Парадокс российского рынка жилья последних лет — это не только стремительный рост цен, но и их почти тотальная оторванность от возможностей большинства семей. Если в мегаполисах стоимость квадратного метра новостройки вплотную приблизилась к трём средним месячным зарплатам по региону, то покупка минимально необходимой квартиры для семьи с двумя детьми превращается в марафон длиной в 15 лет накоплений. За этим стоит не только инфляция, подорожание стройматериалов и рост себестоимости проектов, но и куда более сложная архитектура спроса, подогреваемая государственными программами и инвестиционными стратегиями обеспеченных слоёв населения.

Корни нынешней недоступности жилья в России во многом совпадают с западными трендами последних лет. Запуск печатного станка в США и Европе в 2020–2021 годах привёл к избыточной денежной массе, которая, как всегда, быстро осела в активах, способных опережать инфляцию: акциях и недвижимости. Схожий, пусть и менее масштабный, процесс развернулся в России, где вместо раздачи «вертолётных денег» населению был сделан акцент на льготной ипотеке. Эта мера, задуманная как антикризисная поддержка, в реальности стала драйвером инвестиционного спроса: люди с капиталом начали массово скупать квартиры под низкие проценты, зачастую не для проживания, а как инструмент сохранения и приумножения средств.

В результате на рынке возник искусственный дефицит предложения: значительная доля новостроек оказалась в руках инвесторов, которые не спешили выходить в продажу, ожидая дальнейшего роста цен. Это подстегнуло спекулятивный компонент и сделало жильё недоступным для тех, кто действительно нуждается в собственных квадратных метрах. Массовая льготная ипотека, вопреки своей социальной риторике, лишь разогнала цены и снизила реальную доступность жилья для большинства россиян. За четыре года действия госпрограммы квартиры в Москве и других крупных городах выросли в цене практически вдвое.

Дополнительным фактором стала новая волна спроса со стороны семей участников СВО: государственные выплаты этим категориям населения создали ещё один мощный приток денег на рынок недвижимости, позволив застройщикам и инвесторам не снижать цены даже на фоне общего охлаждения спроса. В итоге, несмотря на рост ипотечных ставок и сокращение объёмов выдачи кредитов, цены на новостройки остаются на запредельных для среднего класса уровнях. Обычные покупатели вынуждены либо откладывать приобретение жилья на неопределённый срок, либо соглашаться на заведомо невыгодные условия.

В ближайшей перспективе рынок недвижимости в России балансирует между несколькими разнонаправленными тенденциями. С одной стороны, ужесточение условий по ипотеке и ограничение льготных программ уже начали охлаждать спрос: объёмы выдачи кредитов и количество сделок падают, особенно в сегменте новостроек. С другой стороны, застройщики сокращают запуск новых проектов, чтобы не допустить обвала цен, а накопленная инфляция и высокая себестоимость строительства продолжают поддерживать стоимость квадратного метра на высоком уровне.

После окончания СВО, здесь возможны два сценария. Если государство резко сократит расходы и выплаты, а спрос со стороны семей участников СВО уйдёт с рынка, цены могут упасть, особенно в регионах с низким экономическим потенциалом и на перегретом рынке первичной недвижимости. Однако даже в этом случае ожидать возвращения к докризисным уровням не стоит: девальвация рубля, инфляция и структурный дефицит предложения будут удерживать цены от серьёзного падения.

Любые меры поддержки — будь то льготная ипотека или социальные выплаты — без одновременного увеличения объёмов строительства и реального роста доходов населения лишь усугубляют дисбаланс между спросом и предложением. Жильё остаётся инвестиционным активом для состоятельных и недостижимой мечтой для большинства, российский рынок будет продолжать двигаться по спирали: всплески спроса, ценовые пузыри, охлаждение и новая волна роста на фоне очередных государственных инициатив.

БОЛЬШОЙ ТРАНСФЕР | Подписаться