Об ипотечных облигациях Дом РФ

Я уже много писал о пузыре в российской недвижимости, который дует господин Мутко через свой Дом РФ.

Теперь затрону тему их ипотечных облигаций.

Дом РФ выдает ипотеку физлицам на покупку жилья. И под эти ипотеки они выпускают облигации, таким образом перекладывая кредитный риск с себя на тех, кто эти облигации покупает. То есть, те, кто сейчас берет ипотеку в Дом РФ, возвращать ее будут по факту покупателям этих облигаций.

Эти облигации получили высокие кредитные рейтинги, поскольку по факту обеспечены залоговой недвижимостью.

По этой причине ставка по этим облигациям находится на уровне с ОФЗ. То есть, фактически на уровне безрискового актива относительно рублевой зоны.

При этом в этих облигациях есть одна очень интересная заморочка: мутная амортизация. Проще говоря, эмитент не задает строгих величин амортизации в календаре, а говорит — отдам, как смогу, но не позже, чем через 30 лет.
Для тех, кто не в курсе: амортизация означает возможность обратного выкупа облигации эмитентом.

Что это означает на практике? Возможность маневра для Дом РФ за счет инвестора при любых раскладах.

Представим, что Набиуллина снизит ключевую ставку ещё больше, например, до 2%. Или наоборот, увеличит до 10%.
Для держателя обычных облигаций, например, ОФЗ, фактически ничего не поменялось бы — вы бы точно знали, когда и какие денежные потоки ждать. А что будет с этой ипотечной облигацией?

Если ключевая ставка упадёт, эмитенту будет выгоднее скорее выкупить эти облигации, потому что теперь он сможет выпустить новые, под ещё более низкий процент.

Поэтому в очередную дату амортизации Дом РФ может просто вернуть номинал в виде амортизации 99.99999% ее стоимости. И ещё 30 лет вы будете получать купон 6%, но не от 1000, а от 0.01 рубля.
Так произошло, например, с вот этой облигацией ДОМ РФ $RU000A0ZYJT2.

Её выпустили всего два года назад под жирные по нынешним временам 11%. И вот уже почти всю её выплатили обратно через амортизацию. Инвесторам теперь нужно думать, куда вложить деньги, но под более низкий процент.

А вот если ключевая ставка вырастет, тогда Дом РФ наоборот, будет невыгодно возвращать вам деньги быстро, потому что деньги ему и самому нужны, а новые займы ему придётся брать под более высокий процент. И тогда он неспеша, с расстановкой, будет выплачивать амортизацию в год по чайной ложке. И покупатель, вместо того, чтобы быстро вернуть себе деньги и вложиться в новые облигации с высоким процентом, будет завязан на менее доходной облигации.

Я конечно сомневаюсь, что такие мутные облигации с купоном на уровне ОФЗ будут пользоваться популярностью у розничных инвесторов. Но вот российские институционалы (банки, страховые, пенсионные фонды) выкупают это дело на ура.

Фактически создавая для Дом РФ помимо возможности получать бесплатные транши из казны еще и возможность кредитоваться под минимально возможный на текущий момент процент на рынке. И актуализировать под этот процент весь свой кредитный портфель.

Это значит, что в текущем пузыре российской недвижимости будут участвовать не только банки, но и вообще все плюс-минус крупные финансовые институты. И риск пузыря будет переложен на всю российскую финансовую систему целиком.
А Дом РФ сможет снизить требования к заемщикам вплоть до отсутствия первичного взноса, поскольку теперь уже не он несет на себе эти риски.

Под такую конфигурацию системы Дом РФ с огромной скоростью наращивает выпуск этих самых облигаций.

В общем, в точности повторяется история ипотечного кризиса в США 2008 года, который сокрушительно ударил по всей мировой финансовой системе и результаты которого мы расхлебываем до сих пор.

Похоже, наш локальный ипотечный кризис неминуем, а цены на квартиры в Москве могут еще серьезно вырасти. Пространство для маневра пока еще очень большое.

@inflation_shock