Градостроительный анализ | Недвижимость, земля, градостроительство

Что проверить до входа в проект, чтобы потом не спасать его в суде?

Градостроительное регулирование может измениться, выданное разрешение — оказаться под угрозой отзыва или приостановления, а на уже построенном объекте внезапно появляются ЗОУИТ.

13 ноября 2026 года пройдет Большая юридическая конференция платформы КАДИС на тему недвижимости и актуальных вопросов земельного, гражданского и градостроительного права.

В рамках сессии Андрея Кулакова можно будет узнать про:
1️⃣изменения градрегулирования: работает ли стабилизация?
2️⃣отзыв и приостановление РнС: где заканчивается защита выданного разрешения? Основания и практика оспаривания.
3️⃣ЗОУИТ на построенном объекте: кейс по выходу из тупиковой ситуации.

А также участники получат превентивный чек-лист с набором мер, применимых на стадии входа в проект.

🔗 Зарегистрироваться на мероприятие можно по ссылке. До встречи!

Инвестиционная активность в Новосибирской области

Новосибирская область заняла 20-е место в рейтинге инвестиционной привлекательности регионов. Рассмотрим направления инвестиционного развития:

🌉 Комплексное развитие территорий (КРТ)

В Новосибирской области под КРТ предусмотрено 73 территории, на 60 из них уже начата работа. Общий градостроительный потенциал составляет 9,5 млн кв. м, в том числе 6,8 млн кв. м жилья. В марте 2026 года сообщалось, что в стадии реализации в самом Новосибирске находится 41 договор о КРТ общей площадью земли 211,8 га, реализация этих проектов позволит построить в Новосибирске около 3 млн кв. м современного жилья с объектами инфраструктуры.

💼 Масштабные инвестиционные проекты (МИП)

В соответствии с Законом Новосибирской области, один из критериев МИП предусматривает, что реализация проекта должна соответствовать перспективным направлениям инвестиционной деятельности области, не быть связана со строительством жилья (критерии МИП, предполагающие строительство жилья, также предусмотрены в рассматриваемом регионе). Кроме того, реализация должна быть одобрена на совете по инвестициям и предполагать общий объем инвестиций для Новосибирска и Новосибирского района не менее 1,5 млрд руб., городского округа – не менее 500 млн руб., муниципального округа или муниципального района – не менее 50 млн руб. 3 сентября 2026 года сообщалось, что на пустыре на одной из улиц Новосибирска построят ЖК, данный участок подлежит развитию по МИП.

💸 Соглашения о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК)

В реестре СЗПК отражена информация об одном заключенном в регионе соглашении, в соответствии с которым предусматривалась реконструкция аэропорта. Строительство нового терминала крупнейшего за Уралом транзитного авиаузла уже осуществлено. Общий объем финансирования проекта – 18,1 млрд руб.

📈 Особые экономические зоны (ОЭЗ)

На территории региона расположена ОЭЗ промышленно-производственного типа «Новосибирск». Старт реализации первых проектов резидентов – 2026 год, минимальный объем инвестиций составляет 150 млн руб. в первые 3 года со дня заключения соглашения об осуществлении деятельности.

🌟 Территории опережающего развития (ТОР)

В Новосибирской области находятся две ТОР – «Линево» и «Горный», инвесторы вложили более 1 млрд руб. в реализацию соответствующих проектов. Проекты резидентов предполагают создание более 230 рабочих мест. ТОР «Горный» располагает значительными свободными площадями, на которых возможно размещение крупных промышленных объектов.

🕌 Объекты культурного наследия (ОКН)

На 1 октября 2025 года в ЕГРН внесены сведения о 1 452 территориях и 412 охранных зонах ОКН в Новосибирской области. В постановлении Правительства Новосибирской области указано, что одним из приоритетов государственной культурной политики в регионе является повышение уровня сохранности ОКН. Также в мае 2026 года сообщалось, что два жилых дома на одной из улиц Новосибирска, внесенные в перечень ОКН, восстановит частный инвестор за свой счет. Новый собственник объектов собирается оборудовать в них офисные помещения.

#Регионы

Инвестиционная активность в Пермском крае

В Национальном рейтинге состояния инвестиционного климата АСИ-2026 край занимает 18-е место; в последней опубликованной оценке НРА (2025 год) регион вернулся в группу IC3 - высокая инвестиционная привлекательность, третий уровень (АСИ, НРА).

🏚Комплексное развитие территорий (КРТ)

К августу 2026 года в крае реализуется около 50 проектов КРТ. На начало года 49 заключенных договоров охватывали свыше 843 га и предусматривали строительство около 3,4 млн кв. м жилья и 52 социальных объектов. Один из крупнейших проектов - «Камская долина» площадью 57 га (данные по КРТ, «Камская долина»).

Таким образом, КРТ в регионе уже стало системным инструментом крупного девелопмента, хотя получение территории сопровождается существенными инфраструктурными обязательствами.

🕌Масштабные инвестиционные проекты (МИП)

По Закону Пермского края № 503-ПК для реализации соответствующего установленным критериям МИП юридическому лицу может быть предоставлен публичный земельный участок в аренду без торгов на основании распоряжения губернатора. Критерии МИП для объектов СКБ не обширные - достаточно, чтобы объект был включен в госпрограмму. Для иных объектов статус МИП тесно связан с получением статуса приоритетного инвестиционного проекта (Закон № 503-ПК).

