Цена квартир в небоскребе: взгляд инженера. Часть 1

Интуитивно все понимают, что квартира в высотном ЖК обходится дороже, чем в 25-ти этажном доме того же класса (комфорт, бизнес или премиум).

Если это так, то чем объясняется разница – статусностью объекта и грандиозными видами? Иначе говоря, балансом спроса и предложения?

Или есть объективные причины, которые можно измерить в килограммах, метрах и мегабайтах?

Что ж, давайте посчитаем – не зря же мы из инженерного канала.

Вся инфографика показана в карточках, ее лучше рассматривать на большом экране.

Потери полезной площади

В стоимость каждого квадратного метра квартиры заложены расходы на строительство и всех других помещений и пространств жилого комплекса, в которых житель никогда не окажется.

Возьмем жилой этаж в известной высотке, квартиры в которой прекрасно продаются. На рисунке видно, что кроме квартир значительную часть площади этажа занимают места общего пользования – МОП (коридоры, лифтовые холлы, лестничные клетки), инженерные и лифтовые шахты, а также несущие конструкции (железобетонные стены, колонны).

Мы изучили планировки множества высотных зданий и вывели, что в среднем, потери полезной площади жилого этажа составляют около 27,5%. В это значение входят:

- Несущие конструкции – 5,0%;
- Инженерные шахты (вентиляция, канализация, пожаротушение, электрика и т.д.) – 4,0%;
- Лифтовые шахты – 3,5%;
- Места общего пользования – 15,0%.

В невысотном жилом доме (до 75 м) потери площадей закономерно ниже – около 25,5%. Это легко объяснить – для здания меньшей этажности требуется меньше железобетонных конструкций, инженерных шахт и лифтов.

Проведя несложные расчеты, получаем, что с учетом потерь полезных площадей на жилом этаже, стоимость квартиры в высотном жилом доме почти на 3,0% выше, чем в обычном ЖК.

Давайте теперь поищем в здании «бесполезные площади» другого типа

Долго это делать не придется, мы натыкаемся на их изобилие в подземной части и на закрытых (для жителей) технических этажах небоскребов: десятки помещений, заполненных до отказа инженерным оборудованием – вентиляционные камеры, электрощитовые, насосные станции, тепловые пункты и т.д.

В дополнение к описанным выше потерям (27,5% и 25,5%) в высотных ЖК, технические помещения занимают еще 2,0-2,5% от общей площади здания, а в невысотных – 1,8-2,0%.

В здании площадью 100 000 кв.м. (типовой ЖК в большом городе) на этом теряется от 1 800 до 2 500 кв.м., что никак не меньше размеров крупного супермаркета.

За дополнительные инженерные помещения житель высотки должен доплатить еще около 0,4%. Вроде смешная сумма, пока не начнешь добавлять к ней проценты по ипотеке и переводить ее в свои трудодни…

Переходим к действительно серьезным статьям расходов…