💢مسکن گران شده؛ اما آیا واقعاً سود داده؟

متوسط قیمت هر متر مسکن در تهران در اردیبهشت ۱۴۰۵ حدود ۱۸۰ میلیون تومان برآورد شده است. اگر فقط به عدد ریالی نگاه کنیم، مسکن رشد بزرگی داشته؛ اما در اقتصاد تورمی، قیمت اسمی همه داستان نیست.

از سال ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۴، قیمت اسمی مسکن به طور متوسط سالانه حدود ۴۲ درصد رشد کرده، اما وقتی اثر تورم را حذف کنیم، رشد حقیقی سالانه حدود ۹ درصد بوده است. مهم‌تر اینکه از سال ۱۴۰۰ به بعد، قیمت حقیقی مسکن عملاً رشد محسوسی نداشته و در بیشتر سال‌ها حتی منفی بوده است.

البته در ابتدای سال ۱۴۰۵ بخشی از این عقب‌ماندگی جبران شد. از آذر ۱۴۰۴ تا زمان تهیه داده‌ها، قیمت مسکن در تهران حدود ۳۳ درصد رشد کرده؛ رشدی که از تورم همان دوره بالاتر بوده است. قیمت دلاری مسکن هم با فرض متوسط قیمت ۱۸۰ میلیون تومان برای هر متر و دلار آزاد حدود ۱۶۳ هزار تومان، به محدوده ۱۱۰۰ دلار رسیده؛ یعنی هنوز پایین‌تر از میانگین تاریخی حدود ۱۲۰۰ دلار برای هر متر، اما نسبت به کف‌های قبلی تا حدی بازیابی شده است.

مسکن از نظر ریالی رشد کرده، از نظر حقیقی چند سال عقب مانده و حالا در ابتدای ۱۴۰۵ بخشی از عقب‌ماندگی دلاری و اسمی خود را جبران کرده است.

از طرف دیگر، بازار مسکن فقط با قیمت تحلیل نمی‌شود؛ نقدشوندگی هم مهم است. سطح نرمال معاملات ماهانه مسکن در تهران حدود ۱۰ هزار معامله است. از ابتدای دهه ۹۰ تا سال ۹۶، میانگین معاملات ماهانه بالای ۱۴ هزار واحد بود. در سال‌های ۹۷ تا ۹۹ این عدد به حدود ۸۴۰۰ رسید. بعد از ۱۴۰۰ به حدود ۷۰۰۰ کاهش پیدا کرد و از ۱۴۰۲ به بعد، میانگین معاملات ماهانه به زیر ۴۰۰۰ واحد رسیده است.

یعنی بازار مسکن به نقطه‌ای رسیده که قیمت‌ها پایین نمی‌آیند، اما معامله هم نمی‌شود. فروشنده به‌خاطر تورم و انتظار رشد قیمت، حاضر نیست ارزان بفروشد. خریدار هم به‌خاطر افت قدرت خرید و نااطمینانی، توان ورود ندارد. نتیجه این می‌شود که بازار قفل می‌شود.

حالا سؤال مهم این است که از اینجا به بعد چه سناریوهایی پیش روی مسکن است؟

در سناریوی ادامه وضعیت «نه جنگ، نه صلح»، احتمالاً قیمت اسمی مسکن رشد می‌کند، اما معاملات همچنان ضعیف می‌ماند و رشد قیمت واقعی یا دلاری مسکن محدود خواهد بود. در سناریوی کاهش ریسک و بهبود شرایط سیاسی، می‌توان انتظار بازگشت بخشی از تقاضا و افزایش معاملات را داشت. اما در سناریوی تشدید تنش، بازار می‌تواند دوپاره شود؛ مناطق امن‌تر با تقاضای سرمایه‌ای مواجه شوند و بخش بزرگی از بازار همچنان در رکود بماند.

پس سؤال اصلی فقط این نیست که مسکن گران شده یا نه؛ مشخص است که گران شده. سؤال مهم‌تر این است که آیا این گرانی برای مالک بازده واقعی ساخته؟ آیا بازار هنوز نقدشونده است؟ و مهم‌تر از همه آیا قیمت دلاری مسکن دوباره به میانگین‌های تاریخی برمی‌گردد یا دلار سریع‌تر از مسکن حرکت خواهد کرد؟

✍ چراز

@fqskill