ЕЛЕНА КУЗНЕЦОВА|НЕДВИЖИМОСТЬ|ИНВЕСТИЦИИ

Channel photo updated

😭 АПАРТАМЕНТЫ ДОРОЖЕ КВАРТИРЫ — И ДЕЛО НЕ ТОЛЬКО В ЦЕНЕ ПОКУПКИ

Апартаменты часто выбирают инвесторы: привлекательная цена за м², хорошая локация, высокий арендный потенциал.
Но есть нюанс, который многие обнаруживают уже после покупки: апартаменты юридически являются нежилой недвижимостью.
А значит, налоговая модель у них отличается от квартиры.
Разбираем на примере инвестиций в Москве 👇🏻

1️⃣ Налог на имущество
Для квартиры действует налоговый вычет — при расчёте налоговой базы учитывается кадастровая стоимость за вычетом стоимости 20 м² площади.
Для нежилого помещения такого стандартного «минус 20 м²» нет.
Ставка также зависит от вида объекта, его кадастровой стоимости и того, к какой категории он относится. Для отдельных объектов применяется повышенное налогообложение исходя из кадастровой стоимости.
Поэтому два объекта одинаковой площади и даже в одной локации могут иметь совершенно разную налоговую нагрузку.

2️⃣ Сдача апартаментов — не то же самое, что сдача квартиры
Здесь особенно важно не перепутать налоговые режимы.
Самозанятый может сдавать жилую недвижимость, но НПД не применяется к сдаче нежилых помещений, в том числе апартаментов. Для систематической сдачи нежилой недвижимости могут использоваться другие варианты — например, ИП с УСН либо уплата НДФЛ физлицом, в зависимости от конкретной ситуации.

Для ИП на УСН с объектом «доходы» базовая ставка составляет 6%, хотя регион может устанавливать пониженную ставку. Кроме того, у ИП возникают обязательные страховые взносы. В 2026 году фиксированная сумма составляет 57 390 ₽, а при доходе свыше 300 000 ₽ добавляется 1% с превышения в пределах установленного максимума.
При этом налог по УСН в ряде случаев можно уменьшить на страховые взносы.

То есть смотреть только на показатель:
«купил за Х → сдаю за Y»
— недостаточно.
Нужно считать чистый денежный поток после налогов и всех расходов.

3️⃣ А теперь самое интересное — продажа
Вот здесь инвесторы часто ошибаются особенно сильно.
Если нежилое помещение использовалось в предпринимательской деятельности, освобождение от налога при продаже в зависимости от срока владения может не применяться. ФНС отдельно указывает, что доход от продажи нежилого помещения, использовавшегося в предпринимательской деятельности, не освобождается от налогообложения независимо от срока владения.

А если объект продаётся в рамках предпринимательской деятельности на УСН, доход от реализации имущества учитывается при расчёте налоговой базы по УСН.
Иными словами, стратегия:
«Куплю апартаменты → буду сдавать → через несколько лет дорого продам»
должна просчитываться сразу на горизонте всего инвестиционного цикла, а не только по доходности аренды.

И вот что особенно важно для премиальной недвижимости Москвы
В элитном сегменте мы вообще рекомендуем смотреть на объект минимум по 7 параметрам:

▫️ налоговую нагрузку;
▫️ чистый арендный доход;
▫️ эксплуатационные расходы;
▫️ стоимость входа;
▫️ ликвидность при перепродаже;
▫️ потенциальный рост стоимости;
▫️ налоговые последствия выхода из инвестиции.

Именно поэтому дорогой объект не всегда является выгодным активом, а более низкая цена входа не всегда означает лучшую инвестицию.

Например, в Москве два объекта стоимостью условно 50 млн ₽ могут выглядеть одинаково привлекательными по доходности на бумаге.
Но после расчёта налогов, эксплуатации, простоя, расходов на управление и будущей продажи результат может оказаться совершенно разным.

💡 Инвестиционная недвижимость начинается не с вопроса «сколько стоит объект?», а с вопроса «сколько денег он реально принесёт мне после всех расходов и налогов?»

Если рассматриваете покупку апартаментов или другого объекта в Москве для сохранения и приумножения капитала, мы можем просчитать инвестиционную модель до покупки: от входной цены и арендного потенциала до ликвидности и сценария выхода.

📩 Напишите нам — подберём объекты, которые имеет смысл рассматривать именно с инвестиционной точки зрения.

🇷🇺 Мой канал в Максе

Связаться со мной:

@ElenaGoldBroker

Эксклюзивный ПЕНТХАУС 2-х уровневый, 500 квм, с видами на воду за 350 млн

Подробная информация в инвест. канале:

https://t.me/invest_club_Lider/604

Ссылка на билет со скидкой!

Друзья, приглашаю вас на мое выступление в 16-45!

НЕДВИЖИМОСТЬ БУДУЩЕГО 🏙️

Как выбрать актив, который будет расти в цене, приносить доход и создавать капитал для ваших детей?

18 сентября в 16-45 я выступлю на Neo-фестивале «Будущее здесь» и расскажу о недвижимости как инструменте создания капитала.

Разберём:
— какие активы имеют потенциал роста;
— как выбрать недвижимость для дохода и инвестиций;
— на что смотреть при покупке актива;
— как создавать капитал, который работает не только сегодня, но и на будущее.

📅 18 сентября 2026
⏰ 16:45
📍 Москва, ВДНХ, FUTURIONE — Пространство будущего

Фестиваль объединит бизнес, технологии, искусство, моду и нетворкинг — и станет отличной площадкой для новых знакомств и идей.

И у меня для вас есть приятный бонус — скидка на билет.
🎟️ QR-код со скидкой размещу

Буду рада увидеть вас 18 сентября!

