Ника | Consulty: недвижимость в 🇵🇹

🇵🇹 Новости для молодых покупателей недвижимости в Португалии

В 2027 году правительство планирует повысить сразу два порога программы IMT Jovem: лимит полного освобождения от налога на покупку недвижимости и верхнюю границу частичной льготы

Соответствующие изменения включены в проект государственного бюджета на 2027 год (OE2027).

🏡 1. Планируют увеличить лимит полного освобождения от налогов

Сейчас молодые покупатели до 35 лет могут приобрести первое жильё стоимостью до €330 539 без уплаты IMT и Imposto do Selo.

В 2027 году этот порог планируют повысить до €338 141.

2. Планируют также увеличить верхнюю границу частичного освобождения от IMT

В 2026 году частичная льгота действует при покупке недвижимости стоимостью до €660 982.
В 2027 году этот порог планируют повысить до €676 185.

🏦 3. Продление 100% ипотеки пока под вопросом

В проекте бюджета на 2027 год правительство также упоминает продолжение программы Garantia Pública, которая позволяет молодым покупателям до 35 лет получить ипотеку с финансированием до 100% стоимости жилья при соблюдении определённых условий.

Однако окончательное решение о продлении программы пока не принято.

В марте 2026 года Banco de Portugal сообщил, что доля новых ипотечных кредитов с высоким профилем риска выросла с 3% в 2024 году до 21% в 2025 году.

Регулятор связал этот рост с государственной гарантией, которая позволяет покупать недвижимость практически без первоначального взноса.

Кроме того, Banco de Portugal и МВФ предупреждали о возможном дополнительном давлении подобных программ на цены жилья.

При этом программа оказалась очень востребованной: только за 2025 год с государственной гарантией было заключено более 25 тысяч ипотечных договоров.

Поэтому вопрос о её продлении на 2027 год остаётся открытым.

Важно: изменения налоговых порогов пока предусмотрены только проектом государственного бюджета на 2027 год и должны пройти окончательное утверждение.

Сдается абсолютно новая T1 в Marina Douro, Vila Nova de Gaia

Чудесный район у воды. Дом только что сдан. Идеальная шумоизоляция.

🏡 Просторная и светлая кухня-гостиная
🌊 Красивая веранда с видом на воду
🛏 1 спальня
🚿 2 санузла
❄️ Кондиционеры
🍽 Полностью оборудованная кухня с техникой Bosch
🚗 Большое парковочное место в подземном паркинге

Квартира на 6 (последнем) этаже.

Стоимость — 1600 евро в месяц @private_consulty

В продаже T1 в Gaia Hills — Афурада, Vila Nova de Gaia

Красивый проект на первой линии реки Дору. Район продолжает очень активно развиваться. Предложение новых проектов непосредственно у воды очень ограничено, поэтому у этой зоны отличный потенциал дальнейшего роста стоимости.

✅4 этаж, южная ориентация, 1 место в подземном паркинге

Квартира сдается с полной отделкой: полностью укомплектованная кухня со встроенной техникой Bosch, установленная сантехника и мебель в ванной.

Сдача проекта запланирована в 2028 году.

Цена: €350 000

Интересный факт: развитие этой территории и согласование проекта заняло больше 15 лет — муниципальный процесс по участку ведется как минимум с 2007 года. Сегодня результат этой долгой истории — один из крупнейших и самых заметных новых жилых проектов на первой линии Дору в Gaia.

Планировка, схема оплаты, визит на объект — @private_consulty

Продолжение истории про квартиру в Лиссабоне.

Когда мы стали уже гораздо настойчивее требовать конкретику, выяснилась неожиданная деталь: агент, который всё время говорил, что хорошо знает собственницу, даже не разговаривал с ней по телефону. Всё их общение происходило исключительно через переписку в приложении.

Фактически у него не было никакого подтверждения того, что человек по другую сторону чата — действительно собственница этой квартиры. То есть агент, который продаёт квартиру почти за €800 000, не находится в прямом контакте с собственницей — и никогда не был.

Через какое-то время агент сообщил, что она перестала ему отвечать и теперь всё взаимодействие происходит только через юриста собственницы.

Того самого юриста, на которого якобы и должна была оформляться доверенность на продажу квартиры. Мы попытались связаться с ним напрямую. По телефону он не отвечал. Общение снова происходило исключительно имейлами.

Тогда мы начали проверять его данные и его юридическую компанию. И обнаружили: такой юридической компании в Португалии не существует.

