Говорят, что недвижимость — это консервативный инструмент, большой доходности не жди, зато будет стабильность.
Посчитаем.
✔️Площадь:
Общая — 570 кв.м.
Полезная — 440 кв.м.
Это 77% полезной площади.
Мы не рекомендуем брать объекты, где полезная площадь ниже 75%. Ремонтируете вы все 570 кв.м. А деньги вам несут только 440.
В этом объекте 40 кв.м. «съедает» лестница — третий этаж. Без неё было бы 83% полезной площади — почти идеал.
Но даже эти 40 кв.м. мы коммерциализируем — размещаем рекламу: свою и арендаторов.
✔️ Инвестиции в ремонт — 12 млн.
Это примерно 21 тыс. за кв.м.
На голосованиях регулярно находятся те, кто верят в ремонт дешевле 20 тыс. за кв.м. На курсе по доходной недвижимости многие не верят даже в 25 тыс.
Реальность такая:✔️ Формат кабинетов
25 тыс. за кв.м. — ориентир, к которому можно стремиться.
Но если это ваш первый объект, у вас нет своей бригады и «своих» цен, то 40–50 тыс. за кв.м. — вполне рабочий результат.
Самые ходовые площади в нашей модели — 14 и 20 кв.м. Такие кабинеты разлетаются быстро.
✔️Ставки после редевелопмента:
— тем, кто давно с нами — 1400
— новым арендаторам — 1500
При том, что у соседей средняя ставка 900–1000.
Рост ставки — результат изменения продукта, а не рынка.
✔️ Коммунальная модель
Раньше не было отдельных счётчиков на каждый кабинет. Коммуналка была включена в ставку. Это был последний наш объект, где сохранилась такая модель.
Теперь везде:
— у каждого кабинета свой счётчик
— вода и электричество оплачиваются сверху основной аренды.
✔️ Экономика
Текущий доход — 638 тыс. руб., что на 438 тыс руб. в месяц больше, чем было.
✔️ Окупаемость ремонта (уже с учётом налогов и прочих расходов):
около 30 месяцев = 2,5 года = 40% годовых.
Эта модель и привела нас в торги.
1️⃣Берёшь недооценённый объект.
2️⃣Пересобираешь формат.
3️⃣Поднимаешь ставку.
4️⃣Фиксируешь стабильный денежный поток.
5️⃣Можно пойти дальше и продать как ГАБ - зафиксировать разовую сверхприбыль.
Но тогда исчезает поток.
🗣Часто слышу: недвижимость — это 10–15% годовых. Зато спокойно.
🔤Но спокойно — это когда ты купил бетон и просто ждёшь.
🔤Здесь 40% годовых: не пассивно, с управлением, расчётом и ответственностью.
А какая модель сейчас ближе вам:
👍 10-15% без управления
❤️ 40% с активной работой
Нажмите. Мне правда интересно, кто за какую стратегию. А завтра я выложу большое до/после 😉