Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора

Обращаюсь к знаниям подписчиков и связям за рубежом 🇹🇭

Пока я в Таиланде, хочу детально копнуть две темы. Ищу тех, кто в них разбирается, или кто может познакомить с людьми, которые уже этим занимаются на месте.

1. Строительство магазинов 7/11.
Насколько понимаю, они здесь работают примерно как условная «Пятёрочка» в России — на каждом углу. Хочу разобраться в экономике: сколько стоит открыть, за сколько окупается, какие требования к назначению земли и как вообще устроен вход в этот формат.

2. Кладовые (self storage).
Интересует Пхукет, но в первую очередь Бангкок. Вопросы пока общие по направлению. Знаю, что self storage здесь существует, но не понимаю масштабов рынка — насколько он развит, кто игроки, есть ли вообще место для входа.

Если у вас есть любая информация по этим темам или контакты нужных людей — буду очень благодарен. Пишите на @smirnovv_work 🫶🏻

P.S. Как изучу тему, обязательно поделюсь в блоге :)

💬 Мой канал в Max подписывайтесь

Лайт индастриал как инвестиция. На что нужно смотреть

Вы знаете, что мне нравятся материальные активы с понятным денежным потоком. Поэтому решил посмотреть, как сегодня выглядит инвестиция в лайт индастриал.

Взял для примера вторые очереди промпарков Parametr. В «Токарево» стоимость блоков начинается от 70 млн рублей с НДС, в «Соколово» – от 79 млн рублей с НДС. В эту цену входит универсальное помещение площадью до 600 кв.м в формате «заезжай и живи», где можно разместить производство, склад и офис.

«Токарево» - 10 минут от МКАД по Новорязанскому шоссе, рядом с метро, МЦД-3 и связка с М-12. «Соколово» – в 10 минутах от МКАД на первой линии Киевского шоссе, рядом с метро Внуково.

Что здесь важно лично для меня:
1. Спрос уже проверен реальными продажами: первые очереди обоих проектов почти полностью распроданы еще до ввода.

2. Потенциал доходности: по прогнозу Parametr, доходность лайт индастриал может составить порядка 22-24% годовых. Она складывается из арендной доходности (14–16% годовых) и роста стоимости актива (8%). Прогноз по окупаемости – 6-7 лет.

3. Инвестицию можно сделать пассивной. Parametr предлагает взять на себя поиск арендатора, сопровождение договора и текущее управление объектом.

Для коммерческой недвижимости это важный момент: высокая доходность быстро перестает радовать, если собственник вынужден ежедневно заниматься операционкой.

Мой предварительный вывод: инвестор получает понятный актив с гарантированной доходностью, подтвержденным спросом и возможностью передать управление профессиональной команде. Для капитала, которому уже тесно в квартирах и небольшой коммерции, выглядит достойно внимания.

#реклама

За какое время можно сдать панорамный офис в Москве?

Сегодня пригласили на подписание акта приема-передачи по офису, который я покупал в конце прошлого года. Заранее попросил прислать мне несколько фотографий, чтобы я мог разместить объявление на Авито и начать собирать лидов.

Из ключевого:
1. Съехали по срокам. Должен был получить в конце второго квартала, по факту получаю в конце третьего.
2. Колонна меня все-таки немного "триггерит", но ничего с ней делать не стал.
3. За окном когда покупал была промка. Но видимо повезло, поскольку какие-то гаражи снесли и сейчас там идет стройка. Говорят что сделают парковку, что вообще идеально. Посмотрит будет ли так, как говорят.

Осталось найти арендатора. Как думаете, за сколько по времени смогу сдать? Планирую выставить за 110к в мес.

💬 Мой канал в Max подписывайтесь

Актуальные цены на зимовку в Тае 2026 и пара советов 🙃

Разнообразим контент про инвестиции информацией про теплые страны. Я прилетаю уже 5 год подряд в Тай и хотел поделиться тем, что и как лучше сделать, чтобы было выгодно.

