👉 ПОЧЕМУ ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В КАЗАХСТАНЕ — ЭТО НЕ ИНВЕСТИЦИЯ

Посмотрите на этот график по Астане от Крыши. Две линии синяя это цена квадрата в тенге, зелёная цена квадрата в долларах. И скажите спасибо, что на граифке нет, например 2006 года, иначе было бы еще больнее. В начале 2014 года квадратный метр в Астане стоил около $2 080, сегодня цена «выросла» до $1 350 и это за счёт укрепления тенге. Минус треть бетонного капитала за двенадцать лет. За тоже время в индексе это принесло бы чуть больше 100%.

Но ведь в тенге же огого! В тенге квадрат подорожал с 370 тысяч до 610 200. Плюс 65%. Звучит неплохо, правда? А теперь посчитаем, что за те же годы сделала инфляция. С 2015 по 2025 накопленная инфляция составила около 175%! Чтобы просто сохранить покупательную способность, квадратный метр сегодня должен был бы стоить порядка 1,1 млн тенге. В реальном выражении владелец квартиры, купленной в 2014 году, потерял около 44% покупательной способности своих денег.

И да. Было несколько лет, когда недвижка из-за льготных программ и раздачи пенсионных денег могла считаться инвестицией. Но это было совсем недолго, а хорошая инвестиция это то, что приносит предсказуемый доход постоянно, а не только один раз.

Стой-стой токсичный, скажите вы, а как же аренда? Типичная доходность аренды в Астане около 7% годовых до вычетов. Минус налог, минус ремонт, минус простои между жильцами, минус коммуналка в пустые месяцы. Минус нервы. Итого квартира, которую вы двенадцать лет сдавали почти без простоев, принесла вам примерно ноль в реальном выражении. Процент годовых сверх инфляции, если повезло с жильцами.

Почему так получилось? Долларовую цену убили два ослабления тенге в 2015 года и 2022-го. А рост тенговой цены после 2020 года это во многом не рост ценности актива, а приток дешёвых денег. Когда на рынок с ограниченным предложением заливают триллионы субсидированных денег, цены растут. Только это не инвестиционная привлекательность, а инфляция активов. И достаётся она тем, кто зашёл первым.

Квартира в Казахстане это не инструмент приумножения капитала. В лучшем случае способ его хранения, причём не самый удачный, но что ж поделать, если многие любят бетон. Жители Донецка, Белгорода и скажем Газиантеп тоже, наверное, думали, что их бетон навсегда. Оговорюсь ещё раз, что речь именно о квартире как об инвестиции. Жильё для собственной жизни совсем другой разговор, там вы экономите на аренде и получаете вещи, которые в процентах не считаются.

#недвижимость #инвестиции @FINANCEkaz