В 28 российских регионах сформировалась ситуация, при которой риск наступления кризиса перепроизводства новостроек оценивается как «довольно высокий». В список таких регионов, в частности, попали Краснодарский край, Ленинградская, Свердловская и Новосибирская области, говорится в исследовании Единого ресурса застройщиков. Ситуацию в целом по России аналитики также характеризуют как «высокорискованную».

В пяти регионах — Орловской, Пензенской и Челябинской областях, Карачаево-Черкесии и Красноярском крае — риск оценивается как высокий, еще в 21 регионе, включая Московскую область и Петербург — средний. В остальных субъектах РФ риск затоваривания на рынке новостроек низкий либо довольно низкий.

Оценка вероятности кризиса затоваривания рынка рассчитывалась аналитиками ЕРЗ.РФ на основе соотношения темпов продаж и вывода новых проектов, соотношения нормативной и фактической распроданности новостроек. Аналитики также брали в расчет изменение средневзвешенных цен.

По словам экспертов, в ряде регионов кризис перепроизводства уже наступил. Девелоперы активно выводили проекты в городах с ограниченным спросом, рассчитывая на стабильный рост, но в результате предложение превысило уровень платежеспособного спроса. Это привело к проблемам с реализацией строящегося жилья.

В январе-мае 2025 года продажи квартир в новостройках по всей России снизились на 16% год к году, до 9 млн кв. м, следует из подсчетов аналитического центра «Дом.РФ». При этом, по данным этой госкомпании, суммарная выручка застройщиков за счет роста цен сократилась только на 2%, до ₽1,9 трлн. При текущей ключевой ставке Центробанка выполнять планы продаж девелоперам все тяжелее, растет доля нераспроданного жилья, отмечают эксперты.

По подсчетам «Дом.РФ», в январе-мае 2025 года застройщики вывели на рынок 15 млн кв. м жилья, что на 20% меньше год к году. Но выход новых проектов при наличии значительных нераспроданных остатков увеличивает и без того избыточное предложение, отмечают в консалтинговой компании Ricci. По данным «Дом.РФ», в мае 2025 года нераспроданными остаются 68% строящегося жилья по всей стране, годом ранее показатель был ниже — 65%.

Несмотря на это, снижать цены девелоперы не торопятся. Застройщики ограничены в возможности снижать цены в силу особенностей проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, отмечают в Ricci. Поскольку средства покупателей остаются замороженными до момента ввода объекта в эксплуатацию, снижение цен становится финансово нецелесообразным, поясняют аналитики компании. Итоговая цена сейчас сильно зависит от схемы оплаты: популярные сейчас рассрочки, компенсации процентной ставки также влияют на итоговую цену.

Прибыль с одной квартиры составляет всего 10–15% от ее стоимости, говорят эксперты. По их подсчетам, если предоставить скидку на те же 10%, застройщики фактически перестанут зарабатывать, а спрос при этом вряд ли существенно вырастет. Более того, «снижение цен одним игроком потянет за собой остальных, и в итоге все будут работать в ноль, не сдвинув рынок с места», отмечают эксперты. Уже сейчас многие проекты жилищного строительства реализуются на грани рентабельности, поэтому любое понижение цен способно сделать их убыточными.

Ухудшения ситуации участники рынка не ожидают. Аналитики ЕРЗ.РФ прогнозируют, что в регионах с высокой вероятностью наступления кризиса на рынке новостроек будет усиливаться конкуренция и появятся более гибкие ценовые предложения. Сокращение ключевой ставки ЦБ в июне, хоть и всего на 1 процентный пункт, ведет к новому витку роста продаж, считают эксперты. Покупатели активно оформляют рассрочки, так как осознают изменение конъюнктуры, предвидя возможность относительно быстрого перехода к доступной ипотеке либо скорого рефинансирования.