Еженедельный обзор рынка: ставки, программы, прогнозы

Новостройки
• Интерес россиян к покупке первичного жилья в октябре вырос в годовом выражении на 22% – преимущественно благодаря действию льготных ипотечных программ на новостройки
• Аналитики «Дом.РФ» отмечают оживление рынка: девелоперы продали 16,5 млн м² нового жилья. В сентябре 2025 продажи выросли +9% по площади и +16% в рублях по сравнению с сентябрём


Ключевая ставка и ипотека
• Совет директоров Банка России снизил ключевую ставку на 50 б.п. – с 17% до 16,50% годовых. Вслед за этим банки начали снижать и ставки по ипотеке, что сразу оживило спрос. Уже к концу октября отмечаются первые послабления: рыночные ипотечные ставки постепенно пошли вниз.

Государственные программы (льготная ипотека и др.)
• Минфин РФ объявил о важных изменениях в льготных ипотечных программах. Заёмщики «комбинированной ипотеки» теперь могут снизить ставку по рыночной части кредита
цитируя Минфин, «на величину, зависящую от ключевой ставки и стоимости фондирования»
• Правительство также ввело новое ограничение по семейной ипотеке: с 1 февраля 2026 года запретят оформлять по две льготные ипотеки на одну семью.

Законодательство
• Госдума в первом чтении одобрила поправки в Налоговый кодекс по налогу с продажи жилья. В частности, льготный минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ сделан непрерывным: 3 года в льготных случаях (наследство, дар от близких) и 5 лет во всех остальных. Если владелец передаёт квартиру по дарению, «льготный» срок владения обнуляется – дарение не спасает от налога.
• Поправки уточняют детские вычеты: при продаже и одновременной покупке нового жилья для сохранения льготы теперь будут учитываться все дети до 18 лет (и студенты очного обучения до 24).

Прогнозы и аналитика
• Эксперты констатируют восстановление рынка. До конца года ожидается 6–6,5 тыс. сделок в месяц.
Итоговые продажи новостроек по России в 2025 могут превысить 64,5 тыс. сделок (рост ≈16% к II полугодию 2024)
• При сохранении текущих ипотечных ставок (~18–20%) рынок жилья остаётся «сжатым»: по оценке группы RBI, ипотека становится массово доступной при ставке ~12% и ниже, что может быть достигнуто примерно к 2026 году. До тех пор основным кредитным инструментом для семей остаётся «семейная ипотека», а общий спрос поддерживают альтернативы (рассрочки, сбережения).