OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана

На osmanov.kz теперь можно смотреть генеральные планы Алматинской области выбирая по списку.

Дорога к «Кокжайлау»: акимат Алматы установил публичный сервитут на часть участка в Кокшокы.

Постановление от 14 сентября 2026 года № 3/405-1498 касается участка в Бостандыкском районе, микрорайон Кокшокы, участок 1/10.
Под строительство дороги к горнолыжному комплексу «Кокжайлау» выделено 1 665 м² из общей площади 9 724 м². Кадастровый номер: 20-313-047-024.
Публичный сервитут установлен на период строительства до конца 2029 года. Это право ограниченного пользования частью участка для указанной в постановлении цели.

Управление развития дорожной инфраструктуры должно уведомить собственника или землепользователя об установлении сервитута и сроках начала строительно-монтажных работ.

Само постановление не сообщает, что работы уже начались. Конец 2029 года указан как срок сервитута на период строительства, а не как дата открытия курорта.

Друзья, мне многие написали с вопросом новый генплан Алматы уже утвердили?

В некоторых статьях и постах появилась информация, что Правительство утвердило новую редакцию генплана до 2040 года. Но здесь произошла путаница.

В газете «Вечерний Алматы» за 29 сентября действительно опубликован текст постановления о внесении изменений. Крупный заголовок, формулировка «Правительство ПОСТАНОВЛЯЕТ», внизу фамилия Бектенова. При беглом прочтении легко принять это за готовое решение.

Но вверху стоит «ПРОЕКТ», а дата и номер нового постановления не заполнены. Указанные 3 мая 2023 года и № 349 относятся к прежнему постановлению, в которое предлагают внести изменения.

Маслихат согласовал проект корректировки. Это еще не утверждение Правительством. Подтверждения принятия и официального опубликования нового постановления я пока не нашел.

Поэтому давайте дождемся документа, прежде чем говорить, что новая редакция уже действует.

Как только постановление официально опубликуют, ваш покорный слуга проверит его и расскажет здесь, что приняли и что это значит для жителей Алматы 🙂

Не передать удовольствие платить утром ипотеку 96 627 тг.

Круглый стол закончился. Ранее просил вас прислать вопросы. Часть задал сам, часть совпала с вопросами других участников. Собрал основное, что удалось узнать.

По некоторым темам мне не хватило конкретики и цифр. Поэтому буду отдельно направлять запросы.

1. Что с сейсмоаудитом домов и что происходит после него?

В 2023-2024 годах в Алматы обследовали около 11 тыс. объектов. Из них порядка 1 600 многоквартирных домов и около 9 тыс. общественных зданий.

Я отдельно поднял вопрос старого жилого фонда. Многие дома в Алматы эксплуатируются уже 40-60 лет. В том числе панельные. Они могут иметь хороший запас прочности, но это не отменяет необходимости обслуживания конструкций, соединений панелей и металлических элементов.

По ответу ДЧС, программа сейсмоусиления есть. Сейчас в первую очередь работают со школами, больницами и другими социальными объектами.

Но по жилым домам ответа мне не хватило. Хотелось бы увидеть цифры. Сколько домов признаны несейсмостойкими, сколько уже усилено, снесено или реконструировано, сколько остается и какой по ним план.

Этот вопрос отдельно запрошу и опубликую данные.

2. Плотная застройка и безопасные места при землетрясении

Многие спрашивали, куда должны выходить жители новых ЖК, если вокруг плотная застройка.

На встрече подтвердили, что безопасное место должно находиться на открытом пространстве, вдали от зданий и линий электропередачи.

При этом отдельного норматива по таким площадкам для уже сложившейся плотной застройки нет.

Если в одном квартале живут тысячи людей, нужно понимать не только куда им выходить, но и хватит ли там места.

3. Эвакуация и дороги

Обсуждали январское землетрясение, когда многие одновременно выехали на автомобилях и город быстро встал в пробках.

По информации ДЧС, город разделен на зоны ответственности. Есть алгоритмы взаимодействия ДЧС, полиции и других служб.

В первые сутки рассчитывают на силы и технику внутри Алматы. Затем должна подключаться помощь из соседних регионов. При необходимости может привлекаться техника частных и строительных компаний.

Вопрос массовой эвакуации при поврежденных дорогах и большом количестве автомобилей остается сложным. Здесь хотелось бы увидеть более подробный сценарий.

4. Частный сектор и застройка вдоль рек

Это был мой второй вопрос.

В Алматы уже много существующей застройки вдоль рек. Есть участки и дома, которые попадают в водоохранные зоны и полосы.

Я спросил, что планируется делать с существующей застройкой.

Полного ответа сегодня не получил. ДЧС пояснило, что контроль в этой части относится к компетенции других государственных органов.

Профильного органа, который непосредственно занимается этими вопросами, на встрече не было. Поэтому здесь пока больше вопросов, чем ответов.

Отдельно запрошу информацию по существующей застройке в водоохранных зонах и полосах и дальнейшим действиям по ней.

