Profitрольки для застройщика

Друзья, поздравляем вас с Днем России! 🇷🇺

Этот праздник напоминает нам о масштабах нашей страны, ее богатой истории и культуре, а также о людях, которые каждый день создают ее будущее. Для всех нас, кто связан с девелопментом и недвижимостью, этот день имеет особый смысл — ведь именно мы с вами формируем облик современных российских городов, строим надежный фундамент для жизни, бизнеса и инноваций. Желаем вашему бизнесу стабильного роста, надежных инвестиционных горизонтов, смелых архитектурных концепций и слаженной работы в командах.

С праздником!

💸 Как скормить нейросети $2,4 млрд и ... стать банкротом

Сегодня в нашей рубрике «ИТ-грабли» история о том, как амбициозный стартап Katerra решил доказать всему миру: стройка — это просто, если у тебя есть ИИ. К сожалению, в этой истории мир победил.

Все началось в 2015 году, когда ребята зашли с козырей и объявили традиционное строительство прошлым веком. План казался надежным: берем умную AI-платформу, автоматизируем проектирование до пары кликов, сами печатаем модульные дома на технологичных заводах и собираем их на месте как конструктор LEGO. Все под одной крышей, быстро и дешево. Инвесторы из SoftBank так вдохновились, что за следующие шесть лет щедро отсыпали стартапу почти два с половиной миллиарда долларов. К 2019 году компания оценивалась в $4 миллиарда, а нейросети в симуляциях строили идеальные цифровые города.

А потом этот цифровой оптимизм на полной скорости врезался в реальность живой стройки. Оказалось, что ИИ прекрасно оптимизирует процессы в идеальном вакууме кода. Но алгоритмы не учли местную бюрократию, логистический ад, капризы погоды и человеческий фактор, которым было плевать на идеальные графики в дашборде.

Стартап масштабировался слишком быстро, штампуя новые заводы, пока реальные строительные объекты намертво застревали в жестких дедлайнах и перерасходах бюджетов. В итоге в июне 2021 года сказка закончилась: Katerra громко лопнула, оставив после себя выжженные $2,4 миллиарда инвестиций и заявление о банкротстве.

Всем хороших выходных!

История о том, как один азартный алгоритм сжег 1,4 миллиарда долларов и чуть не обанкротил технологического гиганта

Сегодня в нашей рубрике эпических факапов — история о том, как искусственный интеллект пытался поиграть в монополию на реальном рынке недвижимости.
Американская компания Opendoor решила, что риелторы — это прошлый век, и научила свои алгоритмы в рамках модели iBuying автоматически скупать дома, слегка их шаманить и быстро перепродавать с наценкой. Идея казалась гениальной: алгоритм работает без устали, сделки закрываются, прибыль растёт.

Но что-то пошло не так. Алгоритм оказался парнем азартным и вошел в кураж как раз на пике цен. Рынок начал падать, а ИИ продолжал скупать дома по оверпрайсу, уверенный в собственном успехе. И в итоге вместо ожидаемой прибыли — убытки:
1,4 миллиарда долларов — чистый убыток за 2022 год. Для сравнения: это весь годовой ВВП Гренады. Робот просто сжег бюджет небольшой страны.

573 миллиона пришлось списать, потому что дома, которые ИИ так уверенно скупал, внезапно перестали стоить того, что за них заплатили. Рынок оказался не в курсе планов алгоритма.

28 000 долларов — именно столько Opendoor терял на продаже каждого дома в конце 2022 года. Зато быстро продавали, тут не поспоришь.

Конечно, за ошибки алгоритма отдувались живые люди. Компании пришлось пережить несколько волн увольнений, сократив к 2025 году штат почти на 40%, и даже побороться за выживание на бирже Nasdaq. Но вместо того, чтобы отказаться от такого помощника они заявили, что переходят на модель «AI-first с меньшим объемом активов».

Хороших выходных!
И пусть ваш бизнес-план никогда не звучит как «давайте дадим алгоритму волю и посмотрим, что будет». 1,4 миллиарда долларов — слишком дорогая цена за такой эксперимент. Берегите себя и свои бюджеты.

Дайджест свежих новостей рынка недвижимости:

1) В Госдуму внесли законопроект, который запретит списывать целевые жилищные накопления военнослужащих и силовиков по исполнительным производствам. Сейчас сложилась абсурдная ситуация: судебные приставы могут арестовать и забрать деньги, которые государство выделяет на покупку или строительство жилья, если у человека появились личные долги. Новый закон полностью исключит такую возможность. Инициативу уже поддержало Правительство, предложив расширить эту защиту не только на военных, но и на сотрудников МВД, МЧС, таможни, судей и прокуроров.

2) В Торгово-промышленной палате РФ создают специальную рабочую группу, которая займется детальным анализом ситуации в долевом строительстве. Эксперты оценят реальные юридические и экономические риски, а также проверят, насколько эффективно работает профильное законодательство. Результаты этого исследования и предложения по улучшению законов направят в Генпрокуратуру, Верховный и Конституционный суды. Главная цель — сохранить доверие инвесторов и покупателей к базовому закону № 214-ФЗ, по которому сейчас в России строится более 11,5 тысяч жилых домов.