1. Жилье:
Прилетать лучше в низкий сезон (до октября). Тут самые выгодные цены на жилье. Искать нужно только на Facebook* Marketplace ну и конечно торговаться. Тут в основном сдают риелторы, согласовывая с собственниками. Как только вы произносите фразу слышат "готов заехать сегодня", они почти сразу дадут вам скидку. Обязательно торгуйтесь, чтобы интернет был включен.

Я прилетел и за 2 дня нашел для себя вариант за 40 тысяч в месяц в новом комплексе в центре острова (мне тут удобнее всего). Традиционно, бассейн, коворкинг и зал есть. Фотки прикладываю.

2. Симка и связь:
Прилетаете с E-sim (например от Т-банка), там 1 ГБ бесплатного роуминга. Далее идете в любой магазин 7/11 и делаете туристическую на семь дней. После чего скачиваете приложение и выбираете тариф с безлимитным интернетом. Это самое выгодное, что я смог найти. За интернет 5g будете платить около 1200 рублей + звонки.

3. Виза:
Тут все делают по разному, я делаю студ визу. Стоимость около 100к рублей. Спокойно живете хоть год, заодно учите язык. Около 200 академических часов. Можно английский, можно тайский. Ну или можно не ходить, но так не интересно)

4. Транспорт:
На мой взгляд если прилетаете на срок 6 мес и более, выгоднее купить свой байк и его потом перепродать когда будете улетать. Сделать так же можно через Facebook*.

5. Сообщества:
Вся ценность жизни в людях, как ни крути. Так что я состою в разных сообществах и неделя забита. По вечерам хожу в настолки или волейбол, по выходным в баню или на лекции по разным темам. В общем, точно рекомендую найти что-то для себя. Время так проходит интереснее.

*Facebook - социальная сеть принадлежит компании Meta, признанной экстремистской организацией, деятельность которой запрещена в России

💬 Мой канал в Max подписывайтесь

Как получать первые деньги с тендеров без опыта и смены профессии?

Главный страх, который держит вас в стороне от денег - мнение, что в тендерах побеждают только «свои», связи и с миллионами на счетах.

Сергей Званцугов создал бесплатный курс, где рассказывает АБСОЛЮТНО ВСЕ о тендерах.

🟢Никаких рисков. Вы получаете 30% от чистой прибыли за сделку без риска потерять свои деньги.
🟢Никаких ошибок. Вы работаете по готовым стратегиям и под полным контролем команды с 10-летним опытом.
🟢Никакого опыта. Вы не учитесь годами - вы сразу действуете.

Ученики Сергея уже зарабатывают на всем, что закупает государство. Они не просто учат - а ведут вас за руку до первого реального дохода.

Переходите в бот, получите бесплатный курс и узнайте, как начать зарабатывать уже на этой неделе.

#реклама

Cобственник с "сюрпризом" или как мне продавали объект в стиле девяностых 🧐

Так получилось, что в середине лета я уже понимал, что хочу улететь зимовать за рубеж и стояла задача что-то сделать со свободными рублями. Логично, что в идеале хотелось вложить в недвижку. Совершенно случайно листая Авито я увидел объект, который заинтересовал.

Вводная следующая:
• 283 метра
• 12,5 млн рублей
• Уже с двумя арендаторами. Доходность на уровне 13,5% годовых. Один арендатор сидит уже 10 лет. Второй 3 года.
• Самый густонаселенный район Тюмени

Однако странности начались уже со старта...

Продавец оказался оооочень подозрительным. Все началось с того, что он сказал: "Перед тем как попасть на объект, мы встретимся в кафе, чтобы познакомиться. Хочу узнать тебя поближе". Удивило ли меня это? Немного.

Ок, встретились, пообщались. Пошли смотреть. Уже с момента, как я перешел порог, стало понятно. Да, сделка интересная. Объект вкусный.

Дальше стояла задача поторговаться и проверить юридически объект.

