Сабиржанов в туризме

Не пропустите практикум: Школа гостиничного продукта

Несколько лет я думал о том, чтобы провести такой практикум. И вот наконец мы с коллегами запускаем первый поток «Школы гостиничного продукта».

29–30 октября проведём в Москве двухдневную программу для инвесторов и девелоперов.

Это будет не лекционный курс, а полное погружение в гостиничный бизнес. Мы посмотрим на отели глазами гостя, а затем зайдём за кулисы — в служебные и технологические зоны, куда обычный посетитель никогда не попадает.

Сопровождать группу будем мы с Татьяной Киберевой — главным российских экспертом по хаускипингу.

За два дня мы посетим шесть гостиниц разных форматов.

29 октября:
— ibis Moscow Oktyabrskoye Pole Hotel;
— МонАрх Москва Отель;
— Plaza Garden Moscow WTC.

30 октября:
— Holiday Tagansky;
— бутиковый апарт-отель «ОКНО»;
— ENZO Hotel Moscow by ZONT Hotel Group.

После каждого посещения будем фиксировать наблюдения, разбирать кейс. Вы увидите не только то, как гостиница выглядит, но и поймёте, как она устроена и работает изнутри.

Первый поток пройдёт в последний день выставки ПИР Экспо и сразу после неё. Можно совместить практикум с посещением крупнейшей отраслевой выставки страны.

В группе всего 10 мест.

Подробная программа и оставить заявку можно по ссылке.

Рестораторы закрываются, гостиницы пустеют, инвесторы не знают куда вложить. Или нет? На этом мероприятии скажут, что делать дальше

Во-первых, это мероприятие для собственников бизнеса и инвесторов, где у каждого будет возможность пообщаться с коллегами, обменяться опытом и сверить часы.

Практическая польза заключается в том, что участникам предложат возможные сценарии дальнейшего развития бизнеса. Для рестораторов — какие стратегии работы выбирать в текущих условиях. Для владельцев гостиниц — как действовать дальше: оптимизировать бизнес, расширяться или продолжать развитие.

Для инвесторов программа станет ориентиром в том, в какие форматы и проекты сегодня целесообразно вкладывать капитал.

Всё это будет на деловой программе «СОБСТВЕННИКИ» в рамках «ПИР Экспо» в «Крокус Экспо» 27–28 октября. Я там буду, если будете на «ПИР Экспо», напишите, встретимся и пообщаемся. Подробная программа и билеты здесь.

Санатории AZIMUT возглавили рейтинг «Топ-100 российских здравниц».

Но здесь хотелось бы разобраться, потому что не всё так очевидно.

Это рейтинг инвестиционной привлекательности, и 50% итоговой оценки в нём приходится на масштаб бизнеса. А поскольку в состав AZIMUT Hotels вошла сеть «РЖД-Здоровье» с большим количеством санаторно-курортных объектов, именно по масштабу она закономерно заняла первое место. При этом по эффективности бизнеса сеть оказалась только на 56-м месте, а по инвестиционному потенциалу — на 28-м. Поэтому лидерство в общем рейтинге ещё не означает, что санатории AZIMUT признаны лучшими по качеству медицинских программ или уровню сервиса.

В то же время видно, что компания активно развивает санаторно-курортное направление и постепенно движется в более высокий ценовой сегмент. Например, в Белокурихе AZIMUT строит новый пятизвёздочный санаторно-гостиничный комплекс на 220 номеров. В нём планируются отдельный медицинско-оздоровительный корпус, SPA-комплекс, бассейн, фитнес и современные программы оздоровления.

Получается, что традиционный санаторно-курортный продукт начинает выходить в сегмент, где уже работают «Первая Линия», «Кивач», X-Clinic и MAYRVEDA. На первый взгляд все они предлагают примерно одно и то же: проживание, медицинские услуги, диагностику, процедуры и оздоровление. Но сами продукты всё-таки разные.

В традиционном санатории основой продукта остаётся проживание с возможностью пройти курс лечения, восстановиться и одновременно провести время с семьёй. В современных medical spa и longevity-центрах акцент смещён на глубокую диагностику, индивидуальную программу восстановления и долгосрочное управление здоровьем.
Работа с гостем может начинаться ещё до его приезда: специалисты выясняют цели, изучают медицинские данные и заранее составляют программу. После выезда взаимодействие также не заканчивается — человек получает рекомендации, дистанционные консультации и дальнейшее сопровождение.

При этом пересечений между двумя форматами становится всё больше. И там и там есть проживание, врачи, диагностика, физиотерапия, SPA, бассейны и во многом похожее медицинское оборудование. Поэтому мне кажется, что со временем граница между классическими санаториями и longevity-центрами будет всё сильнее стираться.

