Геннадий Бибиков | Элитная недвижимость | Екатеринбург

Недавно дал комментарии РБК
Полный текст 👉
https://ekb.rbc.ru/ekb/freenews/6ab4f62d9a7947708907716a?from=region_news

«УГМК-Застройщик» представил на форуме 100+ TechnoBuild, что планирует построить в центре Екатеринбурга на месте снесенной гостиницы «Дели».

На улице Куйбышева у набережной Исети и «УГМК-Арены» хотят возвести ритейл-парк «Премиаль».

Проект включает шесть трехэтажных зданий с цокольным этажом общей площадью 10,5 тыс. кв. м.
Компания уже получила разрешение на строительство, завершить работы планируют в конце 2028 года

Мы верим в то, во что хотим верить.

Чужое мнение в данном случае либо игнорируется, либо из контекста вырывают отдельные мысли и встраивают в свою картину происходящего.

Замечаю это постоянно 👀

Вот яркий пример общения с клиентами при купле-продаже недвижимости 🏠

1️⃣ Один ищет квартиру и уверен, что цены упадут 📉
2️⃣ Второй продаёт квартиру и уверен, что цены вырастут 📈
3️⃣ Третий меняет недвижимость. У него вообще интересно: надо продать и убедить себя, что рынок на подъёме, и тут же купить, убедив себя, что рынок падает 🤔

Рынок не однороден и не однозначен.

Единственный правильный подход описан много веков назад: «Оставь надежду, всяк сюда входящий».

Это значит, что когда вы заходите на рынок, уберите все ожидания. Уберите все свои мысли, почерпнутые у «экспертов», друзей и собственного «анализа» 🚫

Всё просто. Отталкивайтесь только от предложений покупателей и продавцов 🤝

• Нет отклика — корректируем ценовые ожидания
• Много отклика — тоже корректируем, но в другую сторону

Вот и всё, что реально работает.
Остальное — наши фантазии.

Справедливости ради, есть и другой путь.
Это когда: «Не стоит прогибаться под изменчивый мир, пусть лучше он прогнется под нас» 💪.

В этом случае мы стоим твёрдо на своей цене. Есть шанс, что со временем рынок изменится и наша цена будет уместной.
Второй вариант — случайность. Это когда найдётся покупатель или продавец, который в силу своих причин будет готов на нужную нам цену.

Но ждать этих событий можно ооооочень долго ⏳.
Возможно, они не произойдут никогда…

Увидел в одном домовом чате. По-моему идеально, стоит взять на вооружение.

И снова про экономику.

Сегодня опять будет заседание по «Ключу»🗝️

Прогнозы — дело неблагодарное, да и сильных движений не предвидится.

Лучше поговорим о причинах, влияющих на ставку.

Чтобы её реально снизить и дать людям доступные кредиты, наша экономика должна иметь достаточно денежек.💰

А что у нас с кошельком страны 👛?

Радостная новость.
В августе бюджет был наполнен больше, чем планировали. На целых 660 млрд. руб.

НО это не системный рост.
Это всего лишь выплаты дивидендов нефтяных компаний.

Если посмотреть на общую картину, то она всё ещё пестрит тёмными тонами.

Мы спланировали, что год закончим с дефицитом бюджета 3,8 трлн. руб.
А на конец августа у нас уже 5,8 трлн. руб.

Ещё раз: мы вырастили долг в полтора раза больше, чем планировали😕 А год даже ещё не закончен.

Причины прозрачны:
• снижение доходов от нефти и газа на 17%;
• повышение расходов в связи с…. Ну да вы сами новости смотрите и видите, что происходит.

За счёт чего покрывается наша финансовая дырка:
- займы, как внутри страны, так и за рубежом;
- из кубышки (фонд национального благосостояния, это около 13,2 трлн. руб.);
- продажа госимущества.

Перспективы пока не радостны, и светлое финансовое будущее пока что в далёком будущем.

