Довольно давно я делал пост о том, что не нужно инвестировать в недвижимость, потому что казалось, что даже в США в этой сфере доходность не выше, чем в акциях. Но тут ситуация оказалась такой же, как и с взятием в долг - я не знал о технических подробностях.
В США очень нетривиальная налоговая система, сконструированная с целью поддерживать разрыв между богатыми и бедными. Давайте рассмотрим на примере типичный сценарий, происходящий у домовладельца в США.
Итак, всё начинается с того, что предприниматель берёт ипотеку и покупает дом. Он регистрирует его в качестве бизнес-собственности и начинает зарабатывать деньги, сдавая в аренду.
Бонус для богатых №1: процентные платежи по долгу вычитаются из налоговой базы, если дом сдаётся в аренду. К примеру, если вы заработали на аренде со всех домов лям в год, а по всем ипотекам заплатили 500к за проценты, то налог на доход будете платить не с миллиона, а с 500к. У людей, берущих ипотеку на свой первый дом, это работает только на первые 750 тысяч от стоимости дома, и этот порог исторически понижается.
Бонус для богатых №2: все расходы на содержание вашей бизнес-собственности можно такие вычитать из налоговой базы. Если я в своём доме буду делать ремонт, то заплачу за него с оставшихся ~60% зарплаты, и никто мне скидку за это не сделает.
Самое сочное:
Бонус для богатых №3: rental property depreciation. Если ваш дом стоит миллион, и само здание стоит из них 500 тыщ, то эти 500 тыщ делятся на 27.5 лет, и их постепенно можно вычитать из налоговой базы. Типа ваш дом изнашивается за эти 27.5 лет, и вы как бы теряете эти деньги и это ваш "бизнес-расход". Со своим домом такое делать нельзя. Иначе говоря, это генератор capital loss из ничего.
А теперь панчлайн. Представьте, что прошло 30 лет - вы навычитали 500 тыщ из своей налоговой базы за это время, ваш дом типа "износился" в ноль. Но потом вы решили, что всё - хватит с вас недвижки, и продаёте дом за 5 миллионов - цены-то выросли за 30 лет. Тут к вам приходит налоговая и говорит:
Чел, ты продал свой дом дороже на 4 миллиона. Во-первых, гони Capital Gain Tax, а во-вторых, всё, что ты там навычитал, мы тебе запишем в дополнительный доход за этот год.
Но этого можно избежать, если... 🥁🥁🥁 купить себе другой дом для сдачи за 5+ миллионов! Тогда вы заполняете специальную форму "1031 Exchange", и как будто бы и не было никакого факта продажи. И теперь на этом доме, который вы себе купили на эти деньги, навсегда будет чёрная метка - если продать его и забрать кэш, то вам в лицо прилетит всё вот то, что я сказал выше. Таким образом, получается, что деньги, инвестированные в недвижку, искусственно удерживаются в ней огромными налогами на её покидание.
Надо понимать, что это всё только лишь в США. В той же России через 5 лет после продажи нет даже налога на прирост капитала, а доход весь в чёрную anyway. Проблема России лишь в том, что те знаменитые однушки у метро приносят доходность в 5% при инфляции в 20%, а сама стоимость недвижки в долларах ниже, чем в 2012, хотя доллар с тех пор обесценился в 1.5 раза. Но кого волнует эта математика...
Что же касается США, то инвестиции в недвижимость дают доходность, сопоставимую с индексом, с учётом всех бонусов выше. И если она даже немного выше, то, в отличие от индекса, требует временных затрат, так что по сути является для вас рабочим местом. Это будет выгоднее, чем работать в старбаксе, но если вам вдруг платят зарплату акциями SpaceX, то...
@knowledge_accumulator