Далее нам сообщили, что драфт доверенности уже видел нотариус и что с документом всё точно в порядке. Мы попросили прислать нам этот драфт. Нам отказали и контакт нотариуса не дали.

К этому моменту мы уже подключили наших юристов.

Они начали задавать вопросы второй стороне. И после этого всё закончилось очень быстро. Нам сообщили, что собственница передумала продавать квартиру, выходит из сделки и больше продавать объект не будет.

После нескольких недель ожидания доверенности, многочисленных объяснений и заверений в том, что всё абсолютно нормально.

Через некоторое время эта же квартира снова появилась на рынке — но уже в аренду и через неизвестное нам агентство.

Позже мы выяснили, что ключи агент получил от юриста.

Знала ли сама собственница вообще о том, что в тот момент её квартиру пытались продать?

Очень жаль времени и нервов, которые клиенты потратили на эту сделку. Радует только то, что мы все вовремя остановились и не перевели деньги.

Агент и тот самый «юрист» продолжают работать в Лиссабоне.

Есть сделки, где в какой-то момент понимаешь: ещё один шаг — и клиент мог бы потерять очень много денег.

Недавно у нас был именно такой кейс в Лиссабоне. Хочу поделиться этой историей — возможно, она кого-то убережёт.

Большую часть объектов мы подбираем индивидуально под запрос клиента. Так было и в этот раз, поэтому в процессе сделки нам пришлось взаимодействовать с другим агентством, которое представляло продавца.

Квартира продавалась по принципу аукциона. Агент постоянно нас подгонял: говорил, что появляются новые, более высокие предложения и решение нужно принимать быстро.

Клиентам квартира понравилась. А найти сейчас хороший объект в Лиссабоне — задача далеко не самая простая.

Мы сделали оффер. Вскоре агент позвонил нам и радостно сообщил, что наше предложение принято. Практически сразу был подписан договор резерва.

При этом на протяжении всего процесса агент уверял нас, что хорошо знает собственницу, всё под контролем и никаких рисков нет.

Перед подписанием предварительного договора купли-продажи нашим клиентам нужно было внести порядка €120 000, а позднее, при завершении сделки, ещё около €670 000.

Сам договор агентство подготовило очень быстро.

Собственница находилась за пределами Португалии. На наш вопрос — как будем подписывать? Ответ агента был: всё дистанционно, через DocuSign.

Для нас была одна существенная проблема: никто из нас собственницу никогда не видел. Мы попросили организовать видеозвонок, чтобы подтвердить её личность и намерение продать квартиру. Организовать звонок не удалось.

Мы как агентство предложили другой путь: собственница оформляет доверенность на юриста в Португалии, доверенность должным образом заверяется и апостилируется в её стране, после чего оригинал документа предоставляется нам.

Помню, клиенты ещё спросили меня: «Но это ведь известное агентство. У них есть страховка. Точно нельзя просто подписать всё онлайн?»

Мы настояли на доверенности. Нам пообещали, что всё сделают.

Прошла неделя. Потом ещё одна.
Каждый раз появлялось новое объяснение, почему доверенность пока невозможно предоставить.

Сначала собственница была беременна и поэтому не могла доехать до нужного места. Потом она путешествовала. Потом возникли ещё какие-то обстоятельства.

Потом доверенность к нам якобы «ехала».

Продолжение — в следующем посте.

Друзья, у нас в off-market продаже появился шикарный дом T4+1 в Birre, Cascais 🏡

Обычно владелец выводит свои проекты на рынок уже после завершения работ, но нам разрешили начать продажу сейчас, в формате off-market, и организовывать визиты по согласованию. После завершения цена изменится.

Уже можно посмотреть отделку и понять, каким будет дом после завершения работ. Классический стиль, спокойные тона внутри — всё складывается в очень приятное пространство.

Большой участок — 1 100 м², редкость для этой зоны. Есть бассейн, приятная обеденная зона на улице и много места для сада и зелени 🌿
Площадь строительства — 400 м².

Отдельно хотелось бы отметить этаж на −1: очень много пространства — можно обустроить спортзал, домашний кинотеатр и большую зону отдыха.

Это лучший вариант в своем ценовом бюджете в этой зоне на данный момент.

Напишите нам — договоримся о просмотре @private_consulty

Новый проект в Кашкайше вышел в открытую продажу 🌿

Новый закрытый комплекс вилл в Aldeia de Juso, Cascais официально вышел на рынок. И сейчас на часть вилл девелопер предлагает специальные условия покупки — скидку в зависимости от выбранного плана оплаты.