3) После трех месяцев затишья столичный рынок недвижимости начал стабилизироваться. В апреле спрос на новостройки в Москве вырос на 8% по сравнению с мартом, а количество ипотечных сделок подскочило сразу на 26%. Вторичный рынок и вовсе показал уверенный рост как за месяц, так и в годовом выражении. Эксперты отмечают, что покупатели адаптировались к высоким ставкам: застройщики активно предлагают рассрочки и скидки, а цены на квадратный метр зафиксировались и растут в пределах скромных 0,5–1% в месяц.

4) В Государственной Думе готовят законопроекты, которые изменят правила признания сделок с недвижимостью недействительными. Сейчас суды нередко встают на сторону бывших владельцев (например, если те продали квартиру под влиянием мошенников), из-за чего честные покупатели остаются без жилья и без денег. Депутаты предлагают запретить изымать квартиру у добросовестного покупателя до тех пор, пока продавец полностью не вернет ему всю сумму сделки. Проекты изменений в Гражданский кодекс уже направлены на согласование в Росреестр и Верховный Суд.

5) Крупные российские города начали теснить мегаполисы-миллионники в рейтингах по объемам жилищного строительства. Анализ данных показал, что в первую десятку по стране вошли Тюмень и Владивосток, где население не достигает миллиона человек. Тюмень заняла шестое место в России (там строится почти 3,3 млн кв. м), обогнав сразу десять городов-миллионников. Владивосток замкнул топ-10 с показателем более 2,1 млн кв. м — эксперты связывают такую активность девелоперов на Дальнем Востоке с высокой популярностью льготной 2%-й ипотеки.

1️⃣ Москва и ДОМ.РФ договорились адаптировать столичные цифровые сервисы для строительной отрасли в регионах. Речь идет в том числе о системах на базе ИИ, которые помогают быстрее проверять проектную документацию и находить ошибки до начала стройки. По замыслу участников проекта, это должно сократить сроки согласований и снизить число строительных рисков.

2️⃣ В апреле 2026 года на рынке первичного жилья зафиксирован заметный спад: по сравнению с прошлым годом число сделок упало почти на 15%, а общая выручка застройщиков сократилась на 11,5% — до 342,3 миллиарда рублей. При этом само жилье дешевле не стало. Напротив, средняя стоимость купленной квартиры выросла до 9,8 миллиона рублей, а «квадрат» подорожал на 2,5% (до 207,3 тысяч рублей). Немного увеличилась и средняя площадь приобретаемого жилья — теперь она составляет 47,3 кв. метра. В регионах ситуация неоднородная: пока в Екатеринбурге выручка немного просела, в Перми и Калининградской области продажи в деньгах, наоборот, пошли в рост.

3️⃣ Правительство расширило полномочия жилищного надзора. Теперь контролирующие органы смогут проверять не только работу управляющих компаний и коммунальных служб, но и то, как они взаимодействуют с жильцами и передают им информацию. Отдельное внимание уделят вопросам энергосбережения и газоснабжения многоквартирных домов. Новые правила распространяются на весь жилой фонд независимо от формы собственности зданий. Постановление уже вступило в силу, а часть его положений начнет действовать с сентября 2026 года.

4️⃣ Минтруд подготовил проект постановления, который ограничивает долю иностранных работников в строительных компаниях. Предлагается установить лимит: мигранты смогут составлять не более половины штата. При этом ограничения не коснутся Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, а также ряда других регионов. Для компаний, занимающихся обслуживанием и уборкой зданий, планка будет выше — до 70% сотрудников. На фоне дефицита кадров участники рынка ожидают роста числа рабочих из Индии и Северной Кореи.

5️⃣ Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка ВТБ уменьшил проценты по своим стандартным ипотечным программам и рефинансированию на 0,5 процентных пункта. Минимальная ставка на покупку готового или строящегося жилья теперь составляет 17,5% годовых, но для этого нужно взять крупный кредит (от 10 миллионов рублей в столичных регионах и от 6 миллионов в остальных). Приятные новости есть и для комбинированных программ, где сочетаются льготная семейная и рыночная ипотека — там ставки стартуют от 6,97%. Банк также снизил первый взнос для тех, кто хочет построить свой дом — теперь для старта достаточно иметь 20,1% от стоимости объекта.

🧠 Как вера в «умные» алгоритмы оставила застройщиков с пустыми карманами и нераспроданными квартирами

Продолжаем разбирать кейсы, когда автоматизация в девелопменте сработала против самого бизнеса. Вспомним ситуацию на рынке в 2024–2025 годах, когда рекордно выросли объемы нераспроданного жилья. Одной из причин этого застоя стали как раз «умные» системы.

Крупные девелоперы давно используют динамическое ценообразование. Механика стандартная, как в агрегаторах такси: спрос растет — ценник идет вверх. Алгоритмы обучали на огромных массивах данных, чтобы система ловила баланс — и прибыль не упустить, и темпы продаж не завалить. Но была системная ошибка вводных. Нейросети натаскивали на статистике 2019–2022 годов. А это был аномальный период: дешевая ипотека под 6%, льготные программы на каждом углу и ажиотаж. Математическая модель зафиксировала один главный паттерн: что бы ни происходило, квартиры все равно раскупят.

Когда в 2024 году Центробанк резко поднял ключевую ставку, а льготные программы начали сворачивать, условия изменились за считанные недели. Но перестроиться на ходу алгоритмы не смогли.

