中国大陆商业和工业用地使用权正陆续接近到期时间。随着未来20年越来越多商业地产面临续期问题，广州和上海率先出台具体规则，明确土地使用权如何延长、需要满足哪些条件以及续期费用如何计算。

据《南华早报》10月11日报道，未来20年，中国将有价值超过140亿美元的相关土地使用权陆续到期。长期以来，非住宅土地使用权到期后的续期条件和费用缺乏统一、明确的操作规则，给商业地产投资、融资和长期经营带来不确定性。

中国大陆《民法典》规定，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，但非住宅建设用地使用权的续期依照法律规定办理。商业和工业用地一般需要申请续期，并不享有住宅用地的自动续期安排。

广州今年5月12日公布《工商业用地使用权续期管理试点方案》，允许土地使用者在使用年限届满前一年申请续期。对于使用年限已经过半的项目，也允许提前申请。

根据广州的规定，符合条件的工商业用地原则上可以获得续期，但不符合规划要求、存在土地闲置或违约行为，以及因公共利益需要收回的土地，可能无法获得批准。

续期需要缴纳土地出让金，金额与地价、续期年限及项目经营表现有关。达到产业发展和投资要求的商业项目，可以按照规定标准的70%计算续期费用，一次续期最长20年。

上海7月31日出台《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，提出以续期为常态、不续期为例外的原则，并允许符合条件的企业提前申请。

上海的政策覆盖工业、商业、办公、旅游、娱乐以及其他多种非住宅用地。续期价格由各区根据项目表现和地价标准确定，原则上不得低于相应地块所在级别基准地价的70%。

国际房地产咨询公司仲量联行9月16日披露，广州国际轻纺城部分商业物业已获准提前延长土地使用权，成为广州首个获批的商业用地续期项目。

这批物业原本要到2043年才面临土地使用权到期问题。提前获得续期批准，有助于降低长期经营的不确定性，并为相关物业申请发行房地产投资信托基金创造条件。

仲量联行指出，过去商业地产的土地剩余年限越短，投资者往往要求更高的风险折价。续期规则逐步明确后，市场可以更准确地评估未来土地使用成本、经营期限及资产价值。