В последние пару недель пришлось много обсуждать с коллегами и отвечать на вопросы об инвестиционной привлекательности нового фонда на известный бизнес-центр на Белорусской, который сейчас активно предлагается премиальным клиентам Сбера с прогнозируемой среднегодовой доходностью 19.5%
В частных ответах yours truly каждый раз делал один и тот же акцент: ключ к адекватности текущей оценки СЧА фонда (~51 млрд ₽) - это (недоступное никому, кроме инсайдеров сделки))))) понимание условий аренды, а именно:
• структура оплаты аренды приближена к схеме triple net (NNN) настолько, насколько это возможно в российских условиях,
• и нет ли в договоре "ядовитых" пунктов и опционов арендатора, размывающих денежный поток инвестора.
И, признаться, с некоторым удивлением я обнаружил, что многие читатели и даже коллеги просто не знают, что такое triple net, хотя оперируют цифрами, ставками, терминами NOI и cap rate. Включая клиентов private banking.
Поэтому - назрел "образовательный" пост.
Что такое аренда triple net (NNN)
Triple net lease (NNN) — это формат аренды, при котором почти все эксплуатационные расходы переложены на арендатора, а арендодатель получает «чистую» арендную плату, близкую по природе к купонному доходу.
«Triple net» буквально означает: net-net-net = три «нета», расходы которые НЕ входят в арендную ставку и оплачиваются арендатором сверх неё:
1. Property Tax - налог на имущество
2. Insurance - страхование здания
3. Maintenance / Operating Expenses - эксплуатация и содержание
Арендодатель получает арендную плату “поверх всего этого”.
Для собственника арендная плата по NNN - это почти чистый NOI, близкий по природе к купону облигации.
Сравнение с обычной арендой:
При Gross lease (классический для РФ): арендатор платит одну "толстую" ставку, из которой собственник сам оплачивает коммуналку, налоги, эксплуатацию, ремонт, страховку.
При NNN: арендатор платит базовую ставку + реальные налоги + реальные операционные расходы. Собственник получает максимально предсказуемый и стабильный NOI, почти равный валовому доходу.
На горизонте 10–11 лет в DCF-модели эта дельта в налоговых и эксплуатационных расходах превращаются в разницу в оценке актива на десятки процентов. Для инвестора это разница между "запрыгивать с двух ног" и "не трогать даже 5 метровой палкой".
Почему инвесторы так любят NNN
Потому что:
• доход предсказуем,
• операционные риски минимальны,
• NOI почти не "утекает" через расходы,
• актив проще оценивать и дисконтировать.
По сути, NNN-аренда - это недвижимость, ведущая себя как облигация, где:
• эмитент - арендатор,
• купон - арендный поток,
• залог - здание.
В России экзотика, во всём мире - привычный стандарт
В США NNN - стандарт рынка, а не элитарное исключение.
По такой схеме сдаются:
• офисы класса Prime,
• супермаркеты и retail,
• логистические объекты,
• и даже обычные ангары под автосервис в условном Нью-Джерси.
Конкретные примеры NNN-сделок в США:
• 7-Eleven - все 13 000 магазинов работают по NNN
• McDonald's - более 70% ресторанов по NNN
• Walgreens (аптеки) - более 85% магазинов по NNN
• Даже маленькие strip malls в пригородах - NNN
Надёжные арендаторы, длинные контракты, NNN - и денежный поток от вашего объект легко секьюритизируется, а там его уже покупают пенсионные фонды, страховые и частные инвесторы, которым нужен скучный, но надёжный доход.
Почему рынок пришёл к этому:
• Перераспределение рисков - собственник берёт на себя только риски вакансии и уровня ставок, арендатор - все остальные
• Прозрачность экономики - инвестор видит чистый доход (NOI), не нужно гадать, как вырастут налоги, тарифы ЖКХ и другие переменные
• Стандартизация - NNN-сделки легко анализировать, сравнивать между собой, легче секьюритизировать (REIT'ы, облигации)