В офисах продаж это привело к коллапсу. Клиенты уходили, спрос падал. Логика коммерческого директора в такой ситуации: «Стоп, надо давать дисконт и вытаскивать объемы». Но программа, видя просадку сделок, выдавала рекомендацию держать прайс или даже поднимать его. Система рассчитывала, что это временное затишье перед очередным скачком, как во время пандемии. В итоге застройщики, доверившиеся автоматике, заморозили цены и сидели без сделок, пока конкуренты на ручном управлении забирали последних реальных покупателей.

К началу 2025 года доля нераспроданных новостроек в ряде регионов превысила 70%. Застройщики получили кассовый разрыв: в прогнозных отчетах от ИИ были красивые цифры будущей выручки, а в реальности — пустые офисы и жесткие обязательства перед банками по проектному финансированию.

Как нейросеть «построила» дом, который нельзя эксплуатировать

«Автоматизация проектирования», «умный контроль смет» – звучит красиво. Но на деле технологии часто спотыкаются о суровую реальность кирпичей и бетона. Разберем один показательный кейс, который наглядно объясняет, почему радоваться «молниеносным решениям» нейронок пока рано.

Крупная компания решила ускорить этап разработки типовых планировок для жилого комплекса. Вместо того чтобы мучить архитекторов правками, они загрузили вводные данные в продвинутую систему генеративного дизайна. Задача была простой: выжать максимум полезной площади из заданного пятна застройки, соблюдая нормы инсоляции (солнечного света) и базовые требования. ИИ выдал результат за полчаса. Красиво, эргономично, современно. Проект ушел в работу.

Проблемы начались, когда за дело взялись инженеры по коммуникациям и строители. Оказалось, что ИИ, пытаясь угодить алгоритму «максимум жилых метров», совершил критическую ошибку в логике.

Нейросеть расположила «мокрые зоны» (санузлы и кухни) в шахматном порядке. На одном этаже туалет слева, на следующем — справа, чтобы освободить место под панорамное окно в гостиной соседа снизу. В итоге провести вертикальные стояки канализации и вентиляции стало физически невозможно без потери той самой «выигранной» площади. Пришлось либо перекрывать трубы декоративными коробами посреди жилых комнат, либо полностью перерисовывать проект.

Почему это произошло и чему нас учит?
1️⃣ У алгоритма полностью отсутствует «физический» опыт. ИИ видит цифры и координаты, но не понимает, что труба — это жесткий объект, который нельзя согнуть под прямым углом десять раз. Для него планировка — это плоская картинка, а не сложный 3D-организм.
2️⃣ Если вы просите нейросеть «сэкономить место», она это сделает. Но она не знает, что экономия 2 кв. метров на бумаге может обернуться лишними миллионами расходов на монтаж кастомных инженерных систем.
3️⃣ Самая большая ловушка — довериться скорости. Когда проект готов за 30 минут, глаз «замыливается». Кажется, что раз машина посчитала, значит, все сошлось.

ИИ в строительстве — это отличный калькулятор, но посредственный инженер. И чтобы не наступить на эти грабли:
✔️Не используйте ИИ для финального принятия решения. Нейронки хороши, чтобы набросать 20 вариантов концепции, выбрать из них два жизнеспособных и отдать их живому профи на детальную проработку.
✔️Любой результат работы алгоритма должен проходить через экспертизу тех, кто будет это строить. Прораб на стройке увидит косяк с канализацией за 10 секунд, в то время как менеджер в офисе будет восхищаться красивым рендером.

Так что, пока лучший «умный дом» — это тот, который спроектирован человеком с использованием ИИ, а не наоборот.

Девелопмент и стройка — дайджест недели

1️⃣ ЦБ ужесточает правила по ипотеке и кредитам под залог жилья
Центральный банк ввел новые жесткие правила для выдачи ипотеки и кредитов под залог недвижимости. Теперь банкам сложнее одобрять займы тем, у кого уже есть большие долги или нет приличного стартового капитала. Проблем с выплатами стало больше: на стройках просрочка выросла до 1%, а в частном секторе (ИЖС) — до 4,4%. Больше всего регулятор переживает из-за кредитов под залог квартир, где долги растут быстрее всего. Особенно проблемными оказались кредиты, выданные в 2023–2024 годах по льготным программам.

2️⃣ Самолет удерживает лидерство среди застройщиков
Опубликован свежий рейтинг застройщиков. Первое место уверенно удерживает «Самолет» — у компании в работе почти 5 млн «квадратов» жилья (это 251 дом в разных ЖК). На втором месте стабильно идет ПИК, а на третьем — DOGMA. Интересно, что вся первая десятка компаний строит почти пятую часть всего жилья в стране. В списке лидеров также держатся «Брусника», ФСК и Setl Group. Из новичков в сотню лучших ворвалась московская компания «Мангазея», сразу прыгнув на 26 строчек вверх.

3️⃣ Рекордная прибыль ДОМ.РФ
Госкорпорация ДОМ.РФ отчиталась о крутых финансовых результатах. За первый квартал их чистая прибыль взлетела на 83% и составила 28,5 млрд рублей. Сам Банк ДОМ.РФ тоже не отстает — его официально признали системно значимым (это статус для самых надежных банков страны). Руководитель компании Виталий Мутко отметил, что дела идут вверх почти во всех сферах: от ипотеки до кредитования строек. Акционеры тоже в плюсе: на дивиденды планируют отдать половину прибыли, что делает их акции одними из самых выгодных на рынке.

