Ставка капитализации

Итак, оказавшись в кальянной с 3-мя финансистами, что вы в первую очередь будете обсуждать?

Правильно, девушек и деньги.
Не намекаю ни на какую корреляцию - бери харизмой

Так вот, завел нас разговор необычным делом в сторону того, а что выгоднее в Москве для медицинской клиники: самой построить для себя здание или его арендовать?

Вот тут и вспомнили про ставку капитализации или cap rate. Применяется для коммерческой недвижимости.

Cap rate = NOI/рыночная стоимость объекта.

NOI (net operating income) - это аналог EBITDA для недвижки. Чистый операционный доход.

Для коммерческой недвижимости в среднем cap rate = 12%.

Теперь, предположим NOI у нас равен стоимости аренды и пусть будет 100 млн руб. в год.

Тогда стоимость здания будет = NOI * 1/0,12 = 833 млн руб.

Или по-другому: стоимость здания равна 8,33*NOI, т.е. будет окупаться 8 лет, и это без учета структуры капитала (говорим, что кредита здесь нет).

Теперь подумаем, каким кредитом можно нагрузить такой бизнес.

Если идем в ломбардной логике, то кредит = залоговой стоимости здания (залоговая стоимость обычно это 60% от рыночной). Поэтому банк может выдать 833*0,6 = 500 млн руб.

Соответственно Долг/NOI = 5.
Максимальная ставка кредита при этом составит 1/5 или 20%.

Непроходной вариант при КС =21%, нужно участие в гос. программе с субсидированием процентной ставки. Ну или пока арендовать 🤷‍♂️

Курение вредит вашему здоровью