Гражд.коллегия верх.суда рассмотрела интересный спор из сферы права недвижимости (№ 18-КГ25-150-К4).

В нем стоял очень любопытный вопрос о том, что происходит с постройкой при её физическом изменении.

В определении мы сталкиваемся с "золотым составом" гражд.коллегии - судьями Горшковым, Киселевым и Марьиным. Напомню, что это те судьи, которые вынесли определение по леденящему душу делу о публичной дефекации.

Определение написано бесталанно. В нем есть много цитат норм ГК, пунктов постановлений пленума. Есть даже строгая фраза о том, что кассация не исправила ошибки первой инстанции и апелляции. В нем нет только одного - юридических рассуждений. Но это, как известно, фирменный стиль симпатичнейшей гражд.коллегии.

Фабула дела такова.

В г. Сочи на улице Одоевского, 87 (зачем-то суды общей юрисдикции занимаются бессмысленным делом - вымарывают все цифры и адреса из актов; но мне потребовалось ровно 60 секунд чтобы установить место, о котором идет речь в акте верх.суда) когда-то находилось советское рыбоперерабатывающее предприятие.

Собственником всех зданий был ИП Скоробогатов. Он получил землю в аренду для целей строительства, на участке началось возведение многоквартирного дома.

Однако одно из зданий предприятия - проходная - не была снесена в ходе стройки. Она была несколько раз перепродана и теперь ее собственником является гражданка Кузнецова.

Дом построен, введен в эксплуатацию, и теперь УК дома и некоторые из его жильцов обратились с иском о сносе здания проходной.

Суды иск удовлетворили со ссылкой на то, что постройка является самовольной, так как оно должно было быть снесено при строительстве многоквартирного дома.

Кроме того, суды сочли, что она является самовольной, так как ее собственник изменила высоту постройки - с 2.7 м. до 4.2 м.

Гражд.коллегия с судами не согласилась, отменила акты. Она сослалась на то, что постройка была возведена до 1995 г., следовательно, к ней неприменимы правила о самовольном строительстве. Это верный вывод.

Но дальнейшие фрагменты определения о реконструкции здания я, признаться, вообще не понял.

Как правильно как-то заметил М.А. Церковников, для того, чтобы понять, возникла ли новая вещь, то есть, ответить на частноправовой вопрос, пользоваться публичным правом не следует.

Ответ на вопрос о возникновении новой вещи в результате изменения старой содержится в ст. 133 ГК. Если в результате добавления к вещи новых составных частей существенные свойства вещи изменяются, то появляется новая вещь.

Реконструкция - это понятие градостроительного законодательства, оно нужно для того, чтобы понять, нужно ли получать разрешение на строительные работы или нет. В результате реконструкции может появиться новая вещь, а может - и нет.

Поэтому коллегии надо было применять в этом деле п. 2 ст. 133 ГК. Именно эта норма и позволила бы дать ответ на главный вопрос дела: если в результате увеличения высоты здания оно перестало быть проходной и стала, например, жилым помещением, то это новая вещь. Если это по-прежнему проходная, но только более комфортная, то новой вещи нет.

Другой сюжетный поворот дела - продажа постройки гражданке Кузнецовой, которая якобы добросовестный приобретатель, разрешен коллегией неправильно.

Самовольная постройка - это не вещь, не объект гражданских прав. Поэтому на нее нельзя приобрести право собственности, в том числе, и по добросовестности. Поэтому добросовестность Кузнецовой вообще не имеет никакого значения для дела. Если постройка самовольна, то она должна быть снесена. Если нет - то это обычная недвжиимая вещь, добросовестность покупателя иррелевантна.