В IV квартале 2025 года разрыв в цене между квартирами от застройщика и старым фондом в Центральной России достиг примерно 90%. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках составила ₽314 тыс., тогда как на вторичном рынке — ₽165 тыс. В I квартале прошлого года этот показатель был ниже и находился на уровне 81% — ценовой дисбаланс позднее усилился.

В целом по стране разница также увеличилась примерно на 9 п.п.: с 56% до 65%. Под конец года средняя стоимость квадратного метра нового жилья составила ₽288 тыс. рублей, а готового — около ₽160 тыс.

Такой разрыв выглядит аномальным по международным меркам, отмечают во Freedom Finance Global. По ее словам, в большинстве стран Европы и G7 разница между первичным и вторичным жильем обычно не превышает 9-15% в пользу новостроек.

Основной причиной перекоса стала льготная ипотека, считают эксперты. После запуска массовой безадресной программы под 8% в 2020 году спрос на новостройки резко подскочил, а вместе с ним начали расти и цены. Предполагалось, что после сворачивания программы рынок постепенно стабилизируется, однако этого не произошло. Ипотека для семей с детьми также стала пользоваться массовым спросом — в апреле на нее приходилось около 58% всех выдач жилищных кредитов в России.

В 2025 году цены на новостройки увеличились на 10-14%, отмечают эксперты. Рост цен на новое жилье в 1,5-2,5 раза обогнал инфляцию, которая составила около 6%.

Одновременно на рынке становится больше нереализованных квартир. Ранее аналитики «Движение.ру» сообщали «Известиям», что ни в одном крупном регионе страны распроданность жилья не превышает 50%, а в большинстве остается ниже 30%. Речь идет примерно о 1,6 млн непроданных объектов.

Наиболее перегретые регионы — Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, а также Татарстан, подчеркивают эксперты. Именно там цены на новостройки сильнее всего оторвались от вторичного рынка.

Ситуация ухудшается и по срокам сдачи объектов. Сейчас пять крупнейших российских девелоперов строят с задержкой более 2,43 млн кв. м жилья — это около 15% их портфеля. Для сравнения: год назад показатель составлял лишь 3,2%.

Большинство экспертов пока не ждут снижения цен. В базовом сценарии, по мнению экспертов, в 2026 году стоимость новостроек может увеличиться еще на 13-15%, вторичное жилье подорожает примерно на 8-10%.