Минэкономразвития совместно с Минстроем, Росреестром, Российским союзом туриндустрии и банками подготовили концепцию, по которой гостиничные номера можно будет покупать по договору долевого участия — с эскроу-счетами, как квартиры в новостройках.
Формально это должно повысить защиту инвесторов. Но главный вопрос — доходность.
Покупка апартаментов и гостиничных номеров с передачей их в управление оператору — уже распространённая стратегия. Инвестор получает пассивный доход от аренды, не занимаясь заселением и обслуживанием. Комментирует эксперт по продаже курортной недвижимости Мурад Султанов:
Процент, который инвесторы дают управляющей компании, абсолютно разный, сильно зависит от компании. Как правило, если мы учитываем вообще все расходы, а не скрытые какие-то моменты, когда вам говорят, допустим, управляющая компания забирает 35%, а потом набегают какие-то коммунальные платежи, ремонты и так далее. В целом это где-то 45–55%, если мы говорим полностью под ключ. Плюс вам нужно оформлять индивидуального предпринимателя и платить налог на доход. С точки зрения доходности в целом, они очень разные и сильно зависят от точки входа, когда вы покупаете проект, на какой стадии, где он находится. Но, как правило, если мы говорим про пассивный доход от сдачи, то это где-то 8–10% годовых в рублях. Плюс есть ещё рост стоимости капитализации. Она зависит от точки входа. Как правило, это 15–20% на сегодняшний день.
При этом эксперты предупреждают: это инвестиция в операционный бизнес, а не просто покупка недвижимости. Говорит Артём Пашкевич — директор по операционной деятельности и развитию холдинга Alias Group:
Доходность напрямую зависит от двух ключевых показателей — это загрузка и ADR, средняя стоимость номера. Если загрузка высокая, например 65–70%, и при этом оператор удерживает хороший средний тариф, экономика будет, безусловно, устойчивой. Но если загрузка падает, особенно в низкий сезон, то доходность резко снижается, а иногда может уходить практически к нулю. Поэтому здесь критично важно профессиональное управление, ревенью-менеджмент и сильный бренд, который обеспечит стабильный поток гостей.
Ещё одно изменение — номер будет чётко определён как гостиничное, а не жилое помещение. Постоянно проживать в нём будет нельзя, говорит Никита Филиппов — основатель МГКА «Бюро адвокатов „Де-юре“», член экспертного совета при комитете Госдумы по строительству и ЖКХ:
У нас последние два десятилетия апартаменты представляли собой квазижильё. Данные изменения идут в одном ряду с иными новеллами регулирования, введением жёсткого регулирования использования апартаментов. Сейчас невозможно их сдавать в частный найм. Это можно будет делать только через операторов гостиничного бизнеса, потому что они приравнены к средствам размещения, по сути, к гостиницам.
Эксперты напоминают и о рисках — от сезонности до форс-мажоров, которые могут резко снизить туристический поток и доход инвесторов.
Автор: Наталия Шашина