В рубрике выходного дня снова #задачадляагента
Задача № 7

Вы агент, работаете с Алексеем, 44 года, владелец небольшого бизнеса. Покупает двушку в ЖК «Меридиан» как инвестицию — сдавать в аренду. Бюджет 7,2 млн, ипотека не нужна, платит наличными. Клиент опытный, цифры считает хорошо, эмоций ноль — только математика.

Два месяца назад вы помогли ему купить однушку в соседнем ЖК — всё прошло гладко, клиент доволен. Теперь он снова пришёл к вам.

На этой неделе подобрали подходящий вариант, Алексей одобрил, договорились выходить на сделку в пятницу. В среду вечером он присылает вам таблицу — сам просчитал доходность:

«Смотри. Я посчитал арендный доход по рынку, вычел коммуналку, налог, амортизацию. Получается 4,8% годовых. Это ниже депозита. Объясни мне — зачем я вообще покупаю эту квартиру?»

Вы смотрите его таблицу — она корректная. Цифры честные, логика верная. Доходность действительно 4,8% годовых против 8% по депозиту прямо сейчас.

Но вы также знаете: этот ЖК сдаётся через 9 месяцев, аналогичные квартиры в готовых домах района уже стоят на 18–22% дороже, чем на котловане. Алексей в своей таблице учёл только арендный доход — прирост стоимости актива он не считал.

Пятница через два дня. Алексей ждёт ответа.

Что делаете?

Вариант А♠️. Объясняете, что он не учёл рост стоимости актива — добавляете цифры в его модель и показываете полную доходность с учётом прироста цены.

Вариант Б♥️. Соглашаетесь с его логикой — если депозит выгоднее, значит выгоднее. Предлагаете отложить сделку и поискать объект с лучшей арендной доходностью.

Вариант В♣️. Просите Алексея о звонке, не торопясь разбираете таблицу вместе — задаёте вопрос: «Ты считал только аренду или смотрел, что происходит с ценой актива от котлована до сдачи в этом районе?» — и даёте ему самому прийти к выводу, а не просто принять вашу цифру.

Вариант Г♦️. Отвечаете развёрнуто в переписке — присылаете данные по росту цен в районе, сравнение с депозитом с учётом инфляции, аргументы про диверсификацию активов.