4️⃣ Проблемы с производством стройматериалов
Пока стройки идут, заводы за ними не всегда успевают. Аналитики заметили, что производство многих материалов в первом квартале 2026 в целом не дотянуло до уровня прошлого года. Сильнее всего «просели» цемент и лифты — их стали выпускать почти на четверть меньше. Из 26 основных видов стройматериалов только четыре показали рост.

5️⃣ Ипотека в новостройках теряет популярность
Доля кредитов, которые люди берут именно на строящееся жилье, заметно упала. Если в марте прошлого года такая ипотека занимала 65% в общем объеме, то сейчас — всего 44%. Люди стали реже покупать квартиры в «бетоне» в кредит. Эксперты связывают это с тем, что условия стали жестче, а разница в цене между готовым и строящимся жильем стала не такой привлекательной, как раньше.

6️⃣ Квартир в продаже становится меньше
В крупных городах-миллионниках выбор жилья в новостройках сократился почти на четверть. Больше всего «вымыло» с рынка доступный комфорт-класс. Сильнее всего предложений стало меньше в Самаре и Ростове-на-Дону. Аналитики говорят, что виноваты два фактора: во-первых, застройщики стали реже запускать новые проекты из-за сложной экономики, а во-вторых, изменились правила семейной ипотеки. Исключением стала только Самара по бизнес-классу — там таких квартир в продаже, наоборот, стало больше.

Девелопмент и стройка — дайджест недели

1️⃣Госдума вводит контроль за стройматериалами с 1 сентября 2026 года: Росстандарт будет проверять соблюдение обязательных требований к цементу, смесям и другой промышленной продукции. Основной причиной для таких мер стал рост доли контрафакта и фальсификата на рынке, что, по материалам законопроекта, усиливает недобросовестную конкуренцию и риски для безопасности. Слабые и «серые» поставщики окажутся под давлением, легальные — получат рост издержек. Для покупателя это плюс к безопасности, для застройщика — еще одна головная боль в смете.

2️⃣Банк России снизил ключевую ставку до 14,5% годовых. Решение принято 24 апреля с шагом −0,5 п.п. на фоне замедления внутреннего спроса, но при сохраняющейся инфляционной неопределенности. Да, символический шаг, и ипотечного счастливого завтра не случилось, но направление задано – давление на рынок начнет понемногу ослабевать.

3️⃣Продажи в новостройках не падают, а «теряются» на этапе сделки. По данным аналитики ЕРЗ.РФ, в условиях слабого рынка девелоперы теряют клиентов не из-за отсутствия спроса, а из-за неэффективной работы с ним: долгих ответов, сложных процессов и слабой коммуникации. Покупатель доходит до выбора и уходит. Не потому что нет денег, а потому что менеджер ответил через сутки или процесс оказался слишком громоздким.

4️⃣ Сбербанк России фиксирует рост кредитования ИЖС более чем в 2 раза. С начала 2026 года объем выдач превысил 48 млрд руб. против 21 млрд годом ранее. Семейная ипотека и лимиты на квартиру делают свое дело. Теперь частный дом — это больше не «дача», а реальная альтернатива бетонной коробке

5️⃣«Семейная ипотека» остается главным драйвером спроса на новостройки Подмосковья даже с учетом закручивания гаек. Эксперты отмечают, что рынок критически зависит от льготных программ, и именно они формируют основной поток сделок. Ужесточение условий притормозит рынок, но не остановит — программа слишком глубоко встроена в спрос. Если вдруг решат отменить ее совсем, то первичка просядет заметно сильнее.

6️⃣ДОМ.РФ предложил ввести единый сбор с девелоперов на инфраструктуру в проектах КРТ. Логика здравая (хаос всех утомил), но для застройщиков это прямой рост себестоимости.

Сегодня многие внедряют нейросети в строительные процессы. Мы не сторонники того, чтобы слепо верить в магию алгоритмов или, наоборот, их бояться.

Наша позиция — опираться на твердые проверенные факты и реальное положение вещей. Мы собрали подборку кейсов, где ИИ не справился с задачей, и это стоило компаниям огромных денег и репутации.

1. Финансовое пике Zillow: когда алгоритм «перегрел» рынок
Самый громкий международный кейс — крах программы Zillow Offers. ИИ-алгоритм Zestimate должен был оценивать дома для выкупа и перепродажи. Однако система не учла волатильность рынка и начала массово скупать недвижимость по завышенным ценам, которые не соответствовали реальности. В итоге компания была вынуждена списать более $500 млн и уволить четверть штата. Это классический пример того, что ИИ отлично видит цифры в таблице, но совершенно не чувствует колебания рынка и локальные нюансы, которые понятны любому опытному брокеру.

2. Галлюцинации в технике безопасности
На стройплощадках часто пытаются внедрить ИИ для генерации планов производства работ (ППР) или оценки рисков. Однако международные эксперты из GIRI (Get It Right Initiative) зафиксировали случаи «галлюцинаций» нейросетей, когда ИИ выдавал инструкции по технике безопасности с критическими ошибками. Система предлагала схему крепления или узла, которая нарушала требования по несущей способности, просто комбинируя данные из разных источников без привязки к конкретным нагрузкам. В девелопменте такая ошибка в документации — это риск обрушения конструкций и прямая угроза безопасности на объекте, которую нейросеть не способна осознать.