Но и отчаиваться не стоит.
Наша экономика имеет запас прочности и пока что далека от серьёзных катаклизмов.

Как быстро сблизиться с незнакомым человеком?

Это не про манипуляции, а просто наблюдения из жизни.

Когда-то давно я работал у застройщика. Мы водили покупателей на показ квартир в строящийся дом.

Каска, техника безопасности и тому подобное были обязательными. Ещё важнее было предупредить об удобной обуви.

Просто я видел, как, пренебрегая этими рекомендациями, красивые туфли 👠 за серьезные суммы денег быстро приобретали очень грустный вид. Такими же становились планы их обладательницы на покупку 😢.

И вот было 2 пути:
• идти пешком на верхние этажи;
• подниматься на строительном подъёмнике. Это такая железная кабина снаружи дома, которая ужасно трясется и едет как в последний раз, зато сразу наверх, к облакам… Часто выбирали его.

Ещё я заметил разницу в мужском и женском подходе к выбору квартиры.

Мужики бывало: «Да ладно, посмотрим на картинках или зайдем на нижние этажи».

Девушки напротив: «Всё не важно, я пойду пешком на 25 этаж, но буду искать квартиру своей мечты».

Вот и думай после этого, кому покупка жилья важнее 🤔.

На строительном подъёмнике была ещё одна интересная особенность. На низкие этажи можно было пройти сразу в дом из кабины. А на верхних этажах доступ был через откидной трап. Ну, такой вот разный фасад дома.

Кажется, ерунда: 2–3 метра по железному мостику с перилами.

Но не забывайте антураж.
Всё железное, избитое и исцарапанное. В пути страшно гремит и трясется 😬.

И вот, доехав на верх на таком «транспорте», представьте, что вам предлагают пройти над высотой в 70 метров по откидной железной штуковине.

Эмоции били через край.

Мужики сжимали губы и сурово шли вперёд.
Девушки со смесью решительности и громких вздохов не отставали.

И вот, преодолев такое путешествие, мы с ними становились «одной крови».

Всё дело в сильных эмоциях. Когда их переживаешь совместно с кем-то, то этот человек автоматически становится тебе ближе.

У нас в обществе принято осуждать тех, кто отдыхает как тюлень 🦭

Мол, лежать и греть пузо под солнцем — это для ленивых и недалеких, а тру отдых — это обязательно ходьба и исследование территорий, ведь мир такой огромный.

А вот я тюлений отдых люблю, и можете закидать меня за это тапками. Я только что вернулся из Турции, где целую неделю именно этим и занимался.

Я даже за территорию отеля не выхожу. Объясню почему:

🟢Море. Я люблю плавать по утрам, прям часов с шести утра, и минут 40 плыть навстречу солнцу и смотреть на песчаное дно с рыбками. Это намного веселее, чем наматывать круги в хлорном бассейне.

Главное предупредить соседей по пляжу. А то было и такое, что по возвращении меня отругали 2 бабушки. Подумали, что я в беде и хотели вызывать спасателей 😂

🟢Волейбол. Где в него играть как не на пляже? А в этом году мне сын составляет компанию. Мы перед отпуском даже специально ходили тренироваться, и он уже неплохо играет.

🟢 Чтение. Я всегда любил читать, но в обычной жизни почему-то этого не делаю. Купил в дорогу 3 книжки и одну забыл в самолете. Пришлось качать электронную версию. Обожаю фантастику, и отдельный респект Лукьяненко.

🟢 Настольный теннис. Как и все вышеперечисленное, это занятие только для отпуска. В обычной жизни этим почти не занимаюсь.

И самое главное — в таком отдыхе я могу провести время с семьей. Это бесценно 🫰

Кажется, на рынке наступила оттепель 💧

Период этот такой же ожидаемый и краткосрочный, как и цензура в Советском союзе в шестидесятые.