Особняк, где танцевал Пушкин, а сегодня здесь элитные резиденции

В этой усадьбе на балах князя Александра Долгорукова бывал Пушкин. А в 2016 бренд Bulgari объявил, что планирует сделать восьмой по счету отель сети Bulgari Hotels & Resorts в Москве именно в этой усадьбе.

Сегодня здесь 65 гостиничных номеров и элитные резиденции. Проект разработан полностью по стандартом люксовой сети. Но в 2022 году бренд ушел. Отель стал независимым.

В Stella di Mosca помимо номеров и резиденций La SPA с 25-метровым бассейном, фитнес, салон красоты, IL Ristorante, lobby lounge и бар, шоколадный бутик, банкетный зал, кабинет для частных мероприятий, переговорная и библиотека.

Купеческий дом в пяти минутах от метро

Смотрю на фотографии и уже прикидываю, какой небольшой отель здесь мог бы получиться. С лепными потолками, старой печью и завтраками, с которых не хочется уходить.

На Верхней Радищевской в Москве выставили на торги главный дом усадьбы Кулаковых–Мухиных: 654,5 м² с участком 497 м². До «Таганской» можно дойти пешком. Это интересное сочетание: отдельный исторический дом и удобная городская локация.

Торги на повышение, стартовая цена — 116 222 000 ₽, шаг — 1 162 220 ₽, задаток — 23 244 400 ₽. Заявки принимают до 15:00 22 октября 2026 года, аукцион назначен на 3 ноября.

Дом складывался с начала XIX века: его надстраивали, расширяли, соединяли с дворовыми постройками. В начале прошлого столетия здесь работала женская гимназия Гавеман, потом были жильё и учреждения. С улицы — розовый фасад с белым декором и два этажа. Со двора обнаруживаются выступающие крылья и антресоли: дом сложнее, чем сначала кажется.

На фотографиях я первым делом стал разглядывать потолки. Там сохранились лепные карнизы, цветы и розетки, между которыми в какой-то момент повесили самые обыкновенные офисные лампы. Работать с документами здесь, видимо, полагалось красиво. В углу одной из комнат стоит высокая светлая печь, внизу — подвал с кирпичными сводами. Старые лестницы тоже на месте.
Было бы интересно построить гостиничную концепцию вокруг этих деталей. Представляю, как гость утром спускается на завтрак, рассматривает лепнину над столом, а потом выходит гулять по Таганке. Именно из таких небольших впечатлений складывается память об отеле — здесь сам дом даёт для них много поводов.

Следующим шагом я бы проверил, как разместить номера, общие зоны и всё хозяйство, которое гости обычно не видят. Здание нежилое, это объект культурного наследия: историческая планировка, лестницы, печи и потолочный декор входят в предмет охраны. Возможность гостиничного использования и устройство современных удобств предстоит проработать в проекте приспособления.

В условиях торгов проект договора предусматривает перечисление покупателю средств на реставрацию под банковскую гарантию — в пределах выручки от продажи, за вычетом оговорённых расходов. То есть деньги, уплаченные за дом, могут частично вернуться уже на его восстановление. Это нужно обязательно учитывать при расчёте проекта.

Здесь я бы сделал камерный городской отель, где сохранившаяся архитектура будет частью повседневной жизни гостей. Судя по фотографиям, разглядывать потолок за утренним кофе здесь можно будет долго.

Лот на Росэлторге
#москва #окн #гостиничныйбизнес

Что такое премиальный longevity-центр и сколько стоит его создать

Если совсем просто, longevity-центр — это современный санаторий с расширенной диагностикой, персональными программами и высоким уровнем сервиса.

Среди российских проектов этого направления — «Первая Линия», X-Clinic, VERBA, MAYRVEDA и «Кивач». По организации продукта они сопоставимы с международными центрами: предлагают персональное сопровождение, медицинские программы и поддержку гостя после выезда.

Чеки здесь высокие. У VERBA короткая программа стоит от 153 тыс. рублей за три дня, в «Первой Линии» программа Longevity — от 495 тыс. рублей за пять дней. Это примерно 51–99 тыс. рублей в день. Но стоимость программы нельзя целиком считать гостиничным тарифом: она включает проживание, медицинские услуги и другие составляющие.

Строительство одного номера в пятизвёздочном отеле сегодня обходится примерно в 27 млн рублей. Для премиального longevity-центра предварительный ориентир — 40–70 млн рублей на номер. Разница связана в том числе с затратами на медицинское оборудование и помещения для диагностики и процедур.

