл жизни недвиги:
🔤 купил плохое здание;
🔤очень симпатично отремонтировал (для нас это минус, мы сами так можем, поэтому, как и этот продавец, покупаем 💩, вкладываемся и продаём с накруткой; а тут придётся покупать с накруткой);
🔤продаёт не как просто здание, а как готовый арендный бизнес (ГАБ) - ОЧЕНЬ ХОРОШАЯ СТРАТЕГИЯ.

Так ты продаёшь не кирпичи, собранные в домик, а ПАССИВНЫЙ доход, о котором многие мечтают.

Это нас привлекло, т.к. по факту объект уже работает, и значит, сразу несёт деньги, не будет паузы в доходах.

Арендаторы:
хостел;
ресторан;
магазин "Керхер";
доставка японской кухни.

Но есть нюанс...
Владелец хостела и ресторана - продавец здания. И их он продаёт вместе со зданием, а это ~75% его площади.

По итогу покупатель становится счастливым обладателем:
⚡️ресторанного бизнеса;
⚡️гостиничного бизнеса;
⚡️арендного бизнеса;
⚡️ну и здания.

И тут либо резко переквалифицироваться в ресторатора и отельера (плохая идея), либо искать новых арендаторов, которым, скорее всего площадь и ремонт хостела не подойдёт. Нужно резать помещения и ремонтировать...

Вывод: под наши стратегии объект не подошёл, но кому-то подойдёт...

Про другие объекты здесь: #объект_на_замену