5. Система раннего оповещения

Сейчас действует 28 станций раннего оповещения. В 2025 году построили еще 30, в 2026 году еще 40. По озвученной информации, к концу года сеть должна составить 98 станций на территории Алматы и Алматинской области.

Такая система не предсказывает землетрясение за несколько часов или дней. Она фиксирует уже начавшееся событие и позволяет выиграть небольшое количество времени до прихода более сильных волн.

6. Что известно по селевой опасности

В высокогорной зоне Алматы находится 51 моренное озеро, 118 ледников и 195 селеопасных участков.

За наиболее опасными озерами ведется постоянное наблюдение, проводятся работы по снижению уровня воды.

Бассейн Аксая пока частично не защищен, там продолжается строительство селезадерживающей плотины.

Для Алматы ранее подготовили карты селевой опасности и риска. На встрече сообщили, что теперь такие карты должны учитываться при разработке строительных проектов.

После встречи у меня осталось еще несколько вопросов. В первую очередь по реальному состоянию жилого фонда, результатам сейсмоаудита, существующей застройке вдоль рек и контролю нового строительства.

Буду запрашивать цифры и документы отдельно. Как получу ответы, поделюсь с вами.

Сегодня приму участие в круглом столе Общественного совета Алматы на тему «Готовность Алматы к селевым и сейсмическим угрозам».

Для Алматы тема более чем актуальная. Обсудим готовность города к ЧС, существующие риски и то, какие меры принимаются для их снижения.

Если по этой теме есть конкретные вопросы, которые стоит поднять на встрече напишите в комментариях. Постараюсь озвучить.

Депозит или квартира?

Сегодня можно найти вклады с доходностью около 20% годовых. Если разместить 30 млн тенге под такую ставку на целый год, доход составит 6 млн. Результат хороший. Но рассчитывать, что те же 20% будут доступны следующие восемь лет, я бы не стал. Еще весной базовая ставка Нацбанка была 18%, сейчас она составляет 16,25%.

За это время недвижимость тоже менялась в цене. В конце 2018 года квадратный метр нового жилья в Алматы стоил в среднем 327 тысяч тенге. В августе 2026 года около 740 тысяч. Рост примерно на 126%, или в 2,26 раза.

В Астане квадратный метр нового жилья в 2018 году стоил в среднем около 341 тысячи тенге. В августе 2026 года около 747 тысяч. Разница почти в 2,2 раза. Это средние цены по городам, а не доходность каждой купленной квартиры.

Есть и конкретные примеры. На старте Central Avenue квадрат стоил 370–420 тысяч тенге, в Legenda цена начиналась примерно от 424 тысяч. Сейчас квартиры в этих ЖК выставляют примерно по 1–1,5 млн за квадрат. В зависимости от того, какие предложения сравнивать, разница составляет от 135% до 305%.

Помню рекламу Alma City в Шугыле примерно по 210 тысяч за квадрат. Сейчас встречаются объявления около 700 тысяч. Район за эти годы изменился. Появился административный центр, продлили Абая, строится станция метро «Калкаман». Ее открытие тоже может повлиять на стоимость жилья поблизости, но заранее обещать конкретный процент роста нельзя.

Но здесь нельзя путать рост цены с прибылью владельца. Сегодняшние суммы взяты из объявлений, а не из завершенных сделок. За прошедшие годы квартиры достроили, во многие вложили деньги на ремонт. И не любой ЖК, купленный на старте, вырастет так же. Некоторые выходят в продажу уже по высокой цене, в которую застройщик заложил будущее развитие района.

Поэтому я смотрю, куда растет город, сравниваю стартовую цену с готовыми квартирами поблизости, проверяю дороги, транспорт и спрос на жилье в этой локации. Хорошее место может повлиять на цену, но покупателю нужно еще и не переплатить на входе.

Если деньги понадобятся скоро, депозит может быть удобнее. Если планируете вложиться на несколько лет, стоит посчитать и квартиру. Сравнивать нужно конкретный вклад с конкретным объектом, а не сегодняшние 20% с прошлым ростом удачных ЖК.

А вы бы сейчас выбрали депозит или квартиру? Почему?

Я поддерживаю идею официального статуса риелтора и понятных требований к профессии. Но главный вопрос как это будет работать на практике.

Есть риск, что все сведется к покупке "корочки" пришел, оплатил курс, получил документ и продолжаешь работать как раньше. Тогда клиенту от такого регулирования пользы не будет.

Если вводить аттестацию, она должна проверять реальные знания документы, безопасность сделки, работу с клиентом и ответственность за нарушения. Иначе мы просто создадим еще один обязательный платеж для риелторов.

В Алматы согласовали корректировку Генплана до 2040 года.

28 сентября депутаты маслихата поддержали проект. Он также получил положительное заключение комплексной градостроительной экспертизы.

Сразу уточню это еще не означает, что обновленный Генплан вступил в силу. Сейчас действует Генплан 2023 года. Корректировку должны утвердить на республиканском уровне.

За проектом я слежу уже несколько месяцев и периодически показываю изменения по отдельным районам Алматы.

