🏠 Подборка складских ЗПИФов

Обычно мы здесь разбираем облигации, но сегодня решили немного выйти за пределы долгового рынка.

Формат для нас экспериментальный: ЗПИФы недвижимости мы почти не разбирали. Так что если тема зайдёт — накидайте реакций.

Складской рынок сейчас штормит: в Московском регионе вакантность за полгода выросла с 4,7% до 7,7%, а средняя запрашиваемая ставка аренды готовых складов снизилась примерно на 21% г/г.

На этом фоне многие складские ЗПИФы просели. На рынке начали звучать идеи: покупать Ozon и АФК на просадке и скупать ЗПИФ на складскую недвижимость со скидкой. Давайте посмотрим есть ли тут что-то интересное.

❓ Как работает ЗПИФ недвижимости?

Фонд собирает деньги инвесторов и покупает на них реальные объекты — например, складской комплекс. Дальше склад сдаётся арендаторам, а пайщик может заработать из двух источников:

➖ арендные выплаты — часть денежного потока фонд распределяет между инвесторами;
➖ рост стоимости пая — если дорожает сама недвижимость или биржевая цена пая возвращается ближе к стоимости активов фонда.

Здесь появляется важное понятие — РСП, расчётная стоимость пая. Допустим, недвижимость внутри фонда по оценке стоит 1000 ₽ на пай, а на бирже пай торгуется по 800 ₽. Получается дисконт 20%. Красиво? Да. Но если рынок складов ухудшился, оценщик впоследствии тоже может снизить стоимость объекта.

Поэтому мы при выборе ЗПИФа мы бы смотрели не на самый большой дисконт, а на сочетание следующих факторов:

➖ текущая доходность
➖ дисконт к РСП
➖ качество арендатора
➖ срок договора
➖ индексация аренды.

Последний пункт особенно важен. Сегодня фонд может давать 14%, но если аренда каждый год растёт вместе с инфляцией, через несколько лет денежный поток тоже будет расти.

А теперь к подборке:

1️⃣ Акцент 5 — интересный вариант для неквалов

Внутри фонда один складской комплекс класса А в Валищево. Его полностью арендуют «Деловые линии», договор действует до 2032 года. Банковского долга у фонда нет. Фонд доступен неквалифицированным инвесторам и торгуется на Мосбирже.

Главная фишка — индексация аренды на ИПЦ без верхнего ограничения. То есть высокая инфляция должна перекладываться и в арендный поток. Сейчас текущая доходность от выплат — около 14% до налога, а дисконт к РСП — порядка 18%.

2️⃣ Современный 8 — ставка на диверсификацию

Здесь уже не один склад, а 9 объектов класса А. Среди арендаторов есть Ozon, СберЛогистика и другие крупные компании. Фонд также доступен неквалифицированным инвесторам.

За первое полугодие УК показывала доходность около 14,15% годовых, а в нейтральном сценарии сейчас оценивает потенциальную среднегодовую доходность примерно в 14,4%.

Основной плюс здесь — распределение риска между разными объектами и арендаторами.
Но есть важный нюанс: фонд не торгуется как обычный биржевой инструмент. Купить паи можно через УК или Сбер, поэтому с ликвидностью здесь всё сложнее, чем у биржевой облигации.

3️⃣ ПАРУС-Логистика — только для квалов

Фонд владеет двумя крупными складами общей площадью около 245 тыс. м². Все площади арендует FM Logistic. Договор нерасторгаемый до конца 2034 года, а аренда ежегодно индексируется на инфляцию в диапазоне 5–9%.
Текущая арендная доходность — примерно 14–15%, а пай торгуется с дисконтом к РСП порядка 8%.

Дисконт здесь не самый большой, зато очень длинный договор и понятный денежный поток.
Главный минус — практически вся экономика фонда завязана на одного арендатора. Ну и купить паи могут только квалифицированные инвесторы.

⚠️ Какие основные риски?

➖ Во-первых, складской рынок реально слабый. Если арендатора придётся менять сегодня, новая ставка может оказаться ниже прежней.
➖ Во-вторых, выплаты ЗПИФа — не купон облигации и не гарантированы.
➖ В-третьих, дисконт к РСП может закрыться ростом цены пая, а может — снижением самой РСП.
➖ В-четвертых, склады есть склады и у них присутствуют риски «инцидентов» с БПЛА.
➖ И наконец, ликвидность таких инструментов обычно гораздо хуже облигационной: быстро выйти из большой позиции по хорошей цене может быть сложно.

Не является инвестиционной рекомендацией.

@IF_Bonds