До встречи в FUTURIONE ✨

Недавно закрыли сделку с клиентом в Лужниках — и в очередной раз убедились, насколько особенная здесь атмосфера

Хамовники, Москва-река, много зелени, приватность и при этом — буквально несколько минут до центра Москвы.
Поэтому мы нашли для вас 8 наиболее интересных квартир в «Коллекции Лужники» с минимальным первоначальным взносом.
И здесь есть действительно интересные условия.

✨ Что представляет собой «Коллекция Лужники»?
Это клубный проект на Лужнецкой набережной в Хамовниках — 12 домов, объединённых приватным парком и собственной инфраструктурой.
Здесь можно выбрать квартиру в клубных домах Garden, Highline или Mountain Line — в зависимости от того, какой вид и сценарий жизни вам ближе.

🌿 Garden — жизнь в окружении зелени и приватного парка.
🌆 Highline — панорамные виды в сторону Москва-Сити.
🏙 Mountain Line — впечатляющие городские панорамы.
А из окон отдельных квартир открываются виды сразу на Москва-реку, Воробьёвы горы, Хамовники, Москва-Сити и приватный парк.

Площади — от 49,8 до 180,6 м².
Для резидентов предусмотрена собственная инфраструктура, двухуровневый подземный паркинг, благоустроенные прогулочные пространства. На территории также запланированы ритейл-галерея, рестораны, сервисы и городская площадь.

И особенно интересное сейчас — условия покупки.
Мы подобрали пул квартир, где первоначальный взнос начинается всего с:
▫️ 1 спальня — от 11,9 млн ₽
▫️ 2 спальни — от 16,4 млн ₽
▫️ 3 спальни — от 27,8 млн ₽
▫️ 4 спальни — от 38,1 млн ₽

При этом доступны программы беспроцентной рассрочки с первоначальным взносом от 15%. По отдельным лотам срок рассрочки может достигать 27 месяцев — конкретные условия зависят от корпуса и квартиры.
То есть не обязательно сразу выводить из капитала всю сумму покупки.

Можно зафиксировать квартиру в одной из самых интересных локаций Москвы и распределить платежи во времени.
А главное — мы уже отобрали 8 конкретных квартир, поэтому вам не придётся самостоятельно изучать десятки предложений.

Хотите получить подборку с планировками, видами, ценами и графиками рассрочки?
Напишите нам «ЛУЖНИКИ» — отправим актуальные варианты и подберём тот, который будет оптимален именно под вашу задачу.

🇷🇺 Мой канал в Максе

Связаться со мной:

@ElenaGoldBroker

Количество квартир и условия рассрочки ограничены и могут меняться.

Андрей, сыночек, дорогой наш, с твоим 17-ти летием тебя!
Благодарю тебя за то, что там- наверху твоя душа выбрала нас с папой быть твоими родителями!
Люблю тебя очень!
Восхищаюсь твоей мудростью, умом, характером и эрудицией!
Весь наш семейный клан желает тебе счастья, реализации, сдать ЕГЭ и поступить в институт в следующем году!
Будь успешен, окружен друзьями и хорошими людьми!
А мы всегда рядом, всегда поддержим и всегда на твоей стороне, наш сыночек, такой уже большой! ❤️

Самая дорогая ошибка с маткапиталом может обнаружиться через 5–10 лет

Кажется, что материнский капитал — это отличная возможность уменьшить ипотеку или использовать его как первоначальный взнос.
И финансово это действительно может быть выгодно.
Но есть нюанс, о котором многие вспоминают только тогда, когда решают продать квартиру.

Если маткапитал использовался при покупке недвижимости, после погашения ипотеки детям, как правило, необходимо выделить доли.
И вот здесь небольшая детская доля может превратиться в большую проблему для собственников.

Представим ситуацию.
Вы купили квартиру в ипотеку 7 лет назад. Использовали маткапитал, ипотеку погасили, детям выделили доли.
Через несколько лет дети выросли, и вы купили им отдельные квартиры.
Логично предположить:
«Дети уже обеспечены жильём. Значит, их долю в старой квартире можно просто заменить новой недвижимостью».

Но при продаже квартиры всё может оказаться гораздо сложнее.
Если среди собственников есть несовершеннолетние, потребуется взаимодействие с органами опеки. И вопрос будет не только в том, есть ли у ребёнка другая квартира, но и в том, каким образом будут соблюдены его имущественные и жилищные права при продаже.

В результате обычная продажа квартиры может превратиться в настоящий квест:
опека → документы → согласования → юристы → новые документы → снова опека.

И самое неприятное — эти обстоятельства могут существенно сузить круг потенциальных покупателей.
Покупатель, особенно в дорогом сегменте, далеко не всегда готов рисковать сроками сделки, если существует вероятность, что согласование продажи затянется или не состоится.

А теперь представьте, что ваша квартира нужна вам для того, чтобы быстро купить другую — более дорогую, переехать или реализовать инвестиционную стратегию.
Время в такой ситуации тоже стоит денег.
Поэтому материнский капитал — это не просто «деньги от государства, которые выгодно вложить в квартиру».

Перед тем как использовать его в ипотеке, важно заранее понимать не только выгоду сегодня, но и последствия для будущей продажи.

⚠️ При этом универсального совета «никогда не используйте маткапитал в недвижимости» быть не может: каждая ситуация зависит от конкретных обстоятельств, состава собственников и того, как оформлена недвижимость.

Но если вы планируете покупку с использованием маткапитала, просчитайте сценарий будущей продажи ещё ДО сделки.
Потому что квартира должна быть не только хорошей для жизни.
Она должна оставаться ликвидным активом.

А вы использовали маткапитал при покупке недвижимости?
Вложили его в квартиру или выбрали другое применение? Напишите в комментариях

🇷🇺 Мой канал в Максе