Часто слышу: «Ну с продажи квартиры же всегда 13% — что тут считать?»
К сожалению, это не всегда так. И иногда разница в ставке — это сотни тысяч рублей.
В этом году Минфин дал новое разъяснение по налогообложению доходов от продажи недвижимости:
Письмо Минфина России № 03-04-05/13086 от 20.02.2026.
Ключевая идея: если недвижимость признают “предпринимательской”, доход от её продажи может облагаться по ставке до 22%, а не по привычным 13–15%.
Пока до конца не ясно, как именно на практике будут отличать личную недвижимость от предпринимательской.
Но логично предположить, что инспекции будут смотреть на совокупность признаков.
Скорее всего, в зону риска попадут объекты, которые:
✔️ сдавались официально с оформленными договорами и отражением дохода как от деятельности;
✔️ давали вам льготы или применялись в спецрежимах как бизнес‑имущество;
✔️ перепродавались в короткие сроки сериями сделок, как это обычно бывает у тех, кто фактически занимается перепродажей профессионально.
Если же по объекту ничего из этого нет и он действительно использовался как имущество личного пользования, ваша позиция ближе к ставке 13–15%, но к документам и фактам всё равно придётся относиться внимательно.
📌 Вывод в двух строках
– Для недвижимости личного пользования в большинстве случаев сохраняется ставка 13–15%.
– Для имущества, которое по факту тянет на “предпринимательское”, риск ставки 13–22% становится гораздо реальнее.
В моих программах по имущественным торгам мы такие вещи разбираем отдельно:
важно считать не только “красивую” маржу на сделке, но и чистый результат после налогов и обязательных расходов.
➖➖➖
Канал в Максе