✅ اجاره‌و‌مشکلات‌آشکار

✍ یادداشت #مهدی_حيدرپور در شماره ۲۲۳۳ روزنامه #نقدحال

مساله مسکن همچنان يکي از مهم‌ترين مطالبات اقتصادي خانوارهاست. بازار نه در بخش خريد و فروش توانسته تحرک قابل توجهي پيدا کند و نه افزايش قيمت‌ها به سطحي رسيده که متقاضيان بتوانند از آن به‌عنوان فرصتي براي ورود به بازار استفاده کنند. در بخش اجاره نيز شرايط براي مستاجران روزبه‌روز دشوارتر شده است. از سويي ديگر تعيين سقف اجاره‌بها سال‌هاست که در روياي اجرا شدن خاک مي‌خورد، اما روز‌هاي گذشته شوراي مسکن استان تهران سقف اجاره را 25 درصد تعيين کرد و مقرر شد با مالکيني که بيشتر از اين رقم اجاره را افزايش دهند برخورد مي‌شود که اين امر مالکان را با چالش‌هاي جديدي مواجه مي‌کند و البته اين حق را به مستاجران مي‌دهد که در صورت افزايش بيش از حد قانوني مي‌توانند از مالکان شکايت کنند. فعالان بازار مي‌گويند بخشي از مالکان در هفته‌هاي اخير ترجيح داده‌اند فعلا براي ملک خود مستاجر پيدا نکنند. اين رفتار به گفته مشاوران در مورد برخي واحدهاي نوساز و املاکي که در اختيار سازندگان قرار دارد بيشتر به چشم مي‌خورد. اين خانه‌ها الزاما از بازار مسکن خارج نشده‌اند؛ مساله اين است که مالک در شرايط فعلي براي آنها تصميم نمي‌گيرد. تورم بالا، نوسانات شديد بازارهاي مالي و به‌ويژه تغييرات سريع نرخ ارز، افق تصميم‌گيري را براي بخشي از مالکان کوتاه کرده است. مالکي که نمي‌داند چند ماه ديگر سطح عمومي قيمت‌ها، ارزش ملک يا شرايط بازار در چه نقطه‌اي قرار خواهد داشت، ممکن است پذيرش يک تعهد يک‌ساله اجاره را به تعويق بيندازد. در اين وضعيت، خالي نگه داشتن خانه براي بخشي از مالکان به معناي صرف‌نظر کردن از درآمد اجاره در مقابل حفظ اختيار تصميم‌گيري درباره ملک است. اين رفتار را البته نمي‌توان به همه مالکان يا همه واحدهاي خالي تهران تعميم داد. آنچه مشاوران مناطق مورد بررسي اقتصادآنلاين توصيف مي‌کنند، تغيير رفتار بخشي از عرضه‌کنندگان در هفته‌هاي اخير است؛ تغييري که وقتي در کنار افزايش تمديد قراردادها قرار مي‌گيرد، تعداد فايل‌هاي در دسترس مستاجران را کاهش مي‌دهد. همزمان، کاهش ساخت‌وساز و کندي اجراي برخي برنامه‌هاي توليد مسکن، نگراني‌ها درباره آينده بازار را افزايش داده است. او اضافه کرد:، اما مسائل بازار مسکن همچنان پابرجاست و حل آنها نيازمند سياست‌گذاري مستمر، رفع موانع ساخت‌وساز و تقويت تعامل ميان دولت و بخش خصوصي است. کارشناسان بازار مسکن معتقداند هرچند در شرايطي که جنگ نيز اولويت‌هاي تازه‌اي را به مجموعه سياست‌گذاري کشور تحميل کرده، حفظ زيرساخت‌هاي ارتباطي و حمل‌ونقل و بازسازي سريع آسيب‌هاي واردشده اهميت مضاعفي پيدا کرده است. اما با اين حال، در کنار اين ضرورت‌ها، بازار مسکن نيز نيازمند تصميم‌هاي عملياتي براي خروج از رکود، افزايش توليد و کاهش فشار هزينه‌اي بر خانوارهاست؛ چراکه ادامه همزمان رکود خريد و فروش و رشد اجاره‌بها، فشار مسکن را براي خانوار‌هاي ايراني دوچندان کرده است. نکته قابل تامل اينکه به‌عنوان نمونه تصوير فعلي بازار اجاره تهران نشان مي‌دهد مشکل اصلي در هفته‌هاي اخير کمبود تقاضا نيست. مستاجران همچنان در بازار حضور دارند، اما بخشي از خانه‌هايي که مي‌توانستند وارد چرخه اجاره شوند، فعلا عرضه نشده‌اند. تمديد قراردادها از يک سو و تعلل بخشي از مالکان براي اجاره دادن واحدهاي خالي از سوي ديگر، تعداد فايل‌هاي در دسترس را کاهش داده است. اگر اين روند ادامه پيدا کند، بازار اجاره تهران ممکن است وارد مرحله‌اي شود که در آن پيدا کردن خانه مناسب خود به يک چالش بزرگ تبديل شود؛ حتي پيش از آنکه افزايش بيشتر اجاره‌بها به مهم‌ترين مساله بازار تبديل شود. براي مستاجران، معناي اين وضعيت ساده است: خانه در تهران وجود دارد، اما خانه‌اي که همزمان با بودجه، متراژ و منطقه مورد نظر آنها جور باشد، روزبه‌روز سخت‌تر پيدا مي‌شود. در پايان بايستي اذعان نمود تجربيات شکست‌خورده دولت در بخش تامين مسکن در ايران مانند مسکن مهر، مسکن مشارکتي، ماليات بر خانه‌هاي خالي و نهضت ملي نشان مي‌دهد که اجراي کامل و موفق اين قانون، با شکل فعلي و بدون در نظر گرفتن راهکار‌هاي مکمل، تا حد زيادي بعيد و دور از ذهن است. تعيين سقف اجاره‌بها به تنهايي يک راهکار مقطعي و ناکافي بود ‌و بدون پرداختن به ريشه‌هاي اصلي مشکل مانند تورم عمومي، کمبود عرضه مسکن و عدم جذابيت سرمايه‌گذاري در اين بخش نمي‌توان انتظار نتايج پايداري از آن داشت.

@naghdehall