یادداشت کارشناسی
محمد غلامی | ۲۰ شهریور ۱۴۰۵

موضوع: الزامات و ظرفیت‌های اقتصاد دیجیتال و حکمرانی هوشمند در اجرای ماده (۸) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها

ماده (۸) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها ظرفیت مهمی برای شفافیت داده‌محور بازار مسکن، کاهش عدم تقارن اطلاعاتی و توسعه حکمرانی هوشمند ایجاد کرده است. بر اساس این ماده، وزارت راه و شهرسازی مکلف است با بهره‌گیری از داده‌های معاملات و فناوری‌های نوین، از جمله هوش مصنوعی، بازه قیمت و اجاره‌بهای منطقه‌ای را کشف و اطلاعات آن را به‌صورت برخط و رایگان در اختیار عموم قرار دهد.

از منظر اقتصاد دیجیتال، پیشنهاد می‌شود دولت در این حوزه به جای ایفای نقش «توسعه‌دهنده و اپراتور»، بر نقش تنظیم‌گر، سیاست‌گذار و متولی داده‌های حاکمیتی تمرکز کند. ضرورت ندارد دولت خود اقدام به توسعه موتور هوش مصنوعی برای تخمین ارزش املاک یا ایجاد سامانه‌ای موازی با راهکارهای موجود بازار کند. چنین رویکردی علاوه بر افزایش هزینه و زمان اجرا، می‌تواند موجب رقابت دولت با بخش خصوصی و تضعیف انگیزه سرمایه‌گذاری در فناوری‌های ملکی (PropTech) شود.

در سال‌های گذشته، سکوها و شرکت‌های فناور متعددی در ایران در حوزه داده‌های ملکی، تحلیل بازار، قیمت‌گذاری و ارزش‌گذاری املاک شکل گرفته‌اند و می‌توان از ظرفیت آنها برای اجرای این حکم استفاده کرد. پیشنهاد می‌شود یک چارچوب رقابتی برای ارزیابی و به‌کارگیری موتورهای هوش مصنوعی بخش خصوصی ایجاد شود؛ به‌گونه‌ای که شرکت‌های واجد صلاحیت، با استفاده از داده‌های حاکمیتی و داده‌های اختصاصی خود، مدل‌های کشف قیمت را توسعه دهند و دولت صرفاً کیفیت و عملکرد آنها را بر اساس استانداردها و داده‌های آزمون مستقل ارزیابی و تأیید کند.

در این مدل، نقش دولت شامل تأمین و حکمرانی داده‌های پایه، تدوین استانداردها، تأیید صلاحیت مدل‌ها، ممیزی و پایش عملکرد، صیانت از حریم خصوصی و امنیت داده‌ها و تضمین دسترسی عمومی به خروجی‌های رسمی خواهد بود. همچنین باید امکان ارائه خدمات ارزش افزوده توسط سکوهای خصوصی بر مبنای داده‌ها و خروجی‌های رسمی فراهم شود تا این ظرفیت به یک سامانه دولتی کم‌مخاطب محدود نشود.

از سوی دیگر، واگذاری اجرای خدمت به بخش خصوصی باید با تنظیم‌گری هوشمند همراه باشد. استفاده از ابزارهای RegTech و SupTech می‌تواند امکان پایش برخط عملکرد مدل‌ها، میزان خطا، انحراف از معاملات واقعی، تغییرات غیرعادی قیمت، کیفیت داده‌ها و سایر شاخص‌های نظارتی را فراهم کند. در نتیجه، هوش مصنوعی نه‌تنها در خدمت کشف قیمت، بلکه به‌عنوان بخشی از زیرساخت حکمرانی بازار مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد.

اجرای این الگو می‌تواند همزمان چند هدف را محقق کند: افزایش شفافیت معاملات، کاهش عدم تقارن اطلاعاتی، ارتقای کیفیت سیاست‌گذاری، کاهش هزینه‌های اجرایی دولت و توسعه بازار خدمات دیجیتال و هوشمند ملکی. همچنین داده‌ها و زیرساخت ایجادشده می‌تواند در آینده مبنای توسعه خدماتی مانند مشاوره هوشمند خرید و اجاره، تحلیل سرمایه‌گذاری و سایر خدمات مالی و ملکی قرار گیرد.

پیشنهاد می‌شود در تدوین و اجرای آیین‌نامه ماده (۸)، الگوی «دولت تنظیم‌گر ـ بخش خصوصی ارزش‌آفرین» مبنا قرار گیرد؛ به این معنا که دولت متولی داده‌های حاکمیتی، استانداردگذاری، نظارت و تضمین دسترسی عمومی باشد و توسعه و بهره‌برداری از موتورهای هوش مصنوعی و خدمات ارزش افزوده به سکوهای خصوصی واجد صلاحیت سپرده شود.

در این چارچوب، به جای سرمایه‌گذاری دولت برای ساخت یک موتور واحد قیمت‌گذاری، رقابت میان موتورهای هوش مصنوعی بخش خصوصی شکل می‌گیرد و نظارت بر آنها نیز با استفاده از RegTech و SupTech انجام می‌شود. این مدل می‌تواند اجرای سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر ماده (۸)، جلوگیری از انحصار دولتی، تقویت اقتصاد دیجیتال و افزایش شفافیت و کارآمدی بازار مسکن را به همراه داشته باشد.

https://t.me/irdigeco