🧚🏼Особая экономическая зона «Пермь»

ОЭЗ промышленно-производственного типа создана в 2022 году. В актуальном реестре - 7 резидентов с заявленными инвестициями 23,6 млрд руб. Минимальные вложения резидента - 120 млн руб., из них не менее 2/3 необходимо осуществить в первые три года; предусмотрены пониженный налог на прибыль, освобождение от налога на имущество на 10 лет и земельного налога на 5 лет (резиденты ОЭЗ, условия и льготы).

📊Территории опережающего развития (ТОР)

В крае действуют ТОР «Чусовой» и «Нытва». По данным регионального Минэкономразвития на ноябрь 2025 года, в них зарегистрировано 38 резидентов, фактические инвестиции составили 12,2 млрд руб., создано более 2,2 тыс. рабочих мест. Порог входа в «Чусовом» - от 5 млн руб. и 20 рабочих мест, в «Нытве» - от 2,5 млн руб. и 10 рабочих мест. При этом статус резидента ТОР является одним из критериев признания проекта МИП (данные по ТОР, ТОР «Чусовой»).

🌇Специальные инвестиционные контракты (СПИК)

На март 2026 года в регионе действует 15 СПИК с заявленными инвестициями свыше 700 млрд руб. Например, СПИК с «ОДК-СТАР» предусматривает 10 млрд руб. инвестиций в три новых корпуса общей площадью 44 тыс. кв. м. Таким образом, СПИК в крае применяется прежде всего для крупных проектов промышленной модернизации (СПИК, «ОДК-СТАР»).

🏭Индустриальные парки и технопарки

Индустриальный парк «Култаево» по данным федерального реестра ГИСИП занимает 27,942 га, на площадке зарегистрировано 7 резидентов. Morion Digital - технопарк площадью 86 тыс. кв. м, объединяющий более 80 резидентов и профильных арендаторов; частные инвестиции составляют 1,9 млрд руб., на площадке создано около 6 тыс. рабочих мест (ГИСИП - «Култаево», Morion Digital).

🪆Объекты культурного наследия (ОКН)

По состоянию на 31 декабря 2025 года в Пермском крае находилось 3 138 ОКН. В регионе действует механизм «Аренда за 1 рубль» - 1 руб./кв. м в год при условии проведения работ по сохранению объекта; в 2026 году для инвесторов также сформирован специальный каталог ОКН. Например, Банк ДОМ.РФ предоставил 183 млн руб. на восстановление бывшего Бактериологического института в Перми с последующим приспособлением под административные и офисные помещения (льготное финансирование ОКН).

#Регионы

🌲 Деревья на участке – повод насторожиться: новый обзор ВС РФ о добросовестности покупателей 

Мы продолжаем серию комментариев к июльскому обзору от ВС РФ.

⚖️ Верховный Суд уточняет применение «лесной амнистии»: она не может использоваться как универсальный способ легализации участков, пересекающихся с землями лесного фонда. При разрешении таких споров суды должны оценивать добросовестность приобретателя.

🔍 Суды должны комплексно оценивать законность приобретения участка, а покупатель земли с многолетними лесными насаждениями не признается добросовестным, если не проверил ее принадлежность к лесному фонду (п. 21 и 22).

❌ Для недобросовестного владельца последствия могут включать признание постройки самовольной, утрату прав на участок и взыскание экологического вреда.

💡 В целях снижения рисков следует проверять сведения лесного реестра и границы лесничеств, а также изучать историю формирования и фактического использования участка. 

П. 21 и 22 Тематического обзора ВС РФ № 11/2026

#Разбираемся_вместе #ВС_РФ

ВС РФ ограничил право госорганов на оспаривание прав на участки, пересекающиеся с лесным фондом

⏳ ВС РФ указал, что судам следует отказывать государственным органам в изъятии земельного участка в связи с его пересечением с землями лесного фонда, если пропущен срок исковой давности. Такой срок исчисляется с момента, когда уполномоченный орган узнал или должен был узнать о нарушении.

🗺 Эта позиция особенно значима в условиях расхождения сведений ЕГРН и государственного лесного реестра: технические и учетные ошибки могут приводить к наложению границ и создавать риск оспаривания зарегистрированных прав.

✅ Подход ВС РФ обеспечивает защиту добросовестных правообладателей: публичные органы не вправе неограниченно долго оспаривать ранее оформленные права и должны обращаться в суд в пределах установленного срока.

П. 24 Тематического обзора ВС РФ № 11/2026 

#Разбираемся_вместе #ВС_РФ

Строительство и реконструкция в зоне затопления: что изменил закон № 301-ФЗ

Федеральным законом от 4 августа 2026 г. № 301-ФЗ внесены изменения в Водный кодекс РФ, существенно ужесточившие режим зон затопления и подтопления. Нормы уже вступили в силу.
Прежняя конструкция, при которой включение в проектную документацию мероприятий по инженерной защите территории снимало запрет на строительство, из закона исключена. Положительная для застройщиков судебная практика, сформированная по прежней редакции ст. 67.1 ВК РФ, к новому регулированию неприменима.