Одно из заметных решений касается частного сектора. В «Компоте» и Кок-Тобе вернули зону индивидуальной жилой застройки. Ранее в проекте на этих территориях предусматривалась более плотная застройка. После обращений жителей решение пересмотрели.

Но это не означает, что частный сектор сохраняют по всему городу.

По картам корректировки есть территории, где ИЖС остается, а есть территории, где предусмотрена среднеэтажная и многоэтажная жилая застройка, общественная или коммерческая функция.

Я уже показывал такие изменения по отдельным территориям Алмалинского и Бостандыкского районов, Байбесику и другим частям города.

Например, по Байбесику часть существующего частного сектора сохраняется, а на других территориях предусмотрены жилые зоны и территории общегородских и местных центров.

Для собственника участка это серьезная разница. Но сама функциональная зона еще не означает, что целевое назначение участка автоматически поменяется. Это отдельная процедура.

Серьезно пересматривается и развитие предгорной части Алматы. Город ограничивает дальнейшее строительство многоквартирных домов в предгорьях. При планировании учитываются сейсмика, уклоны, водоохранные зоны и другие ограничения.

Большой блок корректировки касается транспорта. Предусмотрено дальнейшее развитие метро, LRT, SkyTrain, транспортно-пересадочных узлов и связей с аэропортом и железнодорожными вокзалами.

Меняются и промышленные территории. До 2040 года планируется вынести за пределы города 276 предприятий. Это тоже постепенно будет менять использование отдельных частей Алматы.

Почему за Генпланом стоит следить, если у вас есть недвижимость или земля?

Потому что сегодняшнее целевое назначение участка и то, как город планирует развивать эту территорию в будущем, не всегда совпадают.

У вас сегодня может быть ИЖС, а по градостроительной документации территория в перспективе предусмотрена под другую функцию. Или наоборот, вокруг активно строятся ЖК, а конкретная территория сохраняется под индивидуальную жилую застройку.

И отдельно повторю: Генплан не является картой сноса.

Если участок попал в зону многоэтажной застройки, общественно-деловую зону или на перспективную дорогу, это не означает автоматический снос или изъятие земли.

По конкретному участку нужно смотреть не только Генплан. Есть ПДП, красные линии, функциональное зонирование, инженерные сети, водоохранные и санитарные ограничения, документы на землю.

Пока корректировка окончательно не утверждена, я бы смотрел две версии: действующий Генплан 2023 года и согласованный проект корректировки 2026 года. По некоторым территориям между ними действительно большая разница.

Посмотреть карты Генплана и ПДП Алматы можно на osmanov.kz.

Что выгоднее: аренда или ипотека?

Дал экспертный комментарий для Krisha.kz и разобрал этот вопрос не только с точки зрения ежемесячного платежа.

Поговорили о том, кому больше подходит аренда, а кому ипотека, как влияет рост стоимости недвижимости, в каких ситуациях ипотека действительно имеет смысл, а когда с ней лучше не торопиться.

Если тоже стоите перед таким выбором думаю, будет полезно 👇

Ссылка

А карта сейсмических разломов и не только на osmanov.kz

Все зашли и продолжают работать, типичное утро в Алматы. Берегите себя!

Цены на квартиры как там?

Почувствовали?

Выходные продолжаются😅

Алматы может столкнуться с дефицитом воды.

За последние десятилетия ледники Иле Алатау потеряли около 40% своей площади. Пока они активно тают, воды в горных реках хватает.

Но это временный эффект. Чем меньше становится сам ледник, тем меньше воды он сможет отдавать в будущем.

На это накладывается рост Алматы. По прогнозам, к 2040 году население города может вырасти до 3,6 млн человек. При этом городские власти уже говорят, что примерно 40% территории города сталкивается с дефицитом воды в часы максимальной нагрузки.

Мы очень много говорим о том, сколько еще можно построить жилья в Алматы. Считаем землю, плотность, этажность, новые районы. Но город ограничен не только количеством свободной земли.

Можно построить еще миллион квадратных метров жилья. Вопрос в другом хватит ли на это воды, канализации, электричества, дорог и другой инфраструктуры?

Город уже утвердил план развития водоснабжения и канализации до 2040 года. Планируется строить новые фильтровальные станции, реконструировать водоводы, обновлять и прокладывать тысячи километров сетей. То есть проблему власти видят и деньги в инфраструктуру придется вкладывать серьезные.

Поэтому я бы не говорил, что "через 10 лет Алматы останется без воды". Это кликбейт.

Но риск того, что город будет расти быстрее, чем его инженерная инфраструктура, вполне реальный.
И это, кстати, еще один аргумент, почему нельзя бесконечно повышать плотность застройки только потому, что на конкретном участке технически можно поставить еще один ЖК.

Алматы нужно считать не только в квадратных метрах жилья. Нужно считать, сколько людей город физически способен нормально обслуживать. Напомню в СССР считали допустимым максимумом примерно до 700 тысяч человек.

Завтра, 25 сентября, в Казахстане объявлен День общенационального траура.

Выражаю искренние соболезнования родным и близким погибших.

Скорбим вместе со всей страной. Светлая память.