3. Ошибки планирования: ИИ против реальности «в полях»
Многие компании внедряют ИИ для прогнозирования сроков строительства, надеясь победить задержки. Но, как показывает практика крупных подрядчиков в Великобритании и США, системы часто выдают чрезмерно оптимистичные прогнозы, игнорируя нелинейные риски: от задержек поставок конкретных материалов до специфики работы местных профсоюзов. Без калибровки живым инженером, который знает, что «бетон не приедет в пятницу из-за пробок», ИИ рисует идеальные графики, которые не учитывают реальные темпы производства работ. В итоге графики становятся невыполнимыми уже на старте, что приводит к срыву сроков сдачи этапов, кассовым разрывам и начислению неустоек со стороны заказчика.

4. Российский опыт: когда камеры «не видят» каски
В российском девелопменте активно внедряют видеоаналитику на базе ИИ для контроля СИЗ (средств индивидуальной защиты). В одном из кейсов система выдавала до 90% ложных оповещений: алгоритм не различал цвета и фактуры, из-за чего фиксировал нарушение каждый раз, когда в кадр попадал человек без головного убора или в кепке, но при этом игнорировал реальные выходы в опасную зону из-за пыли и бликов. В результате вместо автоматизации девелопер получил перегруженный отдел охраны труда, который был вынужден вручную перепроверять тысячи ложных срабатываний, чтобы найти единичные реальные факты нарушений.

5. Дизайнерские фантазии: красивые картинки против СНиПов
Использование генераций ИИ в проектировании и архитектуре часто оборачивается «фейлом» на этапе согласования. Нейросети создают потрясающие рендеры жилых комплексов с невероятными фасадами, которые физически невозможно построить в рамках заданного бюджета или действующих нормативов по инсоляции и пожарным проездам. Коллеги часто попадают в ловушку, когда заказчику продается «картинка от ИИ», а затем проектная команда месяцами пытается подогнать эти фантазии под реальные строительные нормы, фактически переделывая все с нуля.

Что думаете, коллеги? Был ли у вас опыт, когда ИИ скорее мешал, чем помогал, или вы уже нашли тот самый «золотой баланс»?

Собрали для вас свежий и горяченький дайджест — что нового в строительном законодательстве за неделю 👇

1️⃣ Господдержка строек в приоритете. Правительство выпустило постановление №416 от 15.04.2026 «Об изменении существенных условий контрактов, заключенных для обеспечения федеральных нужд, в связи с увеличением с 1 января 2026 года в соответствии с законодательством РФ налоговой ставки по налогу на добавленную стоимость», которое позволяет менять условия госконтрактов из-за роста НДС с 2026 года. Раньше такие изменения могли тормозить стройки, теперь процесс хотят упростить — чтобы подрядчики не останавливались и не уходили в минус.

2️⃣ Зеленый свет новым проектам. В Госдуму поступил законопроект о внесении изменений в 52-ю статью Градостроительного кодекса, который упрощает правила для различных видов объектов. Главная цель — избавить отрасль от лишних формальностей. Например, теперь не нужно будет подавать копию документа о выносе линий отступа при уведомлении о начале работ. Такие шаги заметно ускорят запуск проектов и сделают инвестиционный климат в стране еще более привлекательным.

3️⃣ Ясность в регистрации имущества. Благодаря новым разъяснениям Минфина, компании теперь могут гораздо быстрее и проще оформлять права на недвижимость при реорганизации. Понятные правила игры и четкие ставки госпошлин экономят время юристам и помогают бизнесу развиваться без лишних пауз.

4️⃣ Новые возможности для регионов. Минстрой предложил обновить правила предоставления субсидий регионам в рамках программы «Доступное жилье». В документе закрепляют возможность софинансирования социальных объектов, при этом исключая субсидии на второстепенные цели. Это позволит сфокусировать ресурсы на самом важном — школах и детских садах.

5️⃣ Экология под контролем. Минприроды вводит четкие правила для перечней мусорных полигонов. Теперь ведомство будет по-новому готовить заключения о возможности использования объектов для ТКО, что гарантирует более тщательный и профессиональный отбор площадок в регионах.
Как видите, механизмы работают, барьеры снимаются, а отрасль становится только прозрачнее и надежнее. Самое время строить планы на будущее, ведь когда правила становятся проще, открываются самые интересные перспективы.

🔥ИТ в девелопменте: как превратить технологии в инструмент прибыли

16 апреля наши коллеги приняли участие в закрытой встрече ИТ-руководителей «ПропТех: лучшие ИТ-практики в области недвижимости и строительства», организованной командой GlobalCIO.

Одной из тем обсуждения стал доклад Инны Митиной, директора по продукту DPrice.

💡Главный инсайт встречи: в 2026 году ИТ-департаментам в девелопменте важно переходить от стратегии «сокращения затрат» к прямому управлению маржинальностью бизнеса.

