Получили ипотеку, но не знаете, какую стратегию выбрать, чтобы быстрее выбраться из финансовой кабалы? Уменьшать ежемесячный платеж или срок кредита, делать надплаты или просто довериться инфляции? Разобрались вместе с руководителем агентства недвижимости Mokko Real Estate Николаем Варшавским.
— Если главная цель — заплатить банку как можно меньше процентов, выгоднее делать надплаты как можно раньше и сокращать срок кредита. Если же важнее уменьшить обязательные ежемесячные расходы и получить больше финансовой свободы, можно уменьшать размер платежа.
А вот стратегия «не буду надплачивать, инфляция сама съест кредит» гораздо сложнее, чем кажется. Инфляция действительно уменьшает реальную стоимость фиксированного долга, но она не отменяет проценты и не гарантирует рост вашего дохода.
🟡 Почему надплата ипотеки в первые годы особенно эффективна
Проценты по ипотеке начисляются на остаток задолженности перед банком. Поэтому чем раньше уменьшается основной долг, тем меньше сумма, на которую банк будет начислять проценты в следующие годы.
Для стандартной ипотеки с равными платежами это особенно заметно в начале кредита. Значительная часть первых платежей приходится именно на проценты, а основной долг уменьшается относительно медленно. Поэтому 20 000 злотых, внесенные в качестве надплаты в первый или второй год кредита, обычно дают значительно больший эффект, чем те же 20 000 злотых, внесенные за несколько лет до окончания ипотеки.
— Люди часто смотрят только на сумму надплаты. Но гораздо важнее момент, когда она сделана. Деньги, которые уменьшают долг сегодня, перестают генерировать проценты на оставшиеся 20–30 лет кредита, — говорит руководитель агентства недвижимости Mokko Real Estate.
Есть, однако, важное исключение: перед первой надплатой нужно проверить договор с банком.
В Польше ипотеку можно полностью или частично погасить досрочно. Но для кредитов с переменной ставкой договор может предусматривать компенсацию банку при досрочной выплате в течение первых 36 месяцев. Для кредитов с фиксированной или периодически фиксированной ставкой такая компенсация может быть предусмотрена в течение периода действия фиксированной ставки.
Поэтому правило «надплачивать как можно раньше» сначала нужно сопоставить с условиями конкретного кредита.
🟡 После надплаты что лучше: уменьшить платеж или сократить срок кредита?
Это два разных финансовых решения. Представим, что после надплаты банк предлагает выбор: оставить прежний срок кредита и уменьшить ежемесячный платёж, либо оставить прежний платеж, но сократить срок кредита.
Если оценивать исключительно общую стоимость кредита, второй вариант обычно выгоднее. Уменьшение платежа прежде всего снижает текущую нагрузку на семейный бюджет, тогда как сокращение срока кредита позволяет сильнее уменьшить общую стоимость финансирования в перспективе лет.
👉 Покажем на условном примере
🔸Ипотека: 500 000 злотых.
🔸Срок: 30 лет.
🔸Процентная ставка для упрощенного расчета: 7% годовых.
🔸Платеж: около 3 327 злотых в месяц.
🔸Через год клиент делает надплату 20 000 злотых.
После первого года остаток кредита в таком примере составит примерно 495 000 злотых. После надплаты — около 475 000 злотых. Если после надплаты оставить прежний срок кредита, ежемесячный платёж уменьшится примерно с 3 327 до 3 192 злотых.
Приятно, когда обязательные расходы снизятся примерно на 135 злотых в месяц, но если оставить прежний платеж около 3 327 злотых и направить эффект надплаты на сокращение срока, кредит закончится примерно на 3 года и 4 месяца раньше.
При неизменной ставке 7% разница будущих процентных расходов между этими двумя сценариями в таком условном расчёте составляет около 88 000 злотых в пользу сокращения срока.
Конечно, реальный результат зависит от ставки, графика, даты надплаты и правил конкретного банка. Но сам механизм именно такой — при сокращении срока банк значительно меньше времени начисляет проценты.
👉 Полный текст читайте на сайте на DZPK.io
#недвижимость