Меж тем, в России сейчас тоже формируется тенденция к появлению инвестиционных фондов по управлению жильем, подобных испанским, хотя путь и темпы развития отличаются от европейских. Группа «Самолет» запустила на Московской бирже ЗПИФ «Самолет. Инвестиции в недвижимость», который напрямую позиционируется как китайский аналог REIT, специализирующийся на инвестировании в готовое жилье и получении дохода от аренды и роста стоимости. Этот фонд включает более 200 квартир в московских проектах застройщика, ожидаемая целевая доходность составляет около 21%, а структура дохода складывается из арендного дохода, роста стоимости и оптовых скидок, предоставленных застройщиком.

Существует также управляющая компания «ВИМ Сбережения», которая управляет несколькими фондами недвижимости, вкладывает средства инвесторов в высококачественные коммерческие и жилые объекты, сдает их в аренду и распределяет доход, чистые активы розничных фондов уже достигли порядка 8,9 млрд рублей. Это явно демонстрирует, что российский капитал движется в направлении развития — от разрозненного владения физическими лицами к институциональному управлению в форме фондов.

Однако российский рынок жилья имеет явные уникальные особенности, которые определяют, что даже при схожести формы развитие ситуации будет существенно отличаться. Российский рынок жилья долгое время был крайне ориентирован на владение и практически полностью зависел от продажи, арендный рынок всегда существовал в серой зоне, с низкой защитой прав арендаторов и незначительным участием институциональных игроков. Это полностью отличается от ситуации в Германии или Испании, где аренда давно является массовым и легальным выбором. В России лишь небольшое число людей рассматривает долгосрочную аренду как конечную форму проживания, подавляющее большинство покупок жилья мотивировано стремлением к владению. Эта структурная характеристика означает, что даже при появлении институциональных арендных фондов их масштаб и социальное влияние не могут сравниться с испанскими. Кроме того, российское законодательство находится на этапе корректировки: разрабатывается законопроект о долгосрочной аренде, который предусматривает возможность заключения договоров бессрочной аренды с правом наследования, с более низкой арендной платой и субсидированием разницы между рыночной и льготной ценой местными властями, а также предусматривает налоговые льготы для инвесторов в течение десяти лет. Этот подход совершенно отличается от европейского чисто коммерческого фондового арендного жилья: он пытается использовать административное вмешательство для контроля доходности и достижения социальных целей. Такая модель имеет сильный нерыночный характер, и вопрос о том, смогут ли фонды поддерживать устойчивое управление в условиях ограничения доходности, остается открытым.

В России сейчас рынок одновременно испытывает дефицит доступного жилья и избыток дорогого предложения, которое недоступно большинству семей. Ипотека остается главным механизмом продаж новостроек, тогда как высокая рыночная ставка отсекает значительную часть покупателей. По данным аналитиков, продажи новостроек в период с июля 2024 года по июнь 2025 года сократились почти на 39% в количественном выражении, но цены при этом продолжили расти под влиянием инфляции, ограниченного предложения и структуры государственной поддержки. Получается парадокс: квартира становится дороже именно тогда, когда купить ее способны все меньше людей.

Фонды арендного жилья могут частично ответить на эту проблему, если будут создавать качественный и прозрачный долгосрочный наем, а не просто скупать готовые квартиры в ожидании роста цен. Но возможен и другой сценарий: коллективные инвесторы начнут приобретать жилье как наиболее надежный актив, сокращая долю квартир, доступных для покупки обычными семьями, и одновременно поднимая стоимость аренды. Тогда арендатор окажется в зависимости уже не от частного владельца, а от профессиональной структуры, для которой квартира является частью финансовой модели и должна обеспечивать заданную доходность.

Ваш Юрий Долгорукий