На рынке недвижимости наконец-то появилась активность. Причины все прозрачны ⬇️

😜 Год назад все покупатели сидели в депозитах и покупку недвижки откладывали. Продавцы, наоборот, загибали цены, просто потому что весь рынок был переоценен.

А значит, при продаже своего объекта средств на покупку нового не хватит. Цены-то кусаются.

😜 Но потихоньку-помаленьку, кому сильно надо продать, снижали цены.

😜Сближение этих двух почти параллельных прямых наконец-то привело к пересечению 🥳

✔️Депозиты уже не обгоняют инфляцию
✔️Рынок скопил достаточное количество предложений с очень привлекательными ценами
✔️Ипотека конечно высокая, но 17-18% уже не кажется чем-то неестественным.
✔️Отложенный спрос дал свой результат.

Покупатели покупают, продавцы продают, риелторы перестают плакать ночами 🤣

Но, к сожалению, это всё конечно.

Хороших предложений на рынке не так много, и их быстро сметут.

Оставшиеся варианты будут уже с высокой ценой, либо ее поднимут, заметив активность.

Экономика нашей страны далека от изобилия в связи со снижением доходов населения. Многие занимают позицию черепашки: спрятаться и сидеть ждать.

А значит, активные покупатели на рынке тоже конечны.

Вывод у меня простой: хотите покупать — поспешите, пока есть что покупать. Хотели продавать — тоже не откладывайте, рынок недолго будет активным.

Нужна помощь — вы знаете, куда писать 😉

Недавно я решил доехать до офиса на велике 🚲

Ничего особенного вроде бы, но я живу в Кадниково, и это чуть дольше 😁

Ощущения прекрасные. Последние теплые деньки лета, солнышко и не жарко. Относительно свободный трафик на трассе и в городе.

Однозначно буду пробовать еще.
...но обратно поеду на машине😂

«Не переживай, я все решу» 😎

Есть куча вопросов, которые съедают вашу энергию. Хоть я и далек от всякой эзотерики и астрологии, но вот в это я верю.

Для меня энергия означает ресурс твоего внимания.

И если какой-нибудь маленький поганый вопросик постоянно занимает твои мысли, ты не сможешь сконцентрироваться на других вещах: работе, качественном отдыхе, семье и т. д.

Так что всегда полезно иметь при себе человека, который тебе скажет:

— не переживай, я все решу

Это освобождает от лишних мыслей. Даже если вопрос еще не начал решаться, освобождение уже произошло. Наш мозг выключает эту задачу из оперативной работы.

Недавно сказал клиенту именно эту фразу. Ситуация там не сложная, но неприятная и требует кучу его внимания. И теперь это не его проблема. А для меня это вообще не проблема, просто рабочие моменты.

Наверно это и есть сервис, и наверно именно по этому люди готовы за него платить. Ведь кто-то другой просто берет и делает вашу жизнь чуточку легче ✨

То ли рынок поменялся, то ли ретроградный Меркурий закончился, но я бодренько закрыл несколько сделок.

Три квартиры в «Антаресе» теперь с новыми хозяевами 🔥

Сейчас ищу новые проекты, поэтому если у вас есть задачи по недвижимости, велком в личку 🤝

Что там с ценами на недвижку? Традиционный срез новостей 🔽

А цены на новостройки у нас растут. Такой вот парадокс. У многих застройщиков можно наблюдать небольшой рост.

Смотришь на сайты застройщиков и видишь, что тут цена немного поднялась, тут уже нет этих хороших предложений, и так далее.

Все это кажется неправильным. Хоть я и не пессимист, но «реализм» сегодня — уже почти синоним.

Я каждый день слежу за экономикой и ситуацией в стройке, и что могу отметить:

🟢инфляцию никто не отменял
🟢 сложности с трудоустройством рабочей силы из ближнего зарубежья
🟢на некоторые позиции цены растут выше трендов. Вот, например, про металл я уже писал.

Но при всем при этом объем непроданного жилья идет к рекордным отметкам, а спрос на новостройки стремится вниз к тем же рекордным отметкам 📉

Получается, что у нас рынок нашел способ сидеть на 2 стульях.

