Следующий год для рынка ипотеки может стать одним из самых «неурожайных» за последние 6 лет. Банки выдадут примерно 1,2–1,3 млн кредитов суммарно на ₽4 трлн — это минимум с 2019 года, когда выдачи составили ₽3,1 трлн, говорится в исследовании Frank RG. Выдачи 2025 г. окажутся на 17% ниже этого года, по итогам которого банки предоставят ₽4,8 трлн ипотечных кредитов.

Причинами падения рынка в 2025 станет не только высокая ключевая ставка (с 25 октября — 21%), но и новые меры регулирования, которые Банк России планирует ввести в 2025, говорится в исследовании Frank RG. В частности, вновь появится ограничение полной стоимости кредита (ПСК), заработает единый ипотечный стандарт, а эскроу-счета станут обязательными для индивидуального жилищного строительства.

Прошлый год стал для рынка ипотеки самым успешным за все время — банки выдали рекордные ₽7,9 трлн кредитов. С середины 2020 ипотечное кредитование в России поддерживалось масштабными льготными программами, в том числе массовой ипотекой на новостройки, которая завершилась в июле. По данным «Дом.РФ», всего за время действия программы банки выдали более 1,5 млн кредитов на ₽6 трлн.

Отмена массовой программы, изменения условий по другим льготным программам, частое исчерпание выделенных на них средств, а также высокие ставки по рыночной ипотеке привели к обвалу выдач. В сентябре-октябре 2024 крупнейшие ипотечные банки выдали кредитов на ₽373-367 млрд, что меньше прошлогодних значений более чем в 2 раза, следует из данных на сайте Дом.РФ. Всего за 10 месяцев этого года банки предоставили ипотечных кредитов на ₽4,4 трлн, что ниже результата 2023 в 1,4 раза.

Ставки по рыночным ипотечным кредитам достигли рекордных значений. К середине ноября средняя ставка по рыночной ипотеке на первичное и вторичное жилье превысила 28%, а ПСК в ряде банков достигала 35% — итоговая переплата за ипотеку на 30 лет сейчас может в 5 раз превышать взятую сумму.

Индекс минимальных ставок, следует из данных Frank RG, составляет 22,7%, максимальных — 26,6%. Это существенно превышает уровень, который потребители готовы считать приемлемым: для большинства заемщиков заградительной планкой является ставка выше 16%, показывают данные опроса компании. Значительная часть покупателей предпочитает отложить приобретение жилья, говорится в исследовании Frank RG. Лишь 21% опрошенных заявили, что планируют покупку недвижимости в ближайший год. Еще 60% респондентов откладывают это решение на два года, а 19% — на срок в пять и более лет.

Дополнительно на рынок давит снижение доступности жилья. Рост стоимости квадратного метра в новостройках опережает увеличение доходов населения в 1,5 раза. На вторичное жилье показатель сопоставим с темпами роста зарплаты, но льготные ипотеки в большинстве регионов на этот рынок не распространяются.

Количество сделок в III квартале сократилось на 35% по сравнению с результатами 2023 и на 9,57% по сравнению с предыдущим кварталом — до 671 тыс. После завершения массовой льготной программы доля ипотечных сделок на первичном рынке снизилась на 30 процентных пунктов (п. п.), а на вторичном рынке — на 4 п. п.

По мнению экспертов, в этом году рынок фактически вернется к результату 2022, когда объем выдач жилищных кредитов составил порядка ₽4,8 трлн. Основная доля выдач в 2024 придется на семейную ипотеку, по которой сохраняются более доступные условия.

Есть прогнозы на 2025 еще более пессимистичные. По оценкам «Дом.РФ», выдачи составят ₽3,5-4 трлн, при этом еще недавно в госкомпании ожидали их на уровне ₽4-4,5 трлн.