Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

📍Выхожу на задаток. Агент — молодец, очень неплохо работает. А вот все новички-потенциальные покупатели, которые в настоящий момент самостоятельно пытаются понять текущий рынок, увы...., теряют время и соответственно, — деньги.

Вот такая ситуация, друзья. Если сделка срастется, обязательно напишу развернутый пост и обо всём расскажу.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух

📍Знаете, что такое думскроллинг? Это такая навязчивая привычка бесконтрольно читать плохие или трагические новости, несмотря на ухудшение собственного эмоционального состояния. К слову, думскроллинг вызывает зависимость! Так как мозг постоянно требует всё новых «доз» негатива.

Так вот, эта привычка опасна не только усилением тревоги и депрессии, но и искажением картины мира! У человека развивается к-а-т-а-с-т-р-о-ф-и-ч-е-с-к-о-е мышление — это такое когнитивное искажение, при котором человек автоматически представляет самый худший сценарий и недооценивает свою способность справиться с ситуацией.

Думаю, о том, что я написал выше, часть подписчиков точно не знала. А вот журналисты об этом очень хорошо осведомлены, поэтому любят нам подкинуть свежую порцию ужасных новостей.

В общем, давайте прочитаем, что на днях написали «Известия» (ссылка). Если лень читать, тезисно перескажу: всё плохо, в 2026 году новостройки стали абсолютно недоступны, 481 тыс. руб./м2 — это запредельно, разрыв между ценами и доходами ужасает, ведь на 2,5 средней зарплаты москвича можно купить лишь 1 м2 в новом доме.

Догадываетесь, какие выводы сделает обычный человек, прочитав «это»?! И я, честно говоря, вообще не понимаю, зачем раздувать «из мухи слона». Точнее, догадываюсь — чем кошмарнее новость, тем чаще ее читают, а чем чаще читают — тем больше кликают на рекламу.

Так вот, как определить: данные из новости — это катастрофа или не всё так плохо? Элементарно, Ватсон: чтобы объективно оценить настоящее, нужно посмотреть… исторические данные, что я сейчас и предлагаю сделать. Давайте посмотрим на график вверху. На нем я отобразил доступность новостроек и «вторички» за последний 21 год.

Теперь, когда мы видим картину целиком, возникает вопрос: интересно, а почему журналисты не сравнивают доступность жилья в 2026 году с 2011–2015 годами? Ведь в те времена новостройки были… еще более недоступны.

Почему не пишут о том, что «вторичка» по отношению к средней зарплате находится на исторических минималках??? Ведь сейчас для покупки 1 м2 нужно всего 2 оклада, а в 2012 — аж 3,5. А это, на минуточку, на 75% дороже!

🔖 В общем, вот такие дела, друзья. Да, цены дешевыми назвать сложно, правда, есть нюанс. Раньше стоимость м2 по отношению к средней зарплате… была еще дороже.

Кто-то, скорее всего, сейчас подумает: Алексей, всё, что ты написал, — это не стоит и выеденного яйца! Это просто смешно, нужно всего лишь подождать, и всё будет ОК.

Так вот, докладываю: голословной агитацией я не занимаюсь и в текущий момент времени, да-да, именно сейчас, а не когда-нибудь, пытаюсь купить квартиру 100+ м2. Да, согласен, всё не просто, а я не «долларовый миллионер» и не родился с серебряной ложкой во рту. Но я не откладываю решение на «потом», ибо понимаю, что самая толстая книга в мире — «Полное собрание человеческих отмазок». Вот такие дела.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысливслух

💸 Недвижимость приносит доход не потому, что находится у моря. Она приносит доход, когда ею профессионально управляют

⭐️ На этой модели построен «Тамерун» — курортный апарт-отель на первой береговой линии Крыма.

Международный отельный оператор берёт на себя весь цикл работы с объектом:

 — заселение и обслуживание гостей;
 — эксплуатацию и технические вопросы;
 — прозрачную отчётность для собственника.

Инвестиционную привлекательность поддерживает гостиничная инфраструктура: собственный песчаный пляж, круглогодичные бассейны и SPA, рестораны, детские пространства и сервис уровня 5*.

Апартаменты передаются с отделкой и меблировкой. Стоимость — от 11,2 млн ₽. Срок сдачи — IV квартал 2028 года.

Вы владеете недвижимостью, а её повседневной работой занимается профессиональная команда.

