Купили квартиру, а потом с вас требуют долги прошлого хозяина: что делать, если коммунальщики уже пошли в суд

Иногда после покупки квартиры вместе с первой квитанцией обнаруживается неприятный бонус — долг прежнего собственника на десятки или сотни тысяч рублей. А иногда УК или РСО не просто переносят его в новый лицевой счет, но и пытаются взыскать уже через суд. Но в большинстве случаев платить чужой долг новый собственник не обязан.

Когда чужой долг платить не нужно?

По общему правилу обязанность собственника оплачивать содержание жилья и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности на квартиру (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Поэтому долги прежнего хозяина за воду, отопление, электричество, содержание жилья и другие ЖКУ остаются именно его долгами. Сам факт покупки квартиры не превращает нового собственника в должника. Суды также признают незаконным выставление новому владельцу задолженности предыдущего собственника.

Не меняет ситуацию и то, что УК оставила старый лицевой счет или перенесла задолженность в новую квитанцию. Можно письменно потребовать убрать чужие начисления, приложив выписку из ЕГРН и договор купли-продажи.

Но есть исключение — капремонт

А вот задолженность по взносам на капитальный ремонт действительно следует за квартирой.

При переходе права собственности долг прежнего владельца по капремонту переходит к новому собственнику (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Поэтому такой долг уже придется погашать покупателю. Исключение — если прежним собственником было государство в лице Российской Федерации, региона или муниципалитета: их задолженность на покупателя не переходит.

Что делать, если коммунальщики уже пошли в суд?

Долги за ЖКУ часто взыскивают через судебный приказ. Его мировой судья выносит без судебного разбирательства и вызова сторон.

Если пришел судебный приказ, с момента получения его копии есть десять дней на возражения (ст. 128 ГПК РФ). Причем подробно доказывать, почему долг чужой, на этой стадии не обязательно: достаточно заявить о несогласии, и приказ подлежит отмене (ст. 129 ГПК РФ).

Если приказ обнаружился уже после ареста счета или списания денег, возражения можно подать и позднее, но придется объяснить, почему сделать это вовремя было невозможно по независящим причинам, и подтвердить это документами (п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 27.12.2016 N 62).

После отмены приказа коммунальщики могут обратиться уже с обычным иском.

🅰️ если это обычный иск?

Нужно представить письменные возражения и показать, с какого момента квартира принадлежит вам. Обычно для этого достаточно выписки из ЕГРН и договора купли-продажи.

Если долг начислен за период до покупки квартиры, нужно прямо ссылаться на п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ и требовать отказать во взыскании этой суммы с нового собственника.

🅰️ если часть долга все-таки ваша?

Тогда стоит дополнительно проверить срок исковой давности.

По долгам за ЖКУ действует общий трехлетний срок, причем он считается отдельно по каждому ежемесячному платежу (ст. 196 ГК РФ, п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 N 22).

Но есть важный нюанс: сам суд автоматически старые долги не спишет. О применении срока исковой давности нужно заявить до вынесения решения (ст. 199 ГК РФ).