Рынок недвижимости 2026: где сейчас деньги?

Обещала поделится новостями трендами направлениями в инвестиционной недвижимости. Вот делюсь😂.

Рынок недвижимости вроде как продолжает работать, а вот правила игры заметно изменились. Дорогие деньги сделали покупателя осторожнее, а инвестора — гораздо более расчётливым.

Что происходит с жильём сейчас?

Первичный рынок сейчас сильнее зависит от льготных программ.
И это формирует достаточно понятный спрос: семейные покупатели, которые проходят под программу, продолжают покупать новостройки.

А вот покупатель без льготной ипотеки сталкивается с совершенно другой математикой.
Поэтому растёт интерес к готовому жилью и вторичному рынку. В июне выдача ипотеки Сбером на готовое жильё выросла на 131,9% год к году, до 62,6 млрд ₽.

И здесь появляется интересная история — флиппинг.
Моя любимая тема))), как говорится все этим занимаются, а я еще не начинала даже 😂.

Флиппинг снова становится заметным инвестиционным инструментом: купить объект ниже потенциальной рыночной стоимости, грамотно его перепланировать, отремонтировать, укомплектовать и продать.

Но флиппинг 2026 года — это уже совсем другая математика.
По оценке экспертов, доходность профессиональных флипперов сейчас составляет примерно 15–20% за цикл, против около 30% в 2021 году. В Москве например чаще называют диапазон 12–15%.

Поэтому сегодня я бы смотрела прежде всего на:

❕Вторичку с плохим состоянием, но хорошей локацией. Главная возможность — купить объект с дисконтом, где стоимость можно увеличить за счёт грамотной и эффективной работы с пространством.

❕Небольшие и средние квартиры. Чем шире потенциальная аудитория покупателя, тем выше ликвидность. Сейчас особенно важна понятная конечная цена объекта и доступность ежемесячного платежа.

❕Объекты с неправильной планировкой. а здесь вот как раз и появляется пространство для профессионального проектирования: изменить сценарий использования квартиры, повысить функциональность и сделать объект привлекательнее без чрезмерных затрат.

❕Формат «заезжай и живи». Покупателю с дорогой ипотекой гораздо сложнее одновременно финансировать квартиру и большой ремонт. Поэтому готовый объект с понятным интересным бюджетом становится конкурентным преимуществом.

❕Ремонт должен работать на массовый спрос. Эксперты оценивают прирост стоимости от грамотного ремонта примерно в 8–15% для комфорт-класса и 10–20% для бизнес-класса. При этом слишком дорогая или индивидуальная отделка может, наоборот, увеличить срок продажи и съесть маржу.

А какой же сегмент сегодня наиболее понятен с точки зрения ипотеки?

Ну вот я бы выделила доступное готовое жильё с понятной ежемесячной нагрузкой.

Покупатель сейчас гораздо чаще считает не стоимость квартиры сама по себе, а:
первоначальный взнос + ежемесячный платёж + ремонт + содержание.

Именно поэтому компактные квартиры в хороших локациях, готовые к проживанию, могут иметь более широкий круг потенциальных покупателей, чем дорогие и сильно индивидуализированные объекты.

При этом рынок не сводится только к квартирам. В июне 2026 года ипотечные выдачи на готовые загородные дома выросли на 103,7% год к году, до 44,2 млрд ₽. Их доля в общей структуре ипотечных выдач достигла 12,8%.

И что же получается в сухом остатке?

2026 год — время, когда в недвижимости особенно важна не сама недвижимость, а та сама возможность и способность повысить ценность объекта.

Для инвестора это означает:
найти правильную цену входа → правильно изменить объект → сделать его понятным массовому покупателю → быстро продать.

И здесь флиппинг становится интересен именно как управляемый проект. А для компаний, которые умеют проектировать, ремонтировать, комплектовать и реализовывать пространство под ключ, это открывает отдельную нишу — работа с инвестором как с заказчиком продукта, а не просто с владельцем квадратных метров.

Главная тенденция, которую я вижу в сухом остатке:

🏢Рынок становится рациональнее.
Покупатель считает деньги. 💸 Инвестор считает доходность.💸 Девелопер считает стоимость капитала💸. Бизнес считает эффективность каждого квадратного метра💸.