Московские застройщики столкнулись с кризисом спроса на дорогие человейники. В августе в новостройках старой Москвы зарегистрировали около 900 розничных договоров долевого участия, на 59% меньше прошлогоднего уровня. Средняя цена совершенных сделок с квартирами и апартаментами составила 584 606 рублей за кв. м, снизившись за месяц на 4%. В Подмосковье она уменьшилась на 1%, до 226 292 рублей. На московское среднее повлияли дорогие объекты. Массовый продавец продолжает держать ценник: метр в предложении за год подорожал на 17%. Обвал продаж соседствует с требованием платить больше за жилье, которое все труднее приспособить к нормальной семейной жизни.
Например квартира в «Молжанинове» площадью 22,3 кв. м предлагается за 8,5 млн рублей. После размещения санузла и кухни семье остается часть этого пространства для сна и повседневных занятий. Отдельную детскую из такого метража получить трудно. Москва еще с августа 2024 года установила минимум 28 кв. м для однокомнатной квартиры, включая студию. При этом проекты с положительным заключением экспертизы, полученным до 1 августа 2024 года включительно, освобождены от нового требования. Город поднял нижнюю планку, сохранив возможность продавать ранее согласованную тесноту. Покупатель сегодняшнего предложения оплачивает жилищные ограничения на годы вперед.
За порогом квартиры плотность застройки превращается в конкуренцию за общую территорию. По оценке, опубликованной в мае, обеспеченность машино-местами в комфорт-классе старой Москвы составляет 0,2–0,4 на квартиру. Семья с автомобилем не может рассчитывать, что приобретение жилья обеспечит ей место рядом. 5 августа 2026 года Москва утвердила новый расчет: 0,8 места на квартиру площадью до 70 кв. м. От применения нормы освобождены, в частности, проекты с уже полученным разрешением на строительство. Требование к будущему проектированию оставляет покупателя старого проекта с прежним количеством мест. Недостающее пространство ему придется искать за пределами своего дома.
Застройщики срывают и объявленные сроки завершения домов. Из 34 массовых корпусов, намеченных к вводу в первом полугодии, 25 не ввели в заявленный квартал. Срок ввода в проектной декларации отличается от договорной даты передачи ключей. Однако без разрешения на ввод застройщик передать квартиру не вправе. Для семьи, снимающей жилье до переезда, перенос фактического заселения продлевает расходы на аренду. Высокая стоимость покупки оставляет за покупателем еще и расходы на ожидание результата строительства.
Отказ платить московскую надбавку уже фиксируют продавцы. По данным аналитиков, за 8 месяцев около 40% клиентов, первоначально искавших массовую новостройку в старой Москве, переориентировались на Подмосковье. В агентствах связывают это с дороговизной и дефицитом подходящего предложения. Часть покупателей последовательно рассматривала Новую Москву, затем уходила дальше, поскольку и там бюджет не обеспечивал желаемую квартиру. Московская прописка теряет способность оправдывать любую сумму, когда за ней следует тесное жилье с дополнительными бытовыми неудобствами.
Девелоперы отвечают сокращением самого выбора для обычной семьи. Из 22 московских проектов, вышедших на рынок в первом полугодии, 18 относятся к премиальному и высокобюджетному сегментам. Массовых стартов в старых границах города не было. Покупатель, отвергнувший тесную квартиру, поэтому лишается будущей альтернативы в своем бюджете. Уже согласованные человейники сохраняют прежние ограничения, а новое предложение все чаще рассчитывают на состоятельного клиента. Новые городские требования адресованы будущим домам, а застройщики направляют новые запуски в дорогие категории. Семья, которой нужен доступный просторный вариант, остается со старым выбором: оплачивать ограничения уже согласованных домов или искать жилье за пределами столицы.
𝐄𝐊𝐎𝐍𝐎𝐌𝐈𝐒𝐓𝐈𝐊𝐀