Почему это критично именно сейчас? Рынок жилья серьезно изменился: льготная ипотека отменена, ставки по проектному финансированию держатся на уровне 16–21%, а спрос на новостройки в среднем по рынку снизился на четверть. В таких условиях каждый месяц «зависших» остатков – это прямые убытки в виде процентов банку.

Основные тезисы доклада:
✔️Традиционно ИТ-проекты ускоряют процессы или повышают надежность, но редко напрямую генерят прибыль. Revenue Management (управление доходом) – то самое исключение, которое дает измеримый ROI.
✔️Человек не способен ежедневно анализировать сотни лотов, не допуская когнитивных искажений. Система же пересчитывает весь портфель за 30 минут, учитывая динамику броней и активность конкурентов.
✔️В отличие от тяжелых ИТ-систем, внедрение алгоритмов оптимизации цен занимает всего 1 месяц.
✔️Опыт реальных кейсов показывает прирост прибыли от 3% до 7%.

Встреча не ограничивалась только одной темой.
👉 Тимофей Лютомский из РАЗУМ рассказал о системе мониторинга строительства Qmonitoring.
👉 Дмитрий Трусов из Группы Эталон – об управлении жизненным циклом задания по проектированию.
👉 Но, пожалуй, самые горячие обсуждения произошли вокруг доклада Владимира Крыльцова, ИТ-директора ГК ФСК, – о том, как подготовиться к изменениям, которые принесет цифровая трансформация. Для многих до боли знакомая тема: сопротивление внутри команды, размытые зоны безопасности, недоверие к новым инструментам. Откровенный разговор об этих вызовах стал отличным завершением встречи.

Радует, что отрасль переходит к научному подходу, а данные в CRM наконец-то перестают лежать мертвым грузом. В текущих реалиях это «новая нефть» девелопмента, которую важно научиться правильно перерабатывать в реальную прибыль.

🗂 2026: почему цена стала инструментом выживания

Традиционная логика девелопера работала просто: продай объем, удержи маржу, повышай цену по мере вымывания. В стабильной среде это давало предсказуемый результат.

⚡В 2026 году эта логика ломается.

Покупатели стали осторожнее. Решения принимаются дольше, чувствительность к цене и условиям финансирования выросла. Стоимость заемного капитала давит на маржу, а горизонт планирования сжался до 6–12 месяцев. При этом многие компании продолжают управлять «по факту»: реагируют на изменения с опозданием, корректируют прайс и ассортимент тогда, когда потери уже зафиксированы.

Проблема не в рынке. Проблема в том, что бизнес-модель не успевает за ним. Те, кто выигрывает сейчас, перешли от инерционного управления к системному. Они видят не только общий объем продаж, но и структуру спроса, скорость вымывания по группам лотов, отклонения от финмодели. Ценообразование у них – не разовое решение, а живой инструмент, который реагирует на реальный спрос.

Скорость реализации стала финансовым показателем, а не просто метрикой активности отдела продаж. Чем быстрее проходит цикл – тем ниже нагрузка на проектное финансирование и выше предсказуемость результата.
Это и есть трансформация: не смена инструментов, а пересборка управленческой логики.

Продажи, ценообразование, маркетинг и финансы работают в едином контуре данных и решения принимаются до того, как отклонения отразились на прибыли.

📎В 2026 году гибкость – это не преимущество, а условие устойчивости.

Собрали для вас свежий и горяченький дайджест новостей в девелопменте: коротко о том, что происходит на рынке прямо сейчас 👇

1️⃣ Промпредприятия снова строят жилье для сотрудников
Крупные компании все чаще возвращаются к практике корпоративного жилья – прямо как в советские времена. Причина простая: кадров не хватает, особенно в регионах, и жилье становится конкурентным преимуществом. Работодатели не просто повышают зарплаты, а создают полноценную инфраструктуру для сотрудников, чтобы удержать и привлечь специалистов.

2️⃣ Рынок недвижимости Москвы притормозил
Первый квартал показал снижение продаж новостроек, а вторичный рынок и вовсе застыл. Покупатели стали осторожнее: высокие ставки и общая экономическая неопределенность делают свое дело. Сделки есть, но уже без прежней скорости – рынок явно взял паузу.

3️⃣ Девелоперам добавили «цифры»
Теперь в Москве для утверждения архитектурно-градостроительных решений обязательно нужна цифровая информационная модель (ЦИМ). Это значит, что без BIM и цифровых инструментов девелоперам уже не обойтись – требования к проектам становятся жестче, а цифровизация окончательно переходит из «опции» в «обязаловку».

4️⃣ Новых проектов становится больше
Несмотря на охлаждение спроса, девелоперы не сбавляют темп: за год количество запусков новостроек в Москве выросло в два раза. Это может говорить о долгосрочной уверенности рынка или о том, что игроки стараются занять позиции заранее, пока есть возможность.

5️⃣ Ипотека немного ожила
В марте рынок ипотеки заметно оживился – объем выдач вырос почти на треть. Возможно, сказались сезонность или адаптация покупателей к текущим условиям. В любом случае, это небольшой, но все-таки сигнал, что рынок не стоит на месте.
В общем, девелопмент сейчас живет в режиме «строим больше, продаем осторожнее, цифровизируемся быстрее». Смотрим, что будет дальше и держим каски наготове 🏗️

Собрали для вас свежий и горяченький дайджест новостей в девелопменте. Коротко о том, что происходит на рынке прямо сейчас 👇

1️⃣ Ипотека ожидаемо притормозила
В ДОМ.РФ говорят, что охлаждение рынка в конце зимы – нормальная история. На рынок продолжает давить высокая ключевая ставка, из-за чего ипотека остается дорогой, а покупатели – осторожными. В итоге спрос немного остыл, сделки замедлились, но участники рынка воспринимают это скорее как временную паузу, чем начало кризиса.