Мы начинаем расходиться, и я говорю "В целом можем пообщаться, но мне нужны документы, пришлите на почту". На что я получаю в жесткой форме отказ со словами. "Я, молодой человек, онлайн вам что-либо высылать отказываюсь! Встречаемся только в живую. Там где я скажу и в то время, когда мне будет удобно"

Пупупу, ну и персонаж, подумал я. Будет не просто...Вы думаете это самое странное что произошло? Ооооо нет, это только начало 😬

Давайте друзья, набираем 100 огней на посте и напишу продолжение. А оно горячее, там будут и юристы и карты Таро и самая "небезопасная" сделка в моей жизни.

💬 Мой канал в Max подписывайтесь

Что я делаю со своими деньгами сегодня?

Начну сразу без прелюдий — у меня в данный момент нет доверия к российской экономике на длинной дистанции. И это влияет на то, куда я размещаю каждый свободный рубль.

Что мы все видим в новостях:
• Дефицит федерального бюджета за январь-август 2026 — уже 5,8 трлн рублей. При этом на весь год планировали 3,8 трлн. То есть за 8 месяцев мы уже на 53% превысили годовой план. Такое уже почти пять лет подряд.
• Расходы бюджета растут быстрее доходов: за 8 месяцев расходы выросли на 14,7%, а поступления — только на 9,2%. Разрыв увеличивается.
• Доллар с начала лета вырос на 19% и сейчас держится около 87 рублей.

Что это значит для меня как инвестора?

Держать капитал в рублях под депозит — это на длинной дистанции проигрыш инфляции и курсу. Особенно сейчас, когда ставка снижается, а рубль слабеет. Сюда же относятся длинные облигации РФ. Покупать долг "больной с точки зрения финансов" экономики - идея не очень для меня.

Поэтому у меня две стратегии для свободных денег:
1. Ликвидная недвижимость. Только то, что можно быстро продать. В идеале с готовым арендатором и понятным денежным потоком.

Никаких котлованов, никаких «на перспективу», никаких объектов на окраине без спроса. Недвижимость — это защита от рубля: даже если валюта улетит, квадратные метры останутся квадратными метрами.

Еще смотрю сделки с землей, но очень осторожно и только в Московской области. В идеале, чтобы были участки "заброшенные или в плохом состоянии". Чтобы их можно было купить, поделить и улучшить.

2. Валюта. Остаток держу в долларах и распределяю по краткосрочным инструментам. Иногда даю в долг в формате займов. Что-то вкладываю в стратегию байков в Тайланде под 22% годовых.

В августе я купил объект: купил коммерческое помещение в Тюмени, которое подходит под оба критерия — ликвидное и с готовым арендным потоком.

Расскажу про него в следующем посте: локация, цифры, почему выбрал именно его, и почему объект уже приносит доход, но я всё равно вижу как минимум три способа увеличить доходность в 2-2,5 раза.

А пока хочу спросить: как вы сейчас распределяете свободный капитал? Держите в рублях, уходите в валюту или тоже смотрите на недвижимость?

💬 Мой канал в Max подписывайтесь

Сегодня вылетаю на Пхукет. Лечу примерно на пол года с целью зимовки 🌴

Удалось поймать момент, когда все проекты и задачи в Москве завершены. Остается только какое-то количество сделок где я сам инвестор или представляю интересы инвесторов, но это можно курировать удаленно. Грех таким не воспользоваться.

Что хочу от этих шести месяцев: перестроить работу так, чтобы она была полностью в онлайне. Хорошо питаться, ходить в зал, сбавить обороты и пожить в спокойном ритме, где работы чуть меньше, а жизни — чуть больше. Такая осознанная перезагрузка.

Жить буду на Пхукете и буду рад новым знакомствам. Если вы там же или заглянете ближе к новому году — пишите.

P.S. Следующий пост будет про новый объект, который купил в августе. Что ключевое хотите узнать?

