Доходность недвижимости в Минске, 2005-2026 (август)

Построил график цен на недвижимость в Минске и посчитал доходность за последние 20 лет. Аренду не учитывал, только изменение цены.

В качестве исходных данных взял индекс Realt, который отображает среднюю цену метра во всех объявлений портала.
(гораздо лучше были бы данные реальных сделок, но они есть только с 2014 года)

Ниже мои субъективные наблюдения.

Худшие и лучшие годы

Худшим для минской недвижимости стал 2009-й - метр рухнул на 27%. Второе крупное падение пришлось на 2015-й - минус 25%. Частично это объясняется девальвацией (доллар тогда вырос в полтора раза), но дело было не только в ней: одновременно падала нефть и вместе с ней российский рубль.

А вот что удивляет, так это 2011-й. Год мощнейшей девальвации, доллар вырос втрое, а цена метра в долларах снизилась почти незаметно, всего на 7%. Возможно, дело в том, что кризис был наш локальный: в России в то время все было хорошо, нефть стояла на максимумах.
Для себя делаю вывод, что недвижимость реагирует скорее на экономическую ситуацию в целом, чем на курс доллара.

Лучшим годом стал 2007-й с аномальными +71%. Это смело можно назвать пузырем.
Второй по величине годовой рост был в 2013-м: +31%.
Сможет ли столичная недвижимость в этом году подобраться к этим цифрам? Посмотрим, пока рост +21% с начала года.

Что еще бросается в глаза: после достижения предыдущих пиков, в 2007-м и 2013-м, цены падали три-четыре года подряд.

Доходность

Чтобы корректно сравнивать недвижимость с другими инструментами, нужно смотреть на среднегодовую доходность. И вот здесь самое интересное. Результаты сильно отличаются в зависимости от времени покупки:

вход в 2005 → +4,3% годовых за 20 лет
вход на пике 2007 → +1,1% годовых за 18 лет
вход на пике 2013 → +2,9% годовых за 13 лет
вход на дне 2016 → +8,1% годовых за 10 лет

Покупка на пике 2007-го принесла бы доходность ниже долларовой инфляции. То есть за 18 лет владения вы бы потеряли в реальном выражении. А вот покупка на дне 2016-го принесла бы доходность, сопоставимую с американскими акциями.

В среднем же за 20 лет получается 4,3% годовых. Но и они не гарантированы, и зависят от времени продажи. Если бы вы купили в 2005 и продали, скажем в 2023-м, доходность составила бы всего 1,8% годовых.

***
Результат на столичном рынке недвижимости определяется в большей степени не тем, что ты купил, а когда. Причем усреднить, как с акциями, не получится: квартиру не купишь и не продашь по частям. Кредит тоже не поможет, он просто растягивает платежи, а цена фиксируется в момент сделки.

Единственное, что реально сглаживает разницу между удачным и неудачным входом, - доход от аренды. Он капает независимо от того, что с ценами, и со временем его вклад перевешивает время покупки.

А как вы, рассматриваете недвижимость в качестве инвестиций?
👍 Да, хотел бы купить и сдавать
🔥 Уже купил и сдаю
🤔 Нет, слишком дорого/рискованно и т.п.