Что изменилось❔
🔹 в границах зон затопления и подтопления запрещено строительство объектов капитального строительства;
🔹 единственное исключение – возведение сооружений инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод;
🔹 дополнительно установлен запрет на освоение территорий в целях строительства.

Реконструкция 🏗
Формально под запрет не подпадает, поскольку закон говорит именно о строительстве. По зонам со схожей конструкцией запрета (лесопарковые зоны, охранные зоны пунктов наблюдений) суды признавали право собственника на реконструкцию. Вместе с тем запрет освоения территорий в целях строительства и положения п.1 ст. 107 ЗК РФ об изменении ЗОУИТ создают риск распространения ограничения и на реконструкцию. До появления разъяснений и практики по новой редакции реконструкцию в границах зоны следует рассматривать как рисковый сценарий.

Основной путь для проектов 📝
Инженерная защита – это теперь основание для прекращения существования ЗОУИТ. Логика проекта строится следующим образом:
- проверка границ зоны и сведений ЕГРН;
- создание инженерной защиты;
- прекращение существования зоны;
- разрешение на строительство основного объекта.

Что учесть покупателям земли ❗️
Зоны затопления и подтопления считаются возникшими с момента внесения сведений в ЕГРН, что создает защиту для покупателя. Однако это не защищает от установления зоны уже после сделки.
Введенные ограничения еще раз подтверждают важность тщательного градостроительного анализа участка до его приобретения под застройку.

#Разбираемся_вместе #ЗОУИТ #Строительство

Ограничения на размещение нелесной инфраструктуры в защитных лесах 

🌳 ВС РФ напомнил, что для каждой категории защитных лесов установлен особый правовой режим, который необходимо учитывать при размещении объектов нелесной инфраструктуры. При этом ограничения распространяются и на некапитальные объекты.

⚡️ Особые ограничения действуют в лесопарковых зонах. Объекты электросетевого хозяйства могут размещаться в них только для энергоснабжения объектов, нахождение которых прямо допускается лесным законодательством. Поэтому технически целесообразное проектное решение может оказаться незаконным, если оно не соответствует установленным ограничениям.

🏗 Для проектировщиков и застройщиков это означает необходимость уже на стадии планирования проверять категорию лесов, их правовой режим, а также ориентироваться на перечень допустимой инфраструктуры. В противном случае возникают риски признания такого размещения незаконным, предъявления требований надзорными органами и возникновения судебных споров.

П. 27 Тематического обзора ВС РФ № 11/2026 

#Разбираемся_вместе #ВС_РФ

🌊 Пересечение с береговой полосой как основание для признания права отсутствующим: позиция ВС РФ 

⚖️ ВС РФ указал, что нахождение земельного участка или его части в границах береговой полосы водного объекта общего пользования является достаточным основанием для признания зарегистрированного права отсутствующим. Добросовестность приобретателя значения не имеет, поскольку передача таких земель в частную собственность запрещена.

❗️ Поскольку даже незначительное наложение границ может повлечь утрату права на весь участок в случае его неделимости, до приобретения участка необходимо осуществить оценку рисков. В частности:

1️⃣ проверить наличие водных объектов; 

2️⃣ установить границы береговой полосы и определить, не попадает ли в нее участок полностью или частично;

3️⃣ при выявлении пересечения следует разделить участок, уточнить границы водного объекта (при наличии оснований) либо отказаться от сделки.

П. 30 – 31 Тематического обзора ВС РФ № 11/2026 

#Разбираемся_вместе #ВС_РФ

Функциональная vs Территориальная зона: разбор позиции Верховного Суда

В начале июля ВС РФ опубликовал обзор практики по спорам о землях, изъятых из оборота или ограниченных в нем. Мы начинаем серию постов с комментариями его ключевых позиций.

🌳 В пункте 13 Обзора ВС РФ указал, что расположение участков в функциональных зонах «рекреационная» и «рекреационные сооружения» исключает строительство МКД с объектами обслуживания жилой застройки.

⚖️ Данная позиция направлена на обеспечение соответствия строительства функциональному зонированию. Однако по логике ГрК РФ правовой режим участка определяется прежде всего территориальными зонами, тогда как функциональные зоны задают лишь направления развития территории.

🔄 В 2018 – 2020 годах ВС РФ уже указывал на необходимость соответствия строительства не только градостроительным регламентам, но и документам территориального планирования. Новый обзор подтверждает эту практику.

❗️ Для застройщиков такой подход создает риск оспаривания разрешительной документации даже при соблюдении градостроительных регламентов. Устранить неопределенность можно, закрепив приоритет одного из документов или механизм разрешения коллизий между видами зонирования.

П. 13 Тематического обзора ВС РФ № 11/2026 

#Разбираемся_вместе #ВС_РФ

📣 Новости в сфере недвижимости (за 20.07.2026–27.07.2026)

🔹 Госдума уточнила порядок реализации проектов КРТ

22 июля в третьем чтении приняты два законопроекта, изменяющих регулирование комплексного развития территорий.

