Можно ли арендовать квартиру под офис у самозанятого (директора)?

Компания арендовала у своего генерального директора жилое помещение (квартиру) для использования в качестве офиса. Директор был зарегистрирован как самозанятый (плательщик НПД) и платил с этих доходов 6%. Компания, соответственно, не удерживала НДФЛ (13%), полагая, что это законно.

Налоговая инспекция провела проверку и доначислила компании НДФЛ, пени и штраф.

А что суд?

1. Жильё — только для жилья. Согласно ГК РФ и ЖК РФ, жилое помещение предназначено исключительно для проживания граждан. Юридическое лицо может арендовать квартиру только для проживания в ней сотрудников, но не для размещения офиса или склада.

2. Офис в квартире незаконен без перевода в нежилой фонд. Использование квартиры под офис без смены её статуса на «нежилое помещение» является нарушением правил эксплуатации имущества.

3. Самозанятость здесь не работает. Льготный налог для самозанятых при сдаче жилья в аренду применим только тогда, когда это жилье используется по назначению, то есть для проживания. Если в договоре или по факту помещение используется под офис, доход от такой аренды не подпадает под спецрежим самозанятости.

4. Компания - налоговый агент. Поскольку спецрежим в данной ситуации неприменим, доход директора признается обычным доходом физлица. Значит, компания была обязана удержать НДФЛ (13%) и перечислить его в бюджет.

💡Для любителей почитать первоисточник: Дело № А56-9810/2023 (март 2025, г. Санкт-Петербург)

Выводы и рекомендации.
Риск аренды домашних офисов: если ваша компания арендует квартиру у физлица (даже если он самозанятый или ваш директор) и в договоре указано «для размещения офиса» — вы гарантированно получите доначисления НДФЛ.
Статус самозанятого не лечит юридические дефекты: специальный налоговый режим не дает права нарушать нормы ЖК и ГК РФ. Если имущество используется не по назначению, налоговые льготы аннулируются.
Проверьте договоры аренды: если вы арендуете квартиру для офиса — это повод для пересмотра договора или перевода помещения в нежилой фонд.
Если вы арендуете квартиру у сотрудника/директора для его проживания или проживания командированных — это законно, и режим самозанятости (НПД) применять можно.

Нельзя платить 6% вместо НДФЛ, если вы используете квартиру как коммерческий объект.

#мспживи
#мспсудится
#самозанятаясреда