Покупка жилья и оформление ипотеки в Польше — процесс со множеством юридических тонкостей. Экспертка Вероника Бобырь, соосновательница агентства недвижимости ProCompany, разложила весь путь по шагам: от первого визита к кредитному консультанту до получения решения от банка.
🟡 Шаг 1. Встреча с doradca kredytowy
Первым делом оцениваем финансовые возможности. Консультант объяснит механику ипотеки, объяснит риски, возможность досрочного погашения и доп. продукты банка.
— У дорадцы обязательно должна быть выписка из реестра KNF о подтверждении своих компетенций. Если её нет, перед вами просто посредник, который перепродаст ваши данные настоящему дорадце.
Популярная ошибка — пойти в «свой» банк (например, PKO BP), получить отказ и решить, что ипотека недоступна. На самом деле PKO BP требует stały pobyt, в то время как другие банки более лояльны к иностранцам. Работа с независимым экспертом дает доступ сразу ко всем предложениям рынка (услуга для покупателя бесплатная).
🟡 Шаг 2. Выбор недвижимости
Определите цель покупки (для жизни, семьи или под инвестицию/аренду). От этого зависят критерии: район, метраж и количество комнат.
🟡 Шаг 3. Проверка объекта и подписание договора
В зависимости от обстоятельств, нужно подписать договор бронирования (umowa rezerwacyjna), предварительный договор (umowa przedwstępna) или девелоперский (umowa deweloperska), чтобы закрепить квартиру за собой.
👉 Первичный рынок
Если вы берете квартиру от застройщика, необходимо выяснить, работает ли он на основании ustawy deweloperskiej. Только в этом случае ваши деньги будут защищены на трастовом счете (rachunek powierniczy). Мелкие компании (особенно при застройке szeregowce/bliźniaki/domy jednorodzinne) могут юридически не подпадать под нормы закона, что повышает ваши риски остаться без денег. Поэтому застройщика стоит изучить досконально: какой у него опыт, строит ли за свои деньги/кредитные деньги. Особое внимание стоит обратить на время переноса прав собственности.
Некоторые банки смотрят на срок действия карты побыта на момент переноса права собственности, а не на момент подачи кредитной заявки.
Кроме того, всегда запрашивайте у застройщика Prospekt Informacyjny (там есть данные о застройщике, финансовый отчет, график стройки и планы застройки в радиусе 1 км), а также проверяйте Miejscowy Plan Zagospodarowania.
👉 Вторичный рынок
Перед подписанием договора необходимо проверить Księgę wieczystą (KW) и запросить akt nabycia недвижимости. В Księgę wieczystą обратите внимание на владельцев и метраж. В объявлениях могут приукрасить метраж, а это отражается на цене. Также стоит проверить есть ли roszczenia, ипотеки и иные обременения.
Если у человека есть долги, то квартира может быть в «залоге» (zajęcie komornicze). Банк не будет кредитовать такую квартиру, пока zajęcie komornicze не будет вычеркнуто с KW. Как правило, это делается через суд и занимает время, поэтому следует также на это обращать внимание. Чтобы к моменту передачи прав собственности у вас были действующие документы.
Если у собственника оформлена ипотека на квартиру — не проблема, если он платит вовремя и не имеет задолженностей. Такую квартиру без проблем можно тоже купить в ипотеку — для этого есть специальная процедура. Хотя смотреть нужно все внимательно.
— История из практики: клиентка пришла за кредитом, уже сама выбрала вариант, подписала договор, а там было DOŻYWOCIE — возможность, чтобы какой-то человек жил в той квартире до конца жизни. Клиентка уже внесла задаток, но мы отговорили ее от такой покупки.
Продолжение в следующем посте 👉
#недвижимость