1) Размер возмещения собственникам изымаемого жилья предлагается определять не ранее чем за 60 дней до направления проекта договора о переходе права собственности. Сейчас стоимость помещения рассчитывается на день, предшествующий принятию решения о КРТ. Новый порядок позволит учитывать более актуальные рыночные цены, особенно если между решением о КРТ и фактическим расселением проходит несколько лет.

Законопроект № 957525-8.

2) Упрощается вовлечение федеральных земель в проекты КРТ. Региональные власти смогут принимать решения о развитии территорий, включающих федеральные участки, если передача полномочий по управлению таким имуществом уже одобрена правительственной комиссией. Дополнительное согласование с федеральными ведомствами в этом случае не потребуется.

Законопроект № 1133108-8.

🔹 Роспотребнадзор подготовил новые санитарные требования к застройке

Проектом новых санитарных правил, которые должны заменить СанПиН 2.1.3684-21 с 1 марта 2027 года, предлагается пересмотреть требования:

1️⃣ к размещению контейнерных площадок. Расстояние от них до индивидуальных жилых домов планируется увеличить до 20 м;

2️⃣ к размещению наземных и подземных парковок относительно жилых и общественных зданий;

3️⃣ к расстояниям от линий электропередач до объектов застройки;

4️⃣ к проектированию санитарно-защитных зон и зон санитарной охраны водных объектов;

5️⃣ к использованию встроенных помещений в жилых домах. В частности, предлагается запретить размещение тиров, дискотек, студий танца и вокала, использующих звуковую аппаратуру.

Проект находится на стадии общественного обсуждения.

🔹 Изменение назначения здания может потребовать реконструкции

Минстрой России разъяснил, что изменение функционального назначения здания и связанное с ним изменение вида разрешенного использования объекта предполагают проведение реконструкции.

В таком случае необходимо подготовить проектную документацию, провести ее экспертизу и получить разрешение на строительство в соответствии со ст. 51 ГрК РФ. При этом новое назначение здания должно соответствовать разрешенному использованию земельного участка и градостроительному регламенту.

Для предварительной оценки возможности изменения назначения объекта Минстрой рекомендует получить ГПЗУ, содержащий сведения о допустимых параметрах строительства и реконструкции. Вместе с тем письмо носит информационный характер и не является НПА.

Письмо Минстроя России от 03.02.2026 № 2319-ОГ/08.

🔹 Персональные данные в актах ГИКЭ необходимо обезличивать

Минкультуры России обратило внимание на недопустимость размещения персональных данных физических лиц в актах государственных историко-культурных экспертиз и приложениях к ним без согласия соответствующих лиц.

Обезличиванию подлежат, в частности:

1️⃣ ФИО и даты рождения, кроме сведений об аттестованном эксперте, подписавшем акт;

2️⃣ паспортные и контактные данные;

3️⃣ сведения о регистрации прав и обременений в ЕГРН, позволяющие установить правообладателя;

4️⃣ графические подписи физических лиц, кроме подписей экспертов и должностных лиц.

Вместо сведений, позволяющих идентифицировать гражданина, рекомендуется использовать обозначения «Физическое лицо», «Собственник объекта недвижимости» или «Заказчик».

Письмо Минкультуры России от 22.07.2026 № 13048-12-02@.

#Новости_недели

Инвестиционная активность в Самарской области

Самарская область заняла 18-е место в Национальном рейтинге состояния инвестиционного климата в субъектах РФ и 19-е место в рейтинге инвестиционной привлекательности регионов. Рассмотрим направления инвестиционного развития:

🌉 Комплексное развитие территорий (КРТ)

По данным на май 2026 года в границах Самары действует 7 договоров о КРТ, уже начато строительство более 200 тыс. кв. м жилья. В разработке находятся еще 11 решений, планируется заключение договоров с правообладателями земельных участков.

💼 Масштабные инвестиционные проекты (МИП)

В Законе Самарской области предусмотрено множество критериев МИП, к которым, например, относятся создание технопарков и бизнес-инкубаторов, логистических и агропромышленных парков. В марте 2026 года сообщалось, что губернатор Самарской области подписал распоряжение о реализации МИП, в котором содержится прямая рекомендация АО «Новокуйбышевский нефтеперерабатывающий завод» реализовать инвестиционный проект «Строительство комплекса гидрокрекинга».

📈 Особые экономические зоны (ОЭЗ)

На территории региона расположена ОЭЗ промышленно-производственного типа «Тольятти», общая площадь которой составляет 643 га. В 2025 году резиденты ОЭЗ инвестировали 16,8 млрд руб. в реализацию своих проектов.

🌟 Территории опережающего развития (ТОР)

В Самарской области находятся две ТОР – «Тольятти» и «Чапаевск». Резидентами данных территорий являются 75 компаний, которые уже вложили в развитие своих проектов 42,6 млрд руб. и создали 14,9 тыс. рабочих мест. Помимо прочего, резидентам ТОР может быть предоставлен земельный участок для реализации инвестиционного проекта в аренду без проведения торгов, ставка арендной платы – 0,075% от кадастровой стоимости.

