Базовой причиной отсутствия значимых результатов по льготной ипотеке является непосредственно сама выстроенная система, когда льготная ипотека отдана во власть коммерции. Это касается любого направления нашей льготной ипотеки.
Посудите сами. Государство фактически саму систему льготной ипотеки не контролирует и участвует по факту только субсидиями из бюджета.
Остальное на откупе у коммерсантов:
⁃ Полные ставки и условия контролируют банки, базово отталкиваясь от ключевой ставки, но привнося различные допы по процентам, платежам и условиям.
⁃ Цены на первичку контролируют строители, совместно с банкирами.
Выше перечисленное приводит для коммерсантов к безусловной
▪️ выгодности увеличения сроков выплат
▪️ выгодности жестких условий по ипотечным договорам
▪️ выгодности роста цен на недвижимости
и многому другому.
Пример результата в будущем подхода коммерсантов к ипотеке мы можем видеть в ситуации в Штатах и Европе, где выплаты по ипотеке могут переходить на следующее поколение, при реальном отсутствии права владения недвижимости, на которую выплачивается ипотека.
Государство же наше является пассивным, в очень большой мере, элементом в текущей системе ипотеки, вся основная роль которого выражается в выплате из бюджета разницы между текущими ставками ипотеки и льготными.
До тех пор, пока государство не начнет полностью контролировать систему ипотеки, а будет просто пассивным плательщиком разницы, льготная ипотека будет фактически «мертворожденным ребенком». Это отражается цифрах построенной, но не проданной жилой недвижимости, которые я приводил ранее:
Общий объём вновь возведенного жилья к началу 2025 г. достиг 113 млн кв.м (для сравнения, в начале 2024 года было чуть больше 72 млн). Около 70% — не распродано.
К этому стоит добавить, что уже 2 года идет постепенный рост просрочек по ипотечным выплатам со стороны граждан.
Многие попытаются возразить, что государство не может и не должно влиять и вмешиваться в ценообразование, как готовой жилой недвижимости, так и ее слагающих — от цен на материалы для возведения жилой недвижимости и стоимости работ до регулирования маржи девелоперов и банков, причастных к системе ипотеки. Ибо рынок.
Возражу на это. Государство Обязано влиять и регулировать эти процессы, устанавливать директивным методом цены по всей цепочке, как и потолок маржи. Ибо жилая недвижимость, вернее доступность ее для широких слоев населения, является краеугольным камнем для решения огромного пласта государственных задач. От той же демографии с социальной атмосферой и роста благосостояния граждан в государстве до четкого и длительного функционирования большого сегмента экономики, который иначе подвержен всем «болезням», включая пузыри, скачкообразный пост цен, банкротства и т.д.
Артур Чиргадзе. Подписаться