Всего в проекте 43 виллы:
— 25 таунхаусов V3
— 18 отдельно стоящих вилл V4

Проект находится в тихой жилой части Кашкайша, недалеко от Guincho и Serra de Sintra. До центра Кашкайша — несколько минут на машине.

На территории комплекса — ландшафтные сады, просторные зелёные зоны, спортзал, kids club и concierge.

Паркинг на 129 автомобилей полностью подземный, поэтому территория наверху остаётся пешеходной.

В продаже V3 townhouses и отдельно стоящие V4 с частным садом, бассейном, гаражом и большим пространством на нижнем уровне, где можно сделать кабинет, домашний кинотеатр, винную комнату или дополнительную зону отдыха.

Условия покупки на ограниченный пул V3:

Вариант 1
€14 000 — резервация
10% — при подписании CPCV
10% — через 12 месяцев
80% — на сделке

Вариант 2
€14 000 — резервация
10% — при подписании CPCV
10% — через 12 месяцев
10% — через 24 месяца
70% — на сделке

По наполнению: кухни с техникой уровня Siemens, тёплые полы, кондиционирование, солнечные панели и система умного дома. Энергетический класс A.

Цены, планировки и специальные условия по конкретным виллам — по запросу @private_consulty

🔥 Новые условия покупки в проекте Gaia Hills — всего 5–10% от стоимости до вступления в собственность 

Мы уже не раз рассказывали про этот девелопмент — один из самых интересных новых проектов на первой линии Дору в Гайе, с видами на Порту. 

Сейчас девелопер предложил новые условия оплаты сразу для двух фаз проекта. Очень редкие для рынка. 

Первая фаза — Ágora
→ 5% при подписании договора купли-продажи 
→ 95% только при вступлении в собственность в сентябре 2027 года

Вторая фаза — Parque
→ 10% при подписании договора купли-продажи 
→ 90% только при вступлении в собственность в сентябре 2028 года

То есть сейчас можно зафиксировать квартиру, внеся всего 5–10% от стоимости, и не замораживать значительный капитал на ближайшие несколько лет.

Все T1 были проданы еще давно, буквально за несколько дней на старте, а часть уже выставлены на перепродажу.

При этом у девелопера пока ещё остаются варианты T2, T3, T4 и T5. 

Ожидается дальнейший рост цен. 

У каждой квартиры предусмотрены терраса, парковочное место и отдельный storage. Вокруг по проекту создадут большой зелёный парк — с детской площадкой, outdoor fitness-зоной, местами для отдыха и пикников. В квартирах — стильная отделка из натуральных материалов. Солнечные панели на крыше. Можно посетить model apartment. 

Актуальный прайс-лист по запросу @private_consulty 
Поможем выбрать лучший вариант для жизни или инвестиции.

Навигация по каналу
#Недвижимость_Порту

🌊 Закрытый pre-sale нового проекта в Порту. Открытые виды на океан — первая линия

Друзья, сегодня мы находимся на закрытой презентации нового проекта у одного из крупных девелоперов севера Португалии с сильным портфолио реализованных проектов. Уже получили доступ к прайс-листу до официального старта продаж. Это первый день пресейла.

Проект off-plan на самой ранней стадии: строительство ещё не началось, поэтому сейчас максимальный выбор квартир и самые интересные стартовые условия.

— дорогая и качественная отделка
— низкий первоначальный взнос
— перепродажа позиции по мере строительства разрешена
— специальные pre-sale условия действуют до 4 сентября

Мы уже разобрали проект по расположению квартир и можем отдельно подсказать, где будет прямой вид на океан, а где частичный.

Если рассматриваете покупку — пишите в личные сообщения, пришлём все детали: @private_consulty

#Недвижимость_Порту

Т2 в новом комплексе — Марина Дуору, Гайя

Дом только что сдан — всё новое, качественная отделка, полностью укомплектованная кухня с техникой Bosch, закрытый паркинг.

Из окон открывается прекрасный вид на Дору.

Квартиры доступны на 3ем и 6ом этаже (больше вида).

Планировки по запросу @private_consulty

#Недвижимость_Порту

🏡 В продаже — современный дом T5 с бассейном в Cascais

Если вы ищете полноценный семейный дом в Cascais и вам важно не уезжать далеко от школ, магазинов и привычной инфраструктуры, мы рекомендуем обратить внимание на этот вариант.