🕌 Объекты культурного наследия (ОКН)

По состоянию на январь 2025 года на территории региона было расположено 1501 ОКН, из которых в удовлетворительном состоянии находилось 44%. В апреле того же года было принято постановление Правительства Самарской области, которым была утверждена региональная программа «100 объектов культурного наследия» на период до 2029 года. В рамках программы запланировано увеличение количества ОКН в удовлетворительном состоянии, увеличение доли ОКН, введенных в хозяйственный оборот, формирование полной исчерпывающей информации о каждом ОКН и другое.

#Регионы

🏙 ZAC: французский механизм комплексного развития территорий
– Одним из ключевых инструментов французского градостроительного регулирования является Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) – зона комплексного развития территории.
– ZAC применяется для крупных проектов: создания новых районов, преобразования бывших промышленных территорий, развития деловых кварталов.
– Муниципалитет или иной публичный субъект заранее определяет основные параметры будущего района: функциональное назначение территории; плотность и параметры застройки; размещение жилья, коммерческих объектов и общественных пространств; требования к инфраструктуре и благоустройству.
– Реализация проекта обычно передается специальной организации – aménageur, которая может заниматься подготовкой территории, созданием инфраструктуры, объединением земельных участков и последующей продажей участков девелоперам.

🌱 Борьба с расширением городов
– Франция активно развивает концепцию Zéro Artificialisation Nette (ZAN) – «нулевой чистой искусственной трансформации земель».
– Идея заключается в том, что увеличение площади застроенных территорий должно быть компенсировано восстановлением других земельных участков.
– Закон Climat et Résilience (2021) установил цель сократить потребление природных земель и перейти к отсутствию чистого расширения искусственно измененных территорий к 2050 году.
– Для девелоперов это означает переход освоения новых территорий к моделям реконструкции; уплотнения существующей застройки; преобразования промышленных территорий.

🔄 Как Франция создает земельные резервы
– В целях формирования земельного банка был создан институт Établissements publics fonciers (EPF) – публичных земельных агентств, которые приобретают земельные участки заранее, еще до реализации конкретного проекта.
– EPF могут покупать землю, сохранять ее в своем портфеле, объединять разрозненные участки и затем передавать их муниципалитетам или девелоперам для реализации проектов.
– Например, если муниципалитет планирует развитие нового района, он может сначала через EPF постепенно собрать необходимые участки, а уже затем запускать комплексную застройку.

💰 Инструменты поддержки девелоперов
– Один из основных инструментов – льготные налоговые режимы для строительства социального и доступного жилья. Например, строительство определенных категорий социального жилья (logements sociaux) может пользоваться сниженной ставкой НДС (в отдельных случаях 5,5% или 10% вместо стандартной ставки в 20%), что снижает себестоимость проекта.
– Для проектов в рамках ZAC девелоперы и застройщики могут освобождаться от муниципальных налогов.
– В сфере аренды государство также использует налоговые стимулы для привлечения частных инвестиций в жилье. Например, собственники, предоставляющие жилье на условиях, соответствующих требованиям государственных программ доступной аренды, могут получать налоговые льготы.
– Кроме налоговых механизмов, важную роль играют специальные территории развития, где могут применяться упрощенные процедуры, специальные условия финансирования и приоритетное развитие инфраструктуры.

#А_как_за_рубежом

🇫🇷 Земельное, градостроительное и инвестиционное регулирование во Франции

📜 Земельное право и право собственности на недвижимость
– Во Франции регулирование недвижимости основано на классической континентальной модели частной собственности, сформированной Гражданским кодексом Франции. Право собственности (droit de propriété) рассматривается как наиболее полное вещное право и включает три классических элемента: право пользования (usus), извлечения доходов (fructus) и распоряжения (abusus).
– При этом французское право исторически придерживается принципа единства земельного участка и расположенных на нем объектов: собственник земли, как правило, приобретает право собственности на здания и сооружения, созданные на участке. Исключения возможны при создании специальных конструкций, например, долгосрочной аренды с правом строительства (bail emphytéotique) или разделения прав на землю и здание.
– Французская система регистрации недвижимости построена вокруг института publication foncière – публикации прав на недвижимость в земельном реестре, однако регистрация выполняет прежде всего функцию обеспечения противопоставимости права третьим лицам, а право собственности возникает на основании договора.
– Сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус осуществляет стандартную процедуру, а затем направляет документы в Service de la publicité foncière (службу земельной регистрации), где информация о переходе права публикуется в официальной системе.

🏗 Зонирование и градостроительное планирование
– Основным инструментом муниципального планирования является Plan Local d’Urbanisme (PLU) – локальный градостроительный документ, который определяет не только разрешенное использование земель, но и потенциальную «инвестиционную емкость» территории: возможность строительства жилья, коммерческих объектов или промышленной недвижимости, максимальную плотность застройки, высотность зданий, требования к архитектуре и инфраструктуре. PLU также включает стратегическую часть – Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD), отражающую долгосрочные цели развития территории.
– Во Франции действует институт abords des monuments historiques. Если объект находится в пределах охраняемой зоны вокруг памятника культурного наследия (как правило, в радиусе до 500 метров, если не установлены иные границы), практически любые работы, способные изменить внешний вид здания или окружающей среды, требуют согласования с Architecte des Bâtiments de France (ABF). На практике это может касаться не только строительства нового здания, но и замены окон; изменения цвета фасада; установки солнечных панелей; изменения кровли; размещения наружной рекламы.
– Муниципалитеты могут предусматривать в градостроительных документах возможность увеличения плотности или иных параметров застройки при условии выполнения девелопером определенных публичных обязательств. На практике это может быть создание общественных пространств, строительство социальной инфраструктуры, благоустройство территории или включение в проект социального жилья.