2️⃣ Частное домостроение встало на паузу
В сегменте ИЖС зафиксировали стагнацию цен. Проще говоря, рынок завис: стоимость домов почти не меняется, спрос не растет, но и падения нет. Эксперты связывают это с общей неопределенностью – покупатели не спешат входить в сделки, а застройщики не готовы снижать цены. Все заняли выжидательную позицию.

3️⃣ Стройотрасль все еще отстает
Несмотря на отдельные позитивные сигналы, девелопмент пока не смог догнать прошлогодние показатели. Отставание по ряду метрик сохраняется, и восстановление идет не так быстро, как хотелось бы рынку. Это означает, что отрасль все еще адаптируется к новым условиям: от финансовых до регуляторных.

4️⃣ Зато новых проектов стало больше
На этом фоне застройщики неожиданно прибавили в активности: в марте на рынок вывели 4,2 млн кв. м жилья – это на 24% больше, чем год назад. Такой рост может говорить о ставке на будущий спрос: девелоперы заранее готовят предложения, рассчитывая, что рынок со временем оживится.

5️⃣ Продажи залоговой недвижимости уходят в онлайн
Торги по реализации залоговых объектов планируют полностью перевести в электронный формат. Это должно упростить процесс, сделать его прозрачнее и быстрее. По сути, еще один шаг к цифровизации отрасли, где традиционно было много офлайна и бюрократии.

6️⃣ Обновился рейтинг застройщиков
Опубликован свежий топ девелоперов по объему ввода жилья на начало апреля 2026 года. Расклад сил в целом остается прежним, но конкуренция среди крупных игроков постепенно усиливается – борьба за объемы и позиции становится все более плотной.
В общем, рынок где-то немного притормозил, а где-то ускорился – классическая весна в девелопменте 😄

Девелопменту уже мало Excel и это – факт

Рынок усложнился: проектное финансирование, плавающий спрос, длинные циклы сделок. Ошибки в ценообразовании стоят дорого. Поэтому девелоперы переходят к системным решениям.

DPrice – продукт для управления ценами в недвижимости. Он помогает считать экономику проекта, управлять темпами продаж и находить баланс между скоростью реализации и прибылью. Сейчас продукт уже работает у клиентов и масштабируется на рынок.

! Под развитие этого направления мы ищем менеджера по продажам IT-решений (PropTech)

Задача для тех, кто умеет продавать не «софт», а бизнес-результат.

Что предстоит делать:
✅Развивать продажи продукта в Enterprise
Выходить на C-level и ЛПР
✅Привлекать новых клиентов и работать с текущими
✅Вести сделки под ключ
✅Подключать команду под задачи клиента.

Что для нас важно:
📌Опыт B2B-продаж сложных IT-решений
📌Умение работать с крупными клиентами и длинными циклами
📌Сильные переговоры и презентации
📌Понимание девелопмента будет плюсом.

Что мы предлагаем:
📎Продукт с понятной ценностью для рынка
📎Влияние на продажи и развитие направления
📎Крупные клиенты и сложные задачи
📎Сильная команда и развитие.

Если интересно работать на стыке IT и девелопмента – откликайтесь.

Отправляйте резюме и давайте знакомиться! oksana.marishina@ramax.ru

Собрали для вас свежий и горячий дайджест основных событий, которые сейчас происходят в мире девелопмента.

1️⃣ Компания Ricci подвела итоги минувшего года на инвестиционном рынке недвижимости. Девелоперы сокращают инвестиции в новые площадки под строительство и пересматривают свои стратегии. Если раньше многие активно наращивали земельный банк «на будущее», то сейчас рынок стал осторожнее: компании делают ставку на завершение текущих проектов и более точечный запуск новых. Главная причина – высокая неопределенность и желание снизить финансовые риски.

2️⃣ В Центробанке считают, что замедление ипотечного рынка в феврале – ожидаемый и логичный процесс. После периода перегрева и высокого спроса рынок постепенно возвращается к более устойчивому состоянию. Дополнительное влияние оказывают высокие ставки и ужесточение условий кредитования, из-за чего часть покупателей откладывает сделки

3️⃣ Несмотря на охлаждение ипотеки, интерес к новостройкам в начале 2026 года вырос на 19%. Это говорит о том, что спрос никуда не исчез – потенциальные покупатели продолжают следить за рынком и подбирать варианты. Однако поведение стало более рациональным: люди дольше принимают решения и внимательнее оценивают предложения

4️⃣ В Москве механизм эскроу практически полностью закрепился как стандарт: в феврале 96% сделок с новостройками прошли именно через такие счета. Это повышает безопасность покупателей и прозрачность рынка, но одновременно усиливает зависимость девелоперов от банковского финансирования

5️⃣ Застройщиков планируют освободить от «банковского рабства». Речь идет о возможных изменениях в системе финансирования проектов, которые позволят девелоперам получать больше гибкости и снизить нагрузку по кредитам. Пока это только планы, но они отражают запрос рынка на более мягкие условия работы

Ну что ж – следим за рынком дальше. Он сейчас как сериал: вроде всё спокойно, но в любой момент могут добавить неожиданный сюжетный поворот.

