Нас испортил квартирный вопрос #финансоваяграмотность

Сегодня в России действуют несколько льготных программ, которые позволяют взять ипотеку под 6-8% в год. Условия по этим программам такие широкие, что подходят практически каждому.

Банки и застройщики успешно этим пользуются, всячески стимулируя население брать ипотечные кредиты. Банки зарабатывают на процентах, застройщики сбывают построенные квартиры. Раньше завлекали нулевыми ставками по ипотеке, сегодня — кешбэком. Спойлер — никаких выгод для покупателя там особо и нет, все эти скидки — не более чем маркетинговые уловки.

Текущее засилье невероятно выгодных ипотечных предложений регулярно критикует Банк России. А критикует потому, что из-за стимулирования спроса на недвижимость, цены растут, застройщики строят еще больше жилья, банки выдают кредиты и так далее по классической инфляционной спирали. Но разве это кого-то волнует?

Как только председатель Банка России говорит, что надо сворачивать программы льготной ипотеки, потому что это попросту опасно — это мало кому нравится. Ни застройщикам, ни банкам, ни даже покупателям.

При этом, мало какой покупатель знает, что с 2021 по 2023 год средняя цена за квардратный метр в российской новостройке выросла на 50%. Разумеется, за такими темпами не поспевает ни рост зарплат, ни индексация материнского капитала. Следовательно, социальная функция льготного жилья не работает так, как задумывалось. Те, кому квартиры нужны в первую очередь — молодые семьи с умеренным достатком, далеко не всегда готовы потянуть новые цены.

А еще парадокс в том, что от ситуации с рынком недвижимости страдает само государство, которое всю эту кашу и заварило. С ростом ключевой ставки из государственного бюджета приходится выделять все больше денег на обслуживание льготной ипотеки. А вы думали, кто платит за этот праздник, банки? Нет. Недополученные проценты банки получают от государства. И чем выше разрыв между ключевой ставкой и ставками по льготной ипотеке, тем больше денег вынуждено отчислять бюджет.

Получается вот такой замкнутый круг — с распространением льготной ипотеки застройщики, банки и предприимчивые граждане повышают свои прибыли, а целевая аудитория этих программ и государство, проигрывают.

Что касается вторички, то на нее ипотеку по льготной ставке взять практически невозможно. Но это не мешает ценам на вторичку тоже расти. Пусть и не так стремительно, но эффект однозначно есть. Тут все банально — выше цены на новстройки, выше спрос на вторичку, выше цены на вторичку.

Что же будет дальше, повторение 2008 года в США? Очень вряд ли, потому общий объем выданных льготных ипотек уже превышает 7% ВВП. Учитывая нагрузку на бюджет, есть мысли, что государство будет потихоньку эти программы сворачивать.

Для инвесторов льготная ипотека и недвижимость уже стали менее привлекательны. При ключевой ставке 10%+ выгоднее положить деньги на депозит или купить гособлигации и не заморачиваться. Пока это может быть незаметно, потому что трасмиссионный механизм (эффект ключевой ставки на все остальные ставки в экономике) работает с лагом в полгода-год. А всплеск спроса на недвижимость в последние месяцы может быть связан с желанием ипотечников запрыгнуть в «последний вагон», пока ипотека не подорожала.

Из платного блога. Разбираем, когда вам пора брать ипотеку.

Простая экономика