🏛 Преимущественное право покупки муниципалитета
– Одним из наиболее необычных институтов французского права является Droit de préemption urbain (DPU).
– Если участок расположен в зоне, где муниципалитет установил право преимущественной покупки, собственник не может свободно продать недвижимость выбранному покупателю.
– После согласования сделки продавец обязан уведомить муниципалитет о предполагаемой продаже (через специальную декларацию об отчуждении). В течение установленного законом срока муниципалитет вправе приобрести объект на условиях предполагаемой сделки, фактически заменив собой первоначального покупателя. Если стороны не согласны с ценой, она может быть определена в судебном порядке.
– DPU применяется не повсеместно, а только на территориях, специально определенных муниципалитетом, и исключительно для достижения публичных целей: создания общественной инфраструктуры, строительства жилья, реализации проектов комплексного развития территорий, сохранения коммерческой активности.

Субсидия на возмещение части затрат на сохранение ОКН

Данный механизм поддержки инвесторов предполагает, что инвестор сначала за счет собственных средств выполняет работы по сохранению ОКН, а затем ему предоставляется субсидия из бюджета субъекта РФ в целях возмещения части соответствующих затрат. Такой механизм является инициативой региона и предусмотрен, в частности, в Нижегородской, Ленинградской и Ульяновской областях, а также в Республике Карелия.

🔹 Требования к объекту и инвестору

По общему правилу инвестор должен обладать законной связью с ОКН. В Нижегородской и Ульяновской областях такой связью выступают право собственности, право безвозмездного пользования, аренда, а в Ленинградской области только право собственности. При этом в Республике Карелия субсидия предоставляется на возмещение части затрат субъектов МСП, осуществляющих деятельность в области сохранения ОКН, включенных в ЕГРОКН, и ВОКН.

В Нижегородской области механизм распространяется на ОКН регионального либо местного значения, расположенные на территории Нижегородской области, а также на ВОКН, включенные уполномоченным органом Нижегородской области в перечень ВОКН. В Ленинградской области механизм действует лишь для ОКН регионального значения, включенных в ЕГРОКН. В Ульяновской области субсидии также предоставляются владельцам ОКН регионального значения.

🔹 Срок

В Нижегородской области субсидия предоставляется при условии завершения работ в году, предшествующем году предоставления субсидии. В Республике Карелия при предоставлении субсидии возмещаются расходы, произведенные в течение года, предшествующего году подачи документов, а также в год их подачи до первого числа месяца, в котором объявлен отбор. В Ульяновской области затраты должны быть осуществлены не ранее двух лет до даты представления заявки.

🔹 Финансовые условия

В Нижегородской области максимальный размер субсидии составляет 20 млн руб., в Карелии 30 млн руб., а в Ульяновской области 2 млн руб. В Ленинградской области размер субсидии определяется по формуле и составляет 10% от суммы учитываемых затрат. Однако если сумма произведенных затрат превышает 100 млн руб., расчетная сумма субсидии составляет 10 млн руб.

🔹 Обязанности инвестора

Инвестор обязан предоставить документы, подтверждающие размер понесенных затрат, а также отчетную документацию. При этом в Нижегородской области получатель субсидии не должен получать средства из областного бюджета на основании иных нормативных правовых актов на соответствующую цель. В Ленинградской области учитывается, что финансирование работ по сохранению ОКН должно осуществляться без привлечения средств федерального и областного бюджета, бюджетов муниципальных образований, бюджетов иных субъектов РФ.

🔹 Последствия нарушений обязанности инвестора

По общему правилу, при нарушении условий предоставления субсидии денежные средства подлежат возврату. В Ленинградской и Ульяновской областях, а также в Республике Карелия субсидия подлежит возврату полностью или в части в случае недостижения результата предоставления субсидии. Помимо указанного возможно привлечение лица к административной ответственности по ч. 2 ст. 15.15.5 КоАП (нарушение условий предоставления субсидий).

#Разбираемся_вместе #ОКН

📣 Новости в сфере недвижимости (за 29.06.2026 – 05.07.2026)

🔹 Требования об оспаривании приватизации религиозных объектов более не ограничиваются сроком исковой давности

Соответствующее нововведение вносится Федеральным законом от 04.07.2026 № 240-ФЗ, в соответствии с которым исковая давность не распространяется на требования о признании сделки приватизации имущества религиозного назначения, находящегося в публичной собственности, недействительной и применении последствий ее недействительности, а также о применении иных гражданско-правовых последствий нарушения законодательства о приватизации религиозных объектов.

🔹 ВС РФ обобщил практику по делам о самовольных постройках

В частности, Верховный Суд отметил следующее:

💸 добросовестный застройщик имеет право требовать возмещения убытков при сносе строения, возведенного по разрешительной документации, позднее признанной незаконной из‑за действий госоргана и сетевой организации;

🏘️ недействительность соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды не является основанием для признания постройки, возведенной новым арендатором, самовольной, если при ее строительстве не было допущено нарушений.