🎧 Новый выпуск подкаста «Бетон и цифра»: Без чего не выжить на рынке недвижимости в 2026 году

2025 год для девелоперов выдался непростым: высокая ключевая ставка, проблемы с ипотекой, меняющийся спрос, давление на маржу, новые цифровые инструменты и постоянная необходимость быстро подстраиваться под рынок.
В новом выпуске подкаста «Бетон и цифра» обсудили, что будет определять устойчивость застройщиков в 2026 году и без чего сегодня уже сложно оставаться конкурентоспособными.

Гости выпуска:
Ирина Мельник, Head of Product цифровых продуктов в DOGMA, и Николай Кацан, эксперт по продвижению DPrice за рубежом.

Поговорили о том, как меняется девелопмент, почему старые подходы больше не работают и какие инструменты действительно помогают компаниям адаптироваться к новым условиям.

💡 Инсайт выпуска: в 2026 году выигрывать будут не те, кто просто строит, а те, кто быстрее работает с данными, точнее управляет продуктом, продажами и ценой и не боится постоянно пересматривать свои решения.

💬 В выпуске обсуждаем:
✔️ какую роль сегодня играют сервис и цифровые инструменты;
✔️ стал ли конкурентный анализ и BI обязательной частью девелопмента;
✔️ почему модель «построил – продал» больше не работает как раньше;
✔️ какие форматы продаж сейчас показывают результат – рассрочки, субсидии, аренда с выкупом;
✔️ какие рыночные эксперименты компании оставили в постоянной практике;
✔️ как девелоперам и застройщикам выживать в 2026 году;
✔️ как компании адаптируются к новым условиям и какие кейсы можно считать удачными, а какие – нет;
✔️ какие три фактора станут критически важными для девелопера;
✔️ почему девелопмент все больше становится сферой постоянных тестов и цифровых решений;
✔️ как сегодня выходить на рынок и на что смотреть в первую очередь.

🕒 Таймкоды выпуска
01:00 – Конец интро
01:40 – Правда ли ключевая роль достается сервису
05:00 – Конкурентный анализ, BI-аналитика и работа с данными в реальном времени – уже норма?
06:14 – Прошло ли время, когда построил = продал
07:15 – Насколько выигрышны новые модели: рассрочки, субсидии, аренда с выкупом
09:05 – Какие эксперименты компании внедрили на постоянной основе
15:25 – Как застройщикам выжить на рынке недвижимости в 2026 году
25:18 – Как компании приспосабливаются: позитивные и негативные кейсы
34:22 – Топ-3 критически важных фактора для девелопера в 2026 году
36:44 – Почему подход «как делали раньше» больше не работает
43:20 – Как девелоперу выходить на рынок
48:17 – Аутро

💼 Подключите систему оптимального ценообразования DPrice
Система учитывает детали проектного финансирования и помогает увеличить прибыль застройщика на 3–7% от выручки.

🎙 Подкаст создан при поддержке команды DPrice и студии Red Barn.

🎧 Слушайте выпуск на удобной платформе:

ВИДЕО
Youtube
VK video
Rutube
Яндекс Дзен

АУДИО
Red Barn
Яндекс музыка
Sоundstream
Apple Podcasts
Звук
Подкаст.ру
Castbox
Podparadise
Podtail

👉 Подписывайтесь на удобные каналы и оставайтесь с нами!

😀

Пассивный доход в 2026 году: инструменты и риски

Пассивный доход - это поступления, которые не зависят напрямую от ежедневной занятости. В отличие от активной работы по принципу «работаешь - получаешь», здесь сначала создаётся система - через капитал, знания или время - а затем она начинает приносить деньги. Но полностью «пассивным» такой доход не бывает: почти всегда нужны стартовые вложения и периодический контроль. 👩‍💻

Самый понятный инструмент - банковские вклады. В 2025 году средняя доходность держалась около 15% годовых, а суммы до 1,4 млн рублей застрахованы государством. Это доступный и предсказуемый вариант, но его доходность со временем может уступать инфляции. 💸

Более гибкий инструмент - дивидендные акции. Например, СберБанк в 2024 году выплатил дивиденды на уровне около 17% от стоимости акций. Потенциал выше, но и риски тоже: выплаты зависят от результатов компании. 📈

Облигации дают понятный купонный доход (в среднем 10-15% годовых), а недвижимость - 4-7% плюс возможный рост стоимости актива. В цифровой среде работают онлайн-курсы, контент, партнёрские программы и роялти - они требуют больше времени на старте, но меньше капитала. 💻

Реальность скромнее ожиданий: у большинства россиян пассивный доход - 10-25 тыс. рублей в месяц. Чтобы получать 100 тыс. при доходности 10% годовых, нужен капитал около 12 млн рублей.

Главный принцип — диверсификация. 3-5 разных источников снижают риски и делают систему устойчивой.

🍩 Профитролька дня: сначала усилия, потом — поступления.

#Советы_profitрольки

По материалам СберСова (https://sbersova.ru/)