📍 Дом находится в Alcabideche, в составе жилого комплекса, примерно в 5–7 минутах на машине от Estoril.

Площадь дома — 262 м², три уровня.

Это действительно просторный дом, в котором предусмотрены не только спальни, но и дополнительные помещения для жизни семьи.

🛋 На первом этаже — большая гостиная-столовая 52 м² с панорамными окнами. Из гостиной вы попадаете в сад с бассейном 🌿 Летом эта зона фактически становится продолжением дома.

В доме пять комнат, включая master suite с собственной террасой. Одну из комнат можно использовать как кабинет — удобно, если вы работаете из дома.

На нижнем уровне расположено ещё одно помещение около 40 м². Его можно использовать под спортзал, кинозал, игровую для детей или вторую гостиную.

Внутри — современная отделка и тёплые полы, поэтому дом рассчитан на комфорт в прохладные месяцы.
🚗 Для автомобилей предусмотрены три парковочных места.

🎓 Рядом находится IPS Cascais British International School. В нескольких минутах — Estoril Golf Club, Estoril Tennis Club и CascaiShopping.

Есть удобный выезд на A5, поэтому отсюда комфортно добираться не только в Cascais и Estoril, но и в Лиссабон.

Если вас заинтересовал этот вариант — напишите, организуем визит @private_consulty

Навигация по каналу
#Недвижимость_Лиссабон

Несколько месяцев назад мы написали про новый проект в Penha Longa — тогда ещё на стадии закрытого пресейла

Сегодня, по последнему апдейту от команды продаж, 40% вилл уже проданы и в резерве. Для проекта в сегменте премиальной жилой недвижимости на такой ранней стадии это очень сильный старт.

Почему этот проект так хорошо продаётся, несмотря на довольно высокий чек? 
Penha Longa Edition — это последний новый жилой проект внутри Penha Longa Resort: всего 36 вилл T2–T5, каждая со своим бассейном, садом и гаражом. Проектировал их Promontorio. 

Самое ценное — то, что покупатель получает уже сформированную среду. Это не новый resort, где на рендерах обещают, что через пять лет появится инфраструктура. Penha Longa существует давно. Это закрытая территория в 230 гектаров внутри природного парка Sintra-Cascais: Ritz-Carlton, golf, spa, country club, рестораны, два из которых имеют Michelin stars. 

Очень много зелени. Огромные расстояния между домами по сравнению с обычной застройкой Cascais. Тишина, безопасность, golf, природа — и ощущение resort, в котором ты при этом живёшь в собственном доме. 

Совсем рядом находятся сразу несколько международных школ:
• TASIS Portugal International School — фактически по соседству, около 4–5 минут на машине
• Carlucci American International School of Lisbon (CAISL) — примерно 5–7 минут. Это одна из самых известных американских международных школ региона

В марте сам Penha Longa Resort приобрели L Catterton Real Estate и Cedar Capital. 
L Catterton связан с LVMH и Groupe Arnault. Для собственников вилл это хорошая новость. Крупный международный инвестор заходит в resort с намерением развивать luxury hospitality asset. А стоимость недвижимости внутри Penha Longa в долгосрочной перспективе напрямую зависит от того, насколько хорошо поддерживается весь уровень сервиса вокруг. 

Ещё сохраняется возможность войти в проект по ценам старта. Также предусмотрен комфортный поэтапный график оплаты: платежи распределены по мере строительства, а большая часть стоимости оплачивается только при оформлении виллы в собственность.

Если данный проект кажется вам близким по стилю жизни, напишите нам. Расскажем, какие виллы ещё доступны и какие альтернативы похожего уровня есть сейчас в зоне Cascais @private_consulty

Делюсь хорошими новостями — команда Consulty расширяется.

В последнее время стало больше запросов по Лиссабону и Кашкайшу, поэтому к нам присоединился Карл, который возьмёт на себя часть клиентов в этом регионе.

Особенно рада, что у нашего нового коллеги профильное образование в недвижимости. Карл окончил Master in Real Estate Development в IE University в Мадриде — специализированную программу по девелопменту и инвестициям в недвижимость: от экономики и финансирования проектов до urban development и юридических аспектов.

Программа аккредитована RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) — международной профессиональной организацией в сфере недвижимости.

Так что теперь нас стало больше — и мы сможем уделять ещё больше внимания вашим запросам 🤍