«Российское ипотечное кредитование по итогам 2025 года, вероятно, покажет худший результат за 8 лет по числу выданных кредитов. Сегмент держится на льготных госпрограммах и ждет последовательного снижения ставок», — следует из аналитической записки рейтингового агентства НКР.
Схожие значения наблюдались в 2016 и 2017 годах. Так, в 2016 году банки выдали 856,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму ₽1,5 трлн, в 2017 году было оформлено более 1 млн ипотечных кредитов на сумму свыше ₽2 трлн.
Прогнозируемый объем ипотечного кредитования по итогам 2025 года (₽3,3-3,7 трлн) сопоставим со средним объемом рынка в 2018-2020 годах (₽3,5 трлн), отмечают авторы исследования. При этом более 80% объема выданных ипотечных кредитов будет приходится на льготные программы, прежде всего на семейную ипотеку.
Более сильное падение объема ипотеки сдержит рост среднего чека до ₽4-4,2 млн против ₽3,7 млн в 2024 году, утверждается в обзоре. А средний ежемесячный платеж в 2025 году может впервые пересечь отметку ₽35 тыс., увеличившись за год на 13%, указывают они.
«Рост ускорится в случае введения регулятором во втором полугодии количественного ограничения выдачи ипотеки с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 80%», — допускают в НКР.
В целом ипотечный портфель в 2025 году может вырасти на 5-7%, до ₽20,1-20,5 трлн (без учета приобретенных прав требования). По мнению аналитиков НКР, заметной части заемщиков при текущих процентных ставках выгоднее положить деньги на сберегательный счет или вклад, чем досрочно гасить ипотеку.
Для сравнения: в 2024 году было выдано 1,3 млн ипотечных кредитов на общую сумму ₽4,8 трлн. В 2023 году банки оформили 2 млн ипотек на рекордные ₽7,8 трлн (средний чек — ₽3,8 млн).
Прогноз НКР предполагает отсутствие новых макрошоков, схожих с 2022 годом, а также сохранение жестких денежно-кредитных условий в течение 2025 года, но при условии начала снижения ключевой ставки во втором полугодии. По базовому сценарию аналитиков, в 2025 году среднегодовое значение ключевой ставки ЦБ будет находиться в диапазоне 18–21%, ВВП вырастет на 1–2%, а инфляция составит 7–8%.
Сужение ипотечного рынка началось в 2024 году, после того как в июле была отменена госпрограмма льготной ипотеки на строящееся жилье под 8%, которая «вносила существенный вклад в динамику рынка последние 5 лет», говорится в обзоре. Также доля рыночной ипотеки резко снизилась из-за роста ключевой ставки с 16 до 21%: на этом фоне рыночные ставки по ипотеке фактически стали запретительными, достигая 30% и даже выше, подчеркивают аналитики НКР: в январе-феврале 2024 года на рыночную ипотеку приходилось в среднем 32% выдач, а за те же месяцы 2025 года — только 15%.
В числе других факторов, влияющих на снижение объемов ипотечного кредитования, эксперты называют ужесточение регулирования сегмента, связанного с действиями ЦБ по усилению давления на капитал банков с помощью макропруденциальных надбавок по наиболее рискованным ипотечным кредитам, а так же рассрочки от застройщиков вместо ипотеки, которые стали популярны после отмены льготных программ и роста ключевой ставки.
Помимо высоких процентных ставок и ограничения льготных программ, ощутимым фактором является продолжающееся снижение ценовой доступности жилья, подчеркивают эксперты. Как отмечала консалтинговая компания SRG, в феврале 2025 года стоимость жилья выросла в большинстве городов, а темпы ее роста усилились.