В России 24% строящегося жилья пока не выставлено на продажу — 29,1 млн кв. м. Это на 12% больше, чем год назад, и максимум с 2020 года.
При этом за январь–июль продажи новостроек выросли на 5%, до 12,7 млн кв. м. Однако этого недостаточно: распроданность строящегося жилья снизилась с 73% до 69%.
Застройщики все чаще откладывают старт продаж новых проектов, чтобы сосредоточить спрос на уже продающихся объектах.
Эксклюзивно для ❤️
Александр Канивец, сооснователь и операционный директор девелоперской компании «22/11 Девелопмент»:
Стоит уточнить, что именно считает «Дом.РФ». В объем строящегося жилья попадают проекты с разрешением на строительство, внесенные в ЕИСЖС. Физически стройка там может и не идти — здравомыслящий девелопер не начнет работы, не открыв продажи, потому что это прямое наращивание непокрытого долга. Так что 24% портфеля — это очередь из разрешений на строительство, а не замершие площадки. Цена ожидания у всех разная: если земля своя и без долга, деньги просто заморожены в участке. Если земля куплена под бридж, счетчик идет — платишь проценты, и срок паузы тебе назначает банк, а не рынок.
Если ставка снижается — это удешевляет ожидание и приближает спрос. При этом себестоимость растет быстрее цены: НДС с этого года составляет 22%, инфраструктурная нагрузка никуда не делась, рабочая сила дорожает, а прогноз по ценам новостроек на год — порядка 5–7%. Пока проект стоит в очереди, его финансовая модель стареет. Экономика, которая сходилась в 2024–2025 году, к 2027-му может уже не сходиться.
К тому же есть распроданность. Показатель 73% на вводе держится на домах, которые стартовали в период высокого спроса, — это инерция старых запусков. По портфелю целиком просадка уже видна: с 73% до 69% с начала года.
На мой взгляд, часть отложенных проектов не выйдет на рынок в прежнем виде. Их пересоберут — по классу, квартирографии, этажности. А часть проектов сменит владельца еще до старта продаж.
Какие факторы будут определять рынок в ближайшие кварталы?
Самый важный — траектория ставки: она задает и спрос, и цену паузы. Также важен ритм господдержки: два скачка спроса в этом году, январский и июньский, показывают, что рынок живет от программы к программе. Еще один фактор — структура себестоимости, именно она решает, доживет ли конкретная модель до старта.
И четвертый фактор, который в Москве уже нельзя выносить за скобки — государственный девелопмент. Фонд реновации продает излишки под брендом «Московские кварталы» и за первое полугодие нарастил объем реализации на 158% год к году, планы города — до 100 млрд рублей выручки за 2026. У этого игрока принципиально другая экономика: земля «своя», согласования проще, темп продаж не привязан к наполнению эскроу. Конкурировать с ним в сопоставимом классе и локации трудно — коммерческий проект с полученным РНС в таком районе будет стоять в очереди дольше, чем предполагала модель на защите.
🖇️ PR Dev. | Об агентстве