🍂 С одной стороны, цены немножко растут
🍂 С другой стороны, можно получить достойный дисконт в силу разных акций.

«Сезонные предложения: скидка на 5 квартир, пока не пошли дожди»
«Если у вас двое детей, есть собака и вы брюнет»
«В честь второго вторника месяца»

Один раз я убедил дать скидку в честь красного платья клиентки, но это уже совсем другая история 😁

Таким образом, цены вроде бы растут, но как бы и нет.

Так застройщик защищает свою финмодель при росте затрат и показывает потенциальную доходность банкам. Банки же могут поменять ставку по кредиту для застройщика, если его экономика ухудшится.

Что будет дальше — посмотрим.

Ну и по классике, если есть задача купить квартиру в новостройке — вы знаете, к кому обратиться
За эту услугу платит застройщик, а не вы.

Давно у нас не было обзоров квартир, а тут как раз появился бриллиант 💎

Квартира в ЖК «Александровский сад», которая выглядит как чистый холст. Можете сделать там все, что душа пожелает. И все это с видом на озелененный ухоженный сад. Сказочно! 🌲

Подробности в обзоре, а вопросы — в ЛС: @broker_GB

Почему маленький газончик стоит 2 миллиона рублей? 😰

Ребята, я окончательно погряз в стройке.

Изначально ничего особенного не планировал: началось все весной с простого желания сделать красивый газон перед домом.

Но меня затянуло в эту пучину...

Вроде бы если есть газон, то надо бы и террасу. А раз есть терраса, значит нужен хозблок. Надо же где-то хранить всякие лопаты и газонокосилку, ну?

Кажется, что все по мелочи и довольно простые бюджетные планы. Не тут-то было.

Чтобы построить сарай, надо перекрыть въезд техники на участок, потому что другого удобного места нет. Если перекрывать въезд, то надо сразу строить все основательное. Потом это встанет в два раза дороже.

Раз пошла такая пьянка, режь последний огурец. Строим баньку! 🧖‍♀️

«Банька», несмотря на милое название, штука вредная, серьезная и дорогая.

От простых каркасных решений я отказался, а строить сруб и ждать год, пока он осядет — тоже так себе перспектива.

В результате пришел к странному решению: строить из блока, а потом поверх сделать обшивку из бруса.

Ну а дальше, как водится, где баня — там терраса к бане.

И не забываем про сети. Про них никто сначала не думает. Но это дождливое лето показало, что куча канав, в которые кладут кучу труб и за это берут кучу денег — вещь нужная. И да, ее тоже надо делать сразу.

Еще не забываем про разводку электричества и воды 🥲

И вот я сижу и понимаю, что все мои заработанные средства мифическим образом уходят узбекам, строительным рынкам. и прочим сопутствующим вещам.

Постелил газон, блин... 😂

О чем молчат брокеры по недвижимости?

Не все знают, что когда вы доверяете брокеру продажу своей недвижимости, он не всегда общается с клиентами так, как вы себе представляете.

Расскажу о том, что не раз видел своими глазами.

1️⃣ Не всю важную информацию передают собственнику.

С одной стороны, брокер для того и нужен, чтобы оградить клиента от лишнего шума, фильтровать звонки и помогать принимать решения.

Но есть граница, которую нельзя переходить ⛔️

Если вопрос касается цены, святая обязанность брокера — передать собственнику любое предложение. Даже если оно кажется смешным или заведомо слабым.

Решение о цене принимает только собственник. Точка.

2️⃣ Встают на сторону покупателя.

Мы все живые люди. Когда долго общаешься с покупателем, начинаешь ему симпатизировать. Хочется помочь, подсказать, найти для него лучший вариант.

Но некоторые тут попадают в ловушку и начинают защищать интересы уже не своего клиента, а покупателя.

