Управление недвижимостью: ключевые аспекты доходности и тренды рынка

Кто действительно влияет на доходность вашего объекта недвижимости? Стабильный доход и сохранение стоимости актива требуют слаженной работы системы управления по трём направлениям.
Эксперты — Наталья Афанасова (директор, руководитель отдела управления недвижимостью CORE.XP) и Михаил Сафонов (NF PM) — в колонке CRE подробно разбирают основы управления недвижимостью.

Три ключевых направления управления
⏺️Эксплуатация (Facility Management, FM) — комплексное техническое и сервисное обслуживание. Отличается низкой маржинальностью при высокой степени ответственности.
⏺️Управление недвижимостью (Property Management, PM) — обеспечение доходности объекта: маркетинговая стратегия, мероприятия, контроль дебиторской задолженности, привлечение арендаторов, продление договоров, урегулирование споров. Вознаграждение стабильно, годовой бонус напрямую зависит от результатов работы.
⏺️Управление активами (Asset Management) — работа со стоимостью объекта и интересами инвесторов. Принятие решений о стратегии владения объектов, продаже, реконструкции или изменении концепции для повышения капитализации.
❗️Важно: все три направления должны функционировать в единой системе. Нарушение баланса снижает эффективность: экономия на эксплуатации FM может привести к с снижению лояльности арендаторов и сводит на нет усилия PM, а некачественный подбор арендаторов снижает стоимость актива, ограничивая возможности Asset Management.

Какова специфика рынка управления в России? Недостаточное развитие внешнего управления: большое количество собственников создают собственные управляющие компании, полагая, что это дешевле и надёжнее. На практике это может приводить к дефициту профессионализма и формальному подходу к управлению.
Региональные сложности: в регионах экономия на управлении нередко становится причиной снижения доходности объектов. Трансформация подходов собственников. Растёт число собственников, готовых оплачивать услуги УК не от текущего дохода, а от будущего роста стоимости актива. Такой подход меняет мотивацию и стратегию управления: вместо «сколько заработали — столько вам» — «давайте вместе увеличим стоимость объекта, и вы получите процент от прироста».
Наиболее сложные для управления объекты.

Торговые центры: доходность зависит от трафика и продаж арендаторов. Снижение посещаемости негативно влияет на всех участников.Объекты с множеством собственников: разнонаправленные интересы и юридические тонкости вызывают максимальную сложности при управлении. Многофункциональные комплексы: сочетание офисов, апартаментов, ритейла и тд порождает массу управленческих задач.

Способы повышения доходности действующего объекта:
• регулярный пересмотр концепции объекта с учётом актуальных трендов;
• фокус на выручке с квадратного метра (а не на проценте пустующих площадей): стабильность важнее максимальной ставки;
• активная работа с арендаторами;использование маркетинга и аналитики для быстрой реакции на изменения рынка.

Текущие тренды рынка
⏺️Высокий спрос на складскую недвижимость и офисы;
⏺️Торговая недвижимость остаётся сложной, но перспективной при грамотной стратегии;
⏺️Развитие новых форматов (например, «лайт индастриал») и рост числа проектов с участием частных инвесторов как альтернатива классическим инвестициям.

Что требуется отрасли от государства?
По мнению экспертов, ключевое условие развития — минимизация административного давления. Бизнесу необходимы:
⏺️стабильные налоговые условия;
⏺️информационная поддежка;
⏺️гибкость регулирования в кризисных ситуациях.

Перспективы развития
Управляющая компания всё чаще выполняет антикризисную функцию. Новая эра управления недвижимостью характеризуется:
• вовлечением управляющих компаний на этапе проектирования;
• доверием со стороны собственников;
• активным внедрением цифровых инструментов.

▶️ Хотите эффективно управлять вашим объектом?
🔥 Напишите нам в личные сообщения — поможем выстроить эффективную систему управления и повысить доходность вашего актива.

📱 Ссылка на наш канал в МАХ

#управлениенедвижимостьюCOREXP