🔹 Верховный Суд утвердил обзор судебной практики по спорам, связанным с правами на участки отдельных категорий земель

Отметим некоторые позиции, отраженные в обобщении практики:

1️⃣ если в ЕГРН нет данных о границах береговой полосы водного объекта, собственник или пользователь участка все равно обязан обеспечивать свободный доступ к самому объекту и его береговой полосе;

2️⃣ нахождение участка (или его части) в границах территории, изъятой или ограниченной в обороте (в т. ч. в береговой полосе), является достаточным основанием для признания права собственности частного лица на данный участок или его соответствующую часть отсутствующим;

3️⃣ приобретатель земельного участка, покрытого преимущественно многолетними лесными насаждениями, не может считаться добросовестным, если не удостоверился в том, что такой участок не относится к землям государственного лесного фонда.

#Новости_недели

Федеральная льготная арендная плата за ОКН: принцип действия механизма

В основе федеральной программы льготной аренды лежит долгосрочное предоставление инвесторам памятников культуры за значительно сниженную арендную плату. При этом на арендатора возлагается обязанность по проведению за свой счет работ по сохранению объекта в установленном законом порядке.

📜 К каким ОКН применим механизм?

Рассматриваемая программа распространяется на объекты, соответствующие одновременно следующим требованиям:

1️⃣ включены в реестр ОКН;
2️⃣ относятся к федеральной собственности;
3️⃣ являются неиспользуемыми;
4️⃣ признаны компетентным органом находящимися в неудовлетворительном состоянии.

❗Льготный механизм не распространяется на объекты религиозного назначения и иное имущество, на которое распространяется специальный порядок по Федеральному закону от 30.11.2010 № 327-ФЗ.

💼 Торговая процедура

Для получения объекта в аренду инвестору необходимо пройти процедуру торгов. Стартовая стоимость аренды за один объект, устанавливаемая на аукционе, составляет 1 рубль в год. По результатам торгов заключается договор, в котором фиксируются как льготная ставка арендной платы, так и обязательства по сохранению объекта.

💸 Обязанности инвестора

Помимо соблюдения общих требований охраны ОКН, установленных Федеральным закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ, инвестор обязуется провести работы по сохранению объекта.

По программе памятники истории и культуры могут быть переданы в аренду на срок до 49 лет. При этом инвестор обязан провести работы в течение 7-ми лет со дня передачи объекта в аренду. В этот лимит входит и проектный этап (разработка и согласование документации), который должен быть проведен в течение 2-х лет. В качестве обеспечения исполнения обязательства провести работы инвестор предоставляет арендодателю независимую гарантию.

Таким образом, несмотря на длительность аренды ключевые обязательства должны быть выполнены инвестором в строго определенные сроки. В оставшийся период аренды девелопер имеет возможность окупить понесенные расходы за счет вовлечения обновленного объекта в хозяйственный оборот.

#Разбираемся_вместе #ОКН

📣 Новости в сфере недвижимости (за 01.06.2026–07.06.2026)

🔹 Переход на реестровую модель выдачи РНС и РНВ может быть отложен

Федеральным законом от 31 июля 2025 года № 304-ФЗ внесены изменения в ГрК РФ, согласно которым фактом подтверждения выдачи РНС является запись в реестре РНС, а РНВ — запись в реестре РНВ. Реестры РНС и РНВ, выдаваемые федеральными органами исполнительной власти и отдельными госкорпорациями, ведутся в единой информационной системе, а реестр РНС, выдаваемых органами исполнительной власти субъектов РФ и ОМСУ, — в региональных системах градостроительной деятельности.

Переход на такую реестровую модель предусмотрен с 1 сентября 2026 года. Однако 1 июня в Госдуму был внесен законопроект, которым предлагается перенести применение соответствующих положений закона на 1 сентября 2027 года. Данное предложение обусловлено тем, что на соответствующие цели финансовые средства в бюджетах некоторых субъектов не предусмотрены.

Законопроект № 1248391-8

🔹 Запускается система добровольной сертификации «зеленых» зданий

На площадке ПМЭФ-2026 ДОМ.РФ и Роскачество договорились о сотрудничестве в рамках системы добровольной сертификации «зеленого» жилья. Процедура сертификации будет доступна как для проектируемых и строящихся объектов, так и для уже введенных в эксплуатацию многоквартирных домов и объектов ИЖС.

🔹 Дарение недвижимости от близкого родственника не облагается НДФЛ независимо от назначения объекта

ВС РФ напомнил, что законодатель освободил от налогообложения доходы, полученные в порядке дарения от членов семьи и близких родственников. При этом реализация права на освобождение от НДФЛ не ставится в зависимость от цели использования полученного в дар имущества.

🔹 На ПМЭФ заключены 4 новых СЗПК

Проектами предусмотрены разработка Новопетровского месторождения в Республике Башкортостан (с получением медного и цинкового концентрата, золота и серебра), строительство энергоцентра установленной мощностью 30 МВт в Югре, а также строительство круглогодичных тепличных комплексов по производству овощей в Омской области и Республике Бурятия.