В longevity-центре клиенту нужны природа и тишина. Питание должно соответствовать программе и оставаться вкусным, номер — помогать высыпаться, а бассейн, SPA и спортивные зоны — быть доступны тогда, когда гостю удобно.

Для предварительного проектирования премиального центра на 100 номеров можно закладывать 40–60 врачебных, диагностических, процедурных кабинетов и кабинетов для индивидуальных SPA-процедур. Это примерно один кабинет на два номера. Бассейн, сауны, групповые залы и служебные помещения рассчитываются отдельно.

Туризм.РФ расширяет свою работу

На этой неделе был на встрече нового генерального директора Корпорации Туризм.РФ Василия Швеца с членами «Деловой России». Для него это было одно из первых публичных мероприятий в новой должности. Собрал главное:

🌟Роль корпорации меняется.
Первые пять лет Туризм.РФ в основном работала как государственный девелопер и соинвестор туристических проектов: участвовала в финансировании, строительстве обеспечивающей инфраструктуры, подготовке мастер-планов и привлечении инвесторов. Теперь корпорация планирует трансформироваться в федеральный отраслевой центр развития туризма, сохраняя при этом прежние функции. Швец отдельно подчеркнул, что Туризм.РФ остаётся институтом развития, а не регулятором.

🌟Одно из направлений — доведение до реализации существующего инвестиционного портфеля. Сейчас у корпорации 38 проектов почти на 300 млрд рублей в 31 регионе. По части из них Туризм.РФ готова искать новых инвесторов или менять формат собственного участия.

🌟Отдельный блок — работа с территориями и землёй. Корпорация уже занимается подбором участков под туристические проекты, подготовкой концепций и мастер-планов, формированием инвестиционных лотов и привлечением бизнеса. Эту работу планируют развивать дальше.

🌟Также расширяется роль Туризм.РФ в сопровождении проектов льготного кредитования: речь идёт о мониторинге, сопровождении и, в перспективе, функции единого окна для инвесторов. Корпорация также собирается аккумулировать предложения бизнеса по изменению мер поддержки и передавать их профильным органам власти.

🌟Ещё одно направление — отраслевая аналитика. Туризм.РФ формирует единую базу данных по объектам, проектам, участникам рынка и программам поддержки. Предполагается, что она будет использоваться для анализа развития территорий, прогнозирования и понимания того, где существует дефицит туристической инфраструктуры и какие проекты нужны регионам.

🌟Кроме этого, в работу входят мастер-планирование туристических территорий, сопровождение крупных межрегиональных проектов и маршрутов, продвижение региональных туристических продуктов, а также кадровая повестка и взаимодействие с профильными вузами.

Если суммировать, из нового — более широкое сопровождение проектов льготного кредитования, вплоть до единого окна для инвесторов; сбор предложений бизнеса по мерам поддержки; создание единой отраслевой базы данных; работа с крупными межрегиональными проектами и маршрутами; кадровая повестка и взаимодействие с профильными вузами

Что сейчас с льготным кредитованием гостиниц?

Постановление №141 в своё время очень сильно раскрутили, поэтому у многих до сих пор простая связка: есть 141-е — есть льготный кредит, нет 141-го — значит, программа закончилась. Но это не так.

Постановление №141 действительно утратило силу в 2025 году, но сам механизм льготного кредитования гостиниц никуда не исчез. Теперь он работает на другой нормативной базе. Основной документ, на который нужно смотреть банкам и инвесторам, — Решение Минэкономразвития №25-61781-02070-Р, версия 8 от 26 мая 2026 года.

Для кредитных договоров, заключённых с 2023 года, ставка в период субсидирования не может превышать 3% годовых плюс 30% ключевой ставки ЦБ. Например, если ключевая ставка составляет 14%, то 30% от неё — это 4,2%. Прибавляем 3% и получаем предельную льготную ставку 7,2% годовых. При расчёте этого предела учитывается ключевая ставка на каждую дату начисления процентов.

Программа продолжает работать, проекты строятся. При этом возможность включить новый проект зависит от сроков отбора и доступных бюджетных лимитов.

Больше шансов получить льготный кредит у проектов с оформленными правами на землю, достаточным обеспечением, подтверждённым собственным участием инвестора и финансовой моделью, которая учитывает возможное удорожание строительства.

Отдельная история — включение проекта в программу Минэкономразвития. Банк оценивает проект до направления документов в министерство: в реестр потенциальных заёмщиков попадают одобренные банком заявки. Последующее включение в программу не отменяет условий кредитного договора и контроля за их выполнением.

Инвестор также берёт на себя обязательства по графикам строительства и использования кредитных средств. Их нарушение может привести к потере льготной ставки и переходу на рыночную. Поэтому реалистичный график и запас финансовой прочности важны и для завершения стройки, и для сохранения льготного финансирования.