Для меня правильный подход — искать решение, которое устроит обе стороны. Не тянуть одеяло ни на кого, а находить тот самый win-win, который выгоден всем.

3⃣ Продаются второй стороне

Вот это самая жесть. Во время переговоров представители покупателя иногда предлагают: «Убедите своего клиента дать скидку, а мы вам за это заплатим» 😠

К сожалению, некоторые соглашаются. Мне самому такое предлагали не раз.

Мой ответ всегда один:

«А вы сами захотите работать с человеком, который готов продать интересы своего клиента за деньги?»

Пусть лучше я останусь в памяти редким брокером, который отказался от легких денег ради своей репутации и интересов клиента.

Гораздо интереснее подумать, как сделать так, чтобы хорошо было всем. Вот над этим я всегда готов поразмышлять 💡

История одной продажи

Продавал я как-то квартиру. Все было отлично, квартира после ремонта, с профессиональными фото от дизайнера. Клиенты — золото, доверяют мне и всячески способствуют продаже. Работать одно удовольствие.

Квартира, естественно, дорогая. Но для своего сегмента цена абсолютно адекватная.

И вот пока у нас шли просмотры, люди думали и торговались, случилось интересное.

Жители соседней квартиры увидели переезд, и попросились на просмотр.

В процессе диалога выяснили, что они готовы купить, но надо сначала продать свою, которая поменьше.

Соседи тоже оказались моими старыми добрыми клиентами, так что у меня появилась задачка со звездочкой:
надо в одном уравнении соблюсти интересы всех сторон.

➡️Продавцам нужно продать быстрее и дороже.
➡️Покупателям нужно быстро продать свое, и тоже, разумеется, подороже.
➡️С продажи объект не снимаем, так как неизвестно, купят ли по итогу соседи.
➡️И все это на фоне летних отпусков у всех сторон.

Пока длилась эта кутерьма, на просмотр первой квартиры приходит милая девушка и сходу говорит: БЕРУ!

Поторговались, хлопнули по рукам, дело в шляпе. Вот только соседям пока не удается помочь.

Но звезды сошлись в нашу пользу. Внезапно покупательнице немного не хватает собственных средств. Нужно согласовать с банком увеличение суммы кредита, а на это требуется несколько дней.

Покупательница берет паузу, тем самым освободив нас от любых обязательств 🔥

За эти несколько дней я нахожу покупателя на квартиру соседей, и у нас складывается вся цепочка.

- Соседи продают свою квартиру и покупают ту, которую давно хотели.
- Мои продавцы продают квартиру на хороших условиях.
- Все сделки проходят спокойно и все довольны.

Вот за такие истории я и люблю свою работу. Когда получается не просто закрыть одну сделку, а решить задачи всех участников.

Все-таки win-win — лучшая стратегия 🤝

Я в Макс

Поговорим на серьезные темы. Металл 🎸

Нет, я не про музыку и не про волосатых мужиков в латексе. Про наш родной черный металл.

Для нашей области это не просто одна из отраслей промышленности. Вместе с цветной металлургией она обеспечивает почти треть экономики региона.

А еще мы производим около 10% всей российской стали и примерно 90% титана. Масштаб понятен, думаю.

Теперь к главной цифре ⬇️

За последние 2–3 месяца по отдельным позициям металл подорожал почти на 30%.

Почему? Все просто. Главный потребитель стали — строительная отрасль. А что сейчас происходит со стройкой, многие уже знают.

Если совсем коротко: рынок жилья сильно затоварен: построенного и строящегося жилья хватит примерно на 4 года продаж. Стройка замедляется, сдача переносится, новые проекты под вопросом.

⁉️ Вы можете задать вопрос: раз спрос падает — цены тоже должны снижаться. Логично?

Да, так и должно было быть!

Но весной рынок сильно просел. Из-за проблем в строительстве металл стали покупать гораздо меньше. Для производителей это были месяцы слабых продаж.