#Новости_недели

Инвестиционная активность в Краснодарском крае

Краснодарский край занял 7-е место в Национальном рейтинге состояния инвестиционного климата в субъектах РФ и 8-е место в рейтинге инвестиционной привлекательности регионов. Рассмотрим направления инвестиционного развития:

🌉 Комплексное развитие территорий (КРТ)

На октябрь 2025 г. в Краснодарском крае прорабатывалось 47 площадок под проекты КРТ общей площадью около 1,5 тыс. га в 12 муниципальных образованиях. Градостроительный потенциал оценивался в 11,2 млн кв. м. По 38 заключенным соглашениям потенциал оценивался в 9,8 млн кв. м площадей, включая 6,9 млн кв. м жилья.

💼 Масштабные инвестиционные проекты (МИП)

В Законе Краснодарского края предусмотрено множество критериев МИП, к которым в том числе относятся направленность проекта на выращивание сельскохозяйственных культур с обеспечением установленных показателей урожайности, создание многофункционального комплекса сервиса, который будет включать не менее 5 видов сервисных услуг для участников дорожного движения. Примером реализуемого МИП служит строительство премиального отеля в Сочи.

💸 Соглашения о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК)

В регионе заключено 2 СЗПК в целях развития аэропорта Краснодар (Пашковский) (объем инвестиций составит 27 млрд руб.), а также реализации проекта «Новый аэровокзальный комплекс в аэропорту Геленджик».

🌴 Курорт «Новая Анапа»

В ноябре 2025 г. сообщалось о планируемом начале строительства курорта «Новая Анапа». Проект предполагает создание крупного круглогодичного курорта с более чем 15 тыс. номеров, развитой инфраструктурой и широким спектром туристических сервисов. Объем необходимых инвестиций оценивался в 461 млрд руб., из которых около 309 млрд руб. должны быть вложены частными инвесторами.

🕌 Объекты культурного наследия (ОКН)

В 2025 г. сообщалось, что на Кубани учтено почти 20 тыс. памятников истории и культуры разных эпох, а сам регион лидирует по количеству ОКН. Также сообщалось, что за указанный год в Краснодарском крае планировалась реставрация 47 ОКН. Стоит отметить, что с 2017 г. в регионе утвердили границы более 4,5 тыс. ОКН.

#Регионы

Без обязательств не получится – это ОКН
ОХРАННЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
(часть 2/2)

🎯Установление охранных обязательств

Охранное обязательство утверждает уполномоченный орган охраны ОКН федеральный или региональный в отношении ОКН, включенных в реестр (за некоторыми исключениями). После утверждения документ размещается на сайте органа охраны, приобщается к учетному делу объекта, направляется правообладателю и в Росреестр для отражения ограничений в ЕГРН.

☦️Что входит в охранное обязательство и как его исполнять

В нем закрепляются требования к сохранению объекта, а при необходимости – к его содержанию и использованию, обеспечению доступа, размещению рекламы, информационных надписей и обозначений. Перечень может дополняться с учетом особенностей конкретного объекта.
Для собственника это означает не просто обязанность «не портить объект», но и организовать и профинансировать работы по сохранению.

🤺Кто должен исполнять охранное обязательство

По общему правилу – собственник объекта. Даже если ОКН передан в аренду, безвозмездное пользование или по иной модели, это само по себе не освобождает собственника от ответственности перед органом охраны. При этом распределение обязанностей между участниками сделки можно конкретизировать договором, но полностью снять риски с собственника обычно нельзя.

Для отдельных конструкций закон прямо определяет обязанное лицо: ссудополучатель (при ссуде); концессионер (в концессии); частный партнер (в СГ(М)ЧП), государственное предприятие или учреждение (при закреплении на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).

🔮Что делать, если охранное обязательство не утверждено

Главная ошибка – считать, что раз документа нет, то и ограничений нет. Для ОКН, до утверждения охранного обязательства могут действовать другие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор, прежнее охранное обязательство, паспорт объекта. А если и их нет, все равно применяются общие требования закона к содержанию и использованию ОКН.

Собственник или владелец обязан содержать объект в надлежащем состоянии, не проводить работы, меняющие предмет охраны или ухудшающие сохранность, не использовать объект во вред ему, сообщать об авариях и повреждениях, поддерживать территорию в порядке. Более того, при отсутствии определенного предмета охраны режим может быть даже жестче: менять облик объекта нельзя в принципе.

⚰️Как изменить охранное обязательство

Изменить охранное обязательство можно в том же порядке, в каком оно утверждалось.

Несмотря на требование об учете мнения собственника при установлении охранного обязательства, простой инициативы инвестора для этого недостаточно, нужны объективные основания: уточнение технического состояния, новые данные о предмете охраны, корректировка исходных сведений, изменение условий доступа и другие юридически значимые обстоятельства. Обычно для этого нужны обследование, научная документация, проектные решения, переписка с органом охраны.

Чаще всего изменение охранного обязательства эффективно, когда меняется предмет охраны. В свою очередь предмет охраны может быть изменен в основном когда при его первоначальном утверждении не был учтены какие-то данные об историко-культурной ценности объекта.

Охранное обязательство может быть оспорено в суде, например, при его несоразмерности, отсутствии связи с предметом охраны.

#Разбираемся_вместе #ОКН #Охранные_обязательства