➡️ Посмотреть доступные апартаменты и подробнее изучить проект

📍Ну дела… Похоже, идём на рекорд, а ситуация на «вторичке» очень напоминает 2021 год. Знаете, что случилось в прошлом месяце? Если «нет», то докладываю:

По данным «Домклик», в августе «вторичка» подорожала сразу на 3,3%. А с января, за 8 месяцев, цены на квартиры уже приросли на 16+% ... Признаться, удивлён. Да, я предполагал рост, но не такой стремительный.

В общем, пока динамика изменения цен превышает все прогнозы. И, если покупательская активность не утихнет, то уже в следующем месяце мы пробьем психологическую отметку: средняя цена на «вторичке» в Москве = 400 тыс. руб./м2.

Ну или иными словами: средне-минимальные цены на «двушки» в относительно свежих панельных домах скорее будут начинаться от 20-21 млн руб., а «однушки» — от 15-16 млн руб.

В общем, именно поэтому ЕВРО-2 по 17-18 млн руб., а ЕВРО-3 по 24-26 млн руб. в новом доме и с новым ремонтом меня уже совершенно не смущают.

🔖 Ну а что делать, такой вот рынок. Причём, прошу заметить, — всё это происходит... при 18-ти процентной рыночной ипотеке. М-да, похоже, рублей у людей — действительно очень-очень много: https://t.me/labirint_investora/1934 И этих рублей... вполне хватает на покупку квартиры.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

Старт продаж нового дома с уникальной архитектурой в жилом районе «Деснаречье» от А101

ГК «А101» открыла продажи квартир в новом доме жилого района «Деснаречье». Авторский проект разработан Архитектурной мастерской Максима Атаянца.

23-этажная башня со шпилем, каскадный корпус, панорамные виды на зелень и слияние рек Десна и Незнайка - архитектура здесь работает не только на внешний облик, но и на качество жизни.

В доме 352 квартиры, при этом более 90% планировок — нестандартные. Можно выбрать квартиру с мастер-спальней, двумя ванными комнатами или просторной террасой. А в четырёх двухуровневых пентхаусах высота потолков в гостиной достигает 6,1 метра.

«Деснаречье» особенно интересно семьям, которые хотят совместить комфорт городской жизни с ощущением собственного пространства. Для детей — безопасный двор без машин, игровые и спортивные площадки, образовательная зона и места для прогулок. Для родителей — закрытая территория, паркинг, кладовые и развитая инфраструктура района.

Именно поэтому новый дом «комфорт+» от ГК «А101» может стать не просто покупкой квартиры, а пространством для жизни всей семьи — с возможностью расти, отдыхать и проводить больше времени вместе.

Выбрать квартиру и узнать подробности о проекте можно на сайте ГК «А101»

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф

📍ЖК «ТАТУМ», застройщик «FORMA», бизнес-класс. Адрес: г. Москва, ул. Обручева, 27. Метро «Калужская» + «Воронцовская» — 5 минут пешком. Выдача ключей до 09.2029.

Текущие цены, от:

ЕВРО-2 (36 м2) — 22,7 млн руб.
ЕВРО-3 (70 м2) — 36,5 млн руб.
ЕВРО-4 (74 м2) — 41,7 млн руб.

Знаете, иногда читаю такие комментарии: «Какой замечательный жилой комплекс, какое чудесное место!» Правда, ни один из комментаторов еще ни разу не обмолвился, что не так давно это «чудесное место» было настолько гиблым, что тут даже трактористы крестились, когда проезжали мимо.

Вот такая ситуация, впрочем, удивляться здесь нечему. Ибо Москва — живой организм. Она растёт. Она меняется. И на месте потрёпанных жизнью многоэтажных сараев появляются новые современные кварталы, которые так нравятся людям.

Так вот, я написал это лишь для того, чтобы мы могли оценить локацию у метро «Калужская» не в моменте, а в перспективе — когда она полностью преобразится.

Ну а сейчас предлагаю посмотреть на карту вверху, на ней я отметил, что и где будет построено. Видите? В ближайшем будущем от бывшей промзоны «Воронцово» не останется ни следа, ни воспоминания. Причем, что важно! Это непременно случится, и совсем скоро, ведь целых пять девелоперов взялись за её застройку, причём… одновременно.

Ну а теперь перечислю, чем локация уже может похвастаться.

Первое. Что для семейного проекта важнее всего после транспортной доступности? Правильно — школа. Так вот, недалеко от ЖК «Татум» находятся корпуса школы № 1514, которая входит в ТОП-20 образовательных организаций столицы и регулярно получает Гранты мэра Москвы 1-й степени.

