↓
Основные тезисы, критикующие компанию:
1. Чрезмерная зависимость от фаундера. Адам Нойман уже подвергался неслабой критике после того, как The Wall Street Journal в своем расследовании выяснил, что он заработал миллионы покупая недвижимость и сдавая в аренду собственной же компании. Более того, у Адама сейчас есть кредитная линия на сумму более $500 млн, обеспеченная акциями WeWork. В своем S-1 компания заявляет о практически тотальных правах контроля над деятельностью компании, которыми владеет и останется владеть Адам. Такая зависимость от одного человека, безусловно, является серьезным риском.

2. Выручка компании выросла практически в 2 раза за год, но и издержки растут практически такими же темпами. Burn rate превышает $150 млн в месяц и тенденции к его сокращению не видно - издержки на поддержание сети коворкингов только растут. Кроме того, компания продолжает заключать дорогие лизинговые соглашения, будущие выплаты по которым уже превышают $47 млрд (!!!).

3. В то же самое время LTV начинает падать. Компания оценивает свой TAM в $945 млрд, а падение LTV объясняет выходом на новые, менее платежеспособные рынки.

4. Но больше всего рынок смущает оценка компании. В сети появился ряд статей, говорящих о том, что оценка WeWork неприлично раздута, так как компания называет себя “технологическим бизнесом”, по факту им не являясь. Recode сравнивает WeWork с IWG - ближайшим real-estate конкурентом, который не заявляет о том, что является технологической компанией. У IWG значительно больше площадей под управлением, больше клиентов и она уже вышла на операционную прибыль, однако рыночная оценка IWG составляет только 8% (!!!) от оценки, которую получил WeWork в рамках последнего раунда от Softbank Vision Fund. Эксперты уже шутят о том, что WeWork - это не просто real-estate компания, это reasl-estate компания, которая привлекла миллиарды просто часто повторяя слово “технологии”.

Эксперты говорят о том, что участие в IPO WeWork - это “прыжок веры”. Веры непосредственно в фаундера и в то, что, несмотря на растущие издержки и падающий LTV, WeWork успеет нащупать устойчивую экономическую модель до того, как Софтбанку надоест заливать в компанию очередной миллиард.