💬 Мой канал в Max подписывайтесь

Мои итоги за август 2026.
Уже три года подряд каждый месяц подвожу итоги своих инвестиций в рубрике "Публичный портфель". Предыдущий отчет за июль доступен по ссылке.

Инвестиции за месяц:
• Выкупил новый объект коммерческой недвижимости в городе Тюмень. Расскажу о нем чуть позже. При покупке объект уже приносил 14% годовых, но я знаю как попробовать "выжать" доходность больше.
• Дал в долг сумму в размере 45к$ под 3% в месяц. Это рискованная сделка, но возможность имеется. Иначе валюта лежит без дела, что тоже не очень хорошо.
• В процессе продажи доли и техники в компании по байкам. Ожидаю зафиксировать доходность на уровне 22% годовых в валюте.

Общие планы:
• Закончил основные проекты в Москве. Осталось только пара сделок, которые я просто контролирую с точки зрения статусов. Поэтому улетаю на Пхукет на пол года.
• Хочу выделить время на более глубокое изучении ИИ-автоматизаций и создания контента. Возможно удаленно поведу мастермайнд группы по инвестициям или консультации.

Ссылка на обновленный портфель: https://creative-khapse-f00ab0.netlify.app/

💬 Мой канал в Max подписывайтесь

Новый проект, который я держал в секрете. С доходностью выше 30% годовых 😮

С начала года я летал по городам, анализировал локации и объекты под покупку в стратегии self storage — в простонародье кладовки. И в процессе наткнулся на любопытную аномалию.

Есть люди, кто покупают морские контейнеры, нарезают на маленькие боксы (кладовки) и сдают это в аренду. Причем ставки аренды порой равны кладовым в подвалах и цоколях. То есть люди платят почти как за отапливаемый склад — а внутри обычный контейнер на парковке. Меня это зацепило.

Недолго думая, решили с партнером протестировать формат. Купили морской контейнер на 40 футов, арендовали место на парковке и начали делить его на 17 ячеек. Тогда я ещё не знал, чем обернётся такая мелкая нарезка.

Дальше начались сюрпризы — как всегда, там, где их не ждёшь.

Первое: сварочные работы вышли дороже самого контейнера. Партнер долго перебирал сварщиков и торговался, пока не нашёл ребят с адекватной суммой.

Второе: металл для наполнения тоже оказался совсем не дешёвым. Даже найдя его на 30% ниже рынка, мы смотрели как вылетаем из сметы.

И вот это, пожалуй, главный урок для новичка в любой стратегии: реальная стоимость проекта почти всегда кратно выше той, что прикидываешь на старте. Красиво выглядит только на бумаге.

Проект отработал уже 3 месяца — и теперь можно посчитать всё честно: сколько реально стоил запуск, что приносит в деньгах и стоила ли овчинка выделки.

Как вы думаете, какая математика получилась по итогу? Сколько вложено, какая загрузка и сколько лет окупаемости?

💬 Мой канал в Max подписывайтесь

На прошлой неделе проехал через весь Алтай 😍

Уже второй год подряд собираю близких друзей, знакомых и партнеров в путешествие по одному из самых красивых регионов России.

Делаю это в формате автопутешествия на джипах. Семь дней, 20 человек, классные отели, много активностей, общения, вкусной местной еды и элемент преодоления. Делаем сложное воcхождение на высоту 2900 метров. В этот раз получилось снять очень много контента, так что чуть позже выйдет отдельный ролик на YouTube. А пока я монтирую ролик, вопрос к вам.

Какой пост вы хотели бы увидеть следующим?
• Вариант 1. Мои дефолты случились за 2 года
• Вариант 2. Как я купил морской контейнер и сделал из него арендный бизнес (свежий кейс)
• Вариант 3. Что я сейчас делаю с деньгами
• Вариант 4. Что-то что интересно именно вам.

Голосуйте в комментах ⤵️

💬 Мой канал в Max подписывайтесь