Второе. В 15-ти минутной доступности на метро находятся МГУ, МГИМО, РУДН, РАНХиГС и множество академических институтов.

Третье. Соседний район Коньково исторически заселен научными сотрудниками и профессурой.

Ну и как вам такое окружение? Лично я бы сказал, что не самое плохое. А если к вышеперечисленному добавить соседний Воронцовский парк и две станции метро в пяти минутах ходьбы? То-то, друзья. Именно об этом я и говорю: не стоит зацикливаться на прошлом промзоны «Воронцово» — а важно представить, какой мы будем видеть эту локацию через каких-то пять-шесть лет.

Если смотрите «для себя»: скажу честно — мне проект в общем-то нравится. Интересные семейные планировки со множеством окон, балкончики, небольшое количество квартир на этаже. Ну а сам ЖК находится чуть в глубине квартала и удален от ул. Обручева и Архитектора Власова, которую будут расширять.

Если смотрите «под аренду»: предлагаю еще раз посмотреть на карту вверху. Обратили внимание на количество новых бизнес-центров? Да-да, это будет не совсем обычный спальный район, а полноценный бизнес-кластер с пятью тысячами новых раб. мест. Знаете, что это значит? Всё верно — аренда тут будет востребована, причём всегда. Я даже больше скажу: динамика арендных ставок тут будет неплохо обгонять рынок. Ну а в текущий момент ЕВРО-2 тут сдаются за 110–130 тыс. руб. и без особого труда, конечно, при условии приятного ремонта и хорошего наполнения.

Если смотрите «под инвест»: скажу честно — если ищете иксы, то в моменте проходите мимо, так как цены в рынке. Но! Мониторить проект однозначно стоит, ибо ситуация может измениться, причём в любой момент.

🔖 Мнение автора: симпатичный семейный ЖК в перспективной локации и в 15-ти минутной доступности от топовых ВУЗ-ов и школ.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#жк_татум

📍Видели, что происходило в комментариях к предыдущему посту? Если не читали, процитирую: высокий ключ — это очень хорошо, ибо ставки по депозитам еще какое-то время будут ого-го-го, а квартиры подешевеют.

Ну или иными словами, часть моих оппонентов утверждают, что из-за высокой ключевой ставки квартиры должны подешеветь. Ну что на это сказать… Мнение оппонентов я уважаю, но не разделяю, и вот почему. Смотрите:

Предположим, Петя хочет купить квартиру. И не только хочет, но и может, ибо у него есть деньги. Что он делает при высокой ключевой ставке? Правильно — кладёт всю сумму на депозит в ожидании снижения цен.

Теперь, что делает застройщик? Правильно — он строит. Но, что важно! В текущие времена он строит-то на… кредитные деньги, ибо таков закон. Это раньше застройщик мог строить на деньги дольщиков. А сейчас всю стройку финансирует банк.

Так вот, чтобы строить, застройщик идёт в кредитную организацию и берет взаймы… деньги Пети. Ну и на этот займ банк накидывает сверху еще свой процент.

Поняли, куда я клоню? Петя хочет высокие проценты по депозитам и дешевые квартиры. И искренне удивляется, если всё происходит с точностью наоборот.

🔖 В общем, вот такие дела, друзья. Вот так и получается, что высокий «ключ» разгоняет издержки, что не даёт ценам снижаться. Но это полбеды, а основная беда в том, что сокращение инвестиций в новые проекты создаёт угрозу будущего дефицита и ещё большего роста цен. И именно поэтому, ваш покорный слуга, всё время «топит» за рабочую, а не за запредельную ключевую ставку.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух

А вот и «Эверест» от Upside.

Upside открыл продажи в самой высокой башне проекта. Она уже строится – ее возводят одновременно с остальными небоскребами.

С точки зрения продукта здесь сделали ставку на то, что сложно добавить потом: виды. Башню развернули так, чтобы большинство квартир не упирались в соседний фасад. Вместо «окна в окна» – виды на Останкино, Ботанический сад, Яузу и Лосиный остров.

На эксплуатируемой кровле разместится самая просторная смотровая терраса площадью 155 кв.м. Плюс доступ в Upside Клуб и SPA на 47-м этаже «Атласа».

Внутри – инженерия уровня проекта: приточно-вытяжная вентиляция, чиллер-фанкойл и пятиступенчатая очистка воды.