А потом наступило лето. Следим за руками:

😃 С 1 июля усложнился импорт российского металла в Европу. И хотя мы все еще продаем металл Ирану, но европейский рынок был очень важным.

😃 Начался активный сезон. Сейчас строят дороги, ремонтируют здания, активно идет частное строительство. Летом металл нужен больше всего.

😃Производители решили заработать на этом сезонном спросе. После слабой весны они начали поднимать цены, чтобы компенсировать прежние потери.

🧐 «А нам-то какое дело? Мы арматуру тоннами не покупаем, нас это не касается»

Это касается всех.

Когда дорожает металл, растут расходы у строительных компаний и других предприятий. Эти затраты постепенно перекладываются в стоимость квартир, дорог, инфраструктуры, товаров и услуг. То есть цепочка в итоге доходит до каждого.

Поэтому нынешний рост цен на металл вполне может стать одним из факторов новой волны инфляции. Тем более что продукты и товары уже дорожают на фоне роста стоимости топлива.

Но и сгущать краски тоже не стоит. В 2022 году цены на металл были еще выше. Тогда отрасль пережила куда более серьезный ценовой всплеск, и рынок в итоге адаптировался.

Так что ситуация неприятная, но точно не беспрецедентная. Будем наблюдать, как рынок пройдет вторую половину года 👀
Я в Макс

Специалистов по недвижимости часто называют бесполезными 😒

Мол, это ведь максимально тупая работа: разместил объявление, ответил на телефон. Пришел на показ:

— тут кухня, тут спальня. А тут... ни за что не догадаетесь. Туалет! А вон та белая штука — это унитаз.

В качестве контраргумента привожу в пример случай. Вот прямо сегодня произошел.

🟢Сделка назначена на 16.00.

🟢В 10 утра узнаю, что юристы «противной стороны» запрашивают один документ, которого у нас нет. Причем еще от прошлого собственника. Если не найдем — отменяем сделку.

🟢 Что делаю я за несколько часов:

- По косвенным признакам нахожу агентство, которое продавало эту квартиру в прошлый раз.

- Через знакомых узнаю, что это был за риелтор. Нахожу его и выхожу с ним на связь.

- Параллельно уточняю, как можно за несколько часов вытащить документы из архива Росреестра.

- Одновременно с этим нахожу прошлого собственника. Точнее, ее бывшего мужа, с которым я, оказывается, знаком.

По итогу нахожу несколько вариантов воскресить то, чего нет.

И все это после полубессонной ночи. Футбол же вчера был, ну. Финал ЧМ не так часто, чтобы его пропускать ⚽️

Факт обо мне №48728: люблю турники и брусья

На днях пришел подтягиваться, и разговорился с молодыми ребятами, которые заканчивают школу.

Они задали интересный вопрос: на кого пойти учиться, чтобы больше зарабатывать? 🤑

А я им сказал, что вопрос задан неправильно. Самое главное понять, что вам больше всего нравится делать. И в этом деле развиваться и становиться лучшими. Тогда будут и деньги, и признание, и самое главное — счастливая жизнь.

Привожу пример: вот вам профессия уборщика. Ну вроде не предел карьерных мечтаний.

Но есть супер-крутые ребята в клининге, которые потом доходят до химчистки и реставрации дорогой мебели в дорогих объектах, и зарабатывают они очень неплохие деньги. И все благодаря любви к своей работе.

А недавно еще познакомился с архитектором, который проектировал знаковые объекты для нашего города. Профессионал с большой буквы с 30-летним опытом.

И когда он рассказывает о своей работе, у него глаза горят, как у мальчишки. Он говорит то же самое.

— Если ко мне приходят на работу ребята и спрашивают только про деньги, я их не беру, это тупик. А вот когда я вижу в их глазах интерес и увлечение к делу, тогда велком даже без опыта.

После этого диалога убедился, что дал ребятам правильный совет. Интересно, примут ли они его к сведению, или это будет просто одна из сотен рекомендаций?
Я в Макс