Два рынка движутся навстречу друг другу: жильё идёт в сервис, а гостиницы — в девелопмент

Жилые девелоперы добавляют консьерж-сервис, бытовые услуги и клубные пространства, чтобы в конкуренции за покупателя выделить проект и обосновать более высокую цену квартиры. Такой подход уже используют в Sminex, STENOY, MR Group и Vesper.

У части гостиничных проектов логика обратная. Когда окупаемость только за счёт проживания не устраивает инвестора, в модель включают продажу юнитов с последующим управлением. Например, YES сочетает продажу апартаментов инвесторам с их эксплуатацией единым оператором.

Одним нужен сервис, чтобы дороже продать недвижимость. Другим — продажа недвижимости, чтобы вернуть вложения, а затем зарабатывать на управлении.

Уверен, что в ближайшие 10 лет таких гибридных моделей станет больше.

Продажа юнитов улучшает экономику девелопера, но не повышает автоматически доходность покупателя. И обещанный сервис ещё нужно ежедневно обеспечивать. Главный вопрос для обоих рынков: кто будет выполнять обещания после продажи последней квартиры и юнита и, главное, за чей счёт?

В чем успех бизнес-модели гостиниц Трампа?

У гостиничных проектов Трампа операционная экономика могла сильно отличаться от первоначального бизнес-плана, но деньги в итоге делались не только на работе гостиницы.

Всего Trump Organization реально сделали девелопмент 7 крупных проектов.

У Трампа не было одной универсальной схемы для всех проектов, но в более поздних проектах такая логика:

контроль над недвижимостью → большой объем заемного капитала → создание дорогого гостиничного продукта → рост стоимости актива → рефинансирование или продажа.

Он зарабатывал на управление через аффилированную компанию, то есть вне зависимости от того, приносит гостиница доход или нет.

Это хорошо видно на Trump International Hotel в Вашингтоне. В первоначальном бизнес-плане реконструкция исторического здания Old Post Office должна была стоить 197 млн $.

75 млн $ — собственный капитал
122 млн $ — строительный кредит
ADR — 660 $
загрузка — 72%
RevPAR — 475 $
расчетная стоимость продажи — 275 млн $
плановый IRR на equity — около 14%
Выход из проекта планировался в 2026 году

Управление гостиницей было выделено в отдельную аффилированную структуру: в модели было предусмотрено 3% от выручки базового management fee плюс incentive fee, в год примерно 4 млн $ операторского дохода. То есть уже здесь существовали две экономики: собственника недвижимости и управляющей компании.

В итоге получилось, что в проект вложили больше — около 217 млн $.
Строительный кредит вырос до 170 млн $. С ценой номера практически угадали: в 2019 году ADR составлял около 650$ при плановых 660$.
А вот загрузка была всего около 57% вместо 72%.
Получается RevPAR около 371 $ вместо плановых 475$. Разница — примерно 22% — ошиблись в объеме спроса.

По финансовой отчетности, отель показывал чистые убытки: с открытия до начала 2021 года они превысили 71 млн $. Казалось бы, бизнес-план не состоялся, но дальше включается девелоперская экономика.

В модели предполагалось продать права на гостиничный проект в 2026 году за 275 млн $. Фактически права по долгосрочной аренде здания были проданы уже в 2022 году примерно за 375 млн $. Новый инвестор передал гостиницу Hilton, и сегодня там работает Waldorf Astoria.

В итоге получилось, что гостиница как операционный бизнес сработала хуже первоначального плана, но недвижимость вышла дороже первоначального сценария выхода.

Важная новость для тех, кто хочет открыть отель в объекте культурного наследия

Сейчас нахожусь на форуме «Архитектура и гостеприимство» в Санкт-Петербурге. И как раз появилась важная новость для тех, кто рассматривает ОКН под гостиничный проект.

Расширены условия программы льготного кредитования восстановления объектов культурного наследия.

Главное для отельеров: льготная ставка до 6% годовых теперь распространяется на проекты гостиниц категории от двух звёзд. При этом убрали требования к минимальной площади объекта и количеству номеров.

Это особенно важно для небольших исторических зданий, где раньше требования программы могли просто не позволить собрать гостиничный проект.

Есть ещё несколько изменений:
— программа теперь распространяется и на ОКН, которые ещё не признаны аварийными, но соответствуют минимум двум критериям неудовлетворительного состояния;
— льготный период после завершения работ увеличен с 2 до 5 лет;
— максимальная сумма льготного кредита с 1 октября составит от 1 до 2 млрд рублей в зависимости от площади ОКН.