Для покупателя здесь получается довольно понятный набор: высотность + виды + дополнительная инфраструктура + уже идущая стройка.

Осталось главное – посмотреть, как все это упаковали в цену квадратного метра.

📍Ну что же, сегодня очередное заседание ЦБ по ключевой ставке. Знаю-знаю, что большинство аналитиков и участников рынка сходятся в консенсус-прогнозе о её сохранении на уровне 14,00% годовых.

Но, честно говоря, я в этом не совсем уверен. Более того, считаю, что «ключ» с вероятностью в 60% сегодня снизят. И на это есть две причины:

Первая: последние тезисы ЦБ пропитаны высказываниями про ситуацию в рыночных секторах экономики. И это, на самом деле, очень хорошо. И это значит, что регулятор готов проявлять гибкость, чего ранее в тезисах ЦБ — не наблюдалось.

Вторая: да-да, я видел и слышал, что недавно говорил Президент про ключевую ставку. Причём, высказался он так, что Блумберг тут же написал статью о том, что якобы мнения в Правительстве кардинально поменялись, ну и «ключ» теперь снижать не будут. Так вот, считаю, помимо того, что сказал Путин, не менее важно — как он это сказал.

🔖 В общем, ждём. Сегодня в 13:30 всё станет понятно. И я считаю, что шансы на снижение ключевой ставки есть. Причем шансы, в общем-то, неплохие.

UPD: Увы! Ключевая ставка без изменений = 14%
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух

В Дорогомилове рядом с Парком Победы начались продажи офисов в бизнес-центре класса А «Цетлин» от ГК «Сумма Элементов».

Объект расположен по адресу: ул. Неверовского, 10/3. Разрешение на строительство получено в августе, и работы уже ведутся.

Характеристики объекта:
⏺15 этажей, общая площадь — более 33 тыс. кв. м, из которых офисная часть — 20 тыс. кв. м;
⏺площади лотов — от 63 до 1635 кв.м;
⏺цена квадратного метра — от 550 тыс. рублей;
⏺минимальная стоимость входа — 33,6 млн рублей.

Для офисов класса А в пределах ТТК такие цены считаются рыночными;
формат отделки — shell&core, предусмотрена возможность объединения лотов и создания гибких планировок.
Первые этажи отведены под ритейл, кафе и зоны отдыха.

Архитектурное решение
Концепция названа в честь советского математика Михаила Цетлина и обыгрывает идею гиперкуба — символа движения и трансформации. Фасады будут выполнены из матовых композитных стальных панелей и стеклопакетов с зеркальным напылением.

Внутреннее пространство включает двухсветное лобби высотой 11,5 м, офисные потолки — 3,7 м, в торговых зонах — 5 м. Также предусмотрены офисы с потолками до 7,5 м и приватными террасами. Открываются виды на Парк Победы, «Москва-Сити» и центр города.

Инженерная инфраструктура:
⏺подземный паркинг на 120 машино-мест с автомойкой, сервисной зоной и зарядными станциями для электромобилей;
⏺установлены скоростные лифты, системы центрального кондиционирования и вентиляции. Все решения спроектированы без излишеств, которые могли бы увеличить эксплуатационные расходы.

Сроки и финансирование
Ввод в эксплуатацию запланирован на 2028 год. Продажи ведутся в соответствии с 214-ФЗ, проектное финансирование предоставлено Банком ДОМ.РФ.

Локация
Расположение в кластере «Большой Сити» — преимущество благодаря близости к метро и ТТК, что обеспечивает удобную транспортную доступность.

Потенциал для аренды
Арендные ставки в районе варьируются от 35 до 64 тыс. рублей за кв. м в год в зависимости от класса.
При стоимости покупки 550 тыс. за «квадрат» ориентировочный срок окупаемости составляет 8–9 лет — втрое быстрее, чем у жилой недвижимости. При этом ликвидность офисов высокого качества в данной локации оценивается как стабильно высокая.

Для собственного бизнеса
Объект подходит компаниям, которым требуется представительский офис с хорошей транспортной доступностью и статусной архитектурой.
«Цетлин» — один из немногих проектов в этом сегменте в границах ТТК.

Итог
Проект заслуживает внимания благодаря удачной локации и достойным параметрам. Он может быть интересен как для инвестиций под аренду, так и для размещения собственного офиса при наличии соответствующего бюджета.

Рекомендуется рассмотреть его тем, кто ищет качественные офисные помещения в пределах ТТК.

Подробная информация представлена на сайте проекта.