Какой хороший вопрос, странно, что я об этом специально не задумывался: могут ли стороны договора своим соглашением установить, что к недвижимой вещи будут применяться правила о движимостях? И, естественно, наоборот.

На отечественной почве этот очень по-академически звучащий вопрос вечно актуален благодаря распространившемуся в 90-ые годы взгляду на незарегистрированное здание как совокупность строительных материалов.

Другая актуальная практическая история - это стороны заключали договор купли-продажи коммерческого павильона из сборно-разборных пластиковых элементов, называли его в договоре "торговое сооружение" и покупатель отправлялся в суд общей юрисдикции с "ахаляй-махаляй иском" о признании права собственности на него как на недвижимость.

Суды такие решения охотно выносили; я году в 2005 сам участвовал в деле, в котором такое решение фигурировало.

Навскидку ответ на поставленный вопрос такой: нет, не могут. Потому что в первом случае они нарушат интересы третьих лиц, которые не будут знать об этом соглашении. А во втором случае - тоже не могут, потому что стороны частноправовым соглашением не могут влиять на компетенцию государственного органа - регистратора недвижимости. Тот может регистрировать права только на то, что соответствует критерию недвижимой вещи, установленном в ГК. Если стороны придут к нему, скажем, с плюшевым медвежонком и потребуют на основании своего соглашения внести в реестр запись о нем, то регистратор обязан отказать.

Любопытно, что именно такой ответ в свое время дал на этот вопрос Касс.суд Франции; за что получил, правда, большую порцию критики в литературе. А вот ГК Латвии прямо говорит о том, что стороны могут договориться о применении положений о недвижимости к движимым вещам.