Данил Бекиров / Девелопмент, лайт индастриал, Re-новация

🤩 Каналы о недвижимости — в одной папке. Розыгрыш — вместе с ней 🤩

Следишь за рынком, выбираешь квартиру или работаешь с недвижимостью 🤩
Мы собрали каналы, в которых есть что почитать: от обзоров новостроек и архитектуры до разбора сделок и советов покупателям.

🤩 Открывай GreenПапку, знакомься с авторами и выбирай, что читать.

🤩А вместе с этим выпуском проходит розыгрыш для подписчиков. Как принять участие — смотри во вкладке «Конкурс» внутри приложения.

🤩ЗАБРАТЬ ПАПКУ И ПОСМОТРЕТЬ РОЗЫГРЫШ 🤩

🤩 Организатор: Green.Папка

Промокод на скидку 25%: БЕКИРОВ

ИНВЕСТ-НЕТВОРКИНГ

Мы часто знакомимся через несколько фактов: имя, сфера, должность, бизнес.

Но за этим могут скрываться десятки проектов, неожиданные взлёты и провалы, удачные инвестиции, сильные связи и истории, о которых невозможно догадаться из профиля.

А что, если узнать человека немного глубже?
На встрече будем знакомиться не по визиткам, а через истории, неожиданные факты и точки пересечения.

Поговорим не только об инвестициях и бизнесе — ведь самый полезный контакт иногда начинается с совершенно другого разговора.

Что вас ждёт:
— новые знакомства;
— неожиданные точки пересечения;
— предприниматели, инвесторы и люди из разных сфер;
— деловые контакты и новые возможности.

Ведущие: Евгений Лебедев и Елена Наместникова

🗓 14 октября, среда 19:00
📍 Санкт-Петербург, Измайловский проспект, д. 2, Тренинг-центр «Измайловский»

Приходите не просто знакомиться. Приходите узнавать людей.

🎟️ Купить билеты можно по ссылке

🔷 Казань на один день

Сегодня день в Казани - проехал сразу несколько объектов: бизнес-центр вблизи центра под реновацию, участок в городе под жилой дом 10 000 м2 и земельные участки в пригороде под малоэтажное строительство и коммерцию.

Интересно, что в регионах в отличие от Питера еще есть место и Re-девелопменту в центре, и fee-девелопменту.

А самое удивительное для меня стало то, что при ценах продаж кратно ниже Питера - ставки аренды в коммерции такие же, а местами и выше.

Я еще в 21-22 году писал о развитии регионов и возможности реализовывать интересные- маржинальные проекты. И уже несколько лет вижу, как это реализуется а практике, пока кто-то годами пытается выйти на рынок Питера в поиске пятна с летающей экономикой.

Буду рассказывать о проектах здесь.
Ставьте 🔥, если интересно)

#ДанилБекиров_Бизнес

🔷 Немного имперского стиля вам в пятницу на вечер

Питер, конечно, потрясающе красив ! Особенно это чувствуется после долгой разлуки.

#ДанилБекиров_личное

🔷 Один и тот же объект.
Один и тот же арендный поток.
Только у вас — 9–10 лет окупаемости, а не 6–7.

Разница — это чужая прибыль, которую вы оплачиваете вместе со стенами.

Вы покупаете не только:

— землю;
— стены;
— коммуникации;
— арендатора.

Вы покупаете ещё и чужую прибыль.

Недавно разбирали проект с инвестором. Бюджет — порядка 100–150 млн ₽. На столе был объект около 750 м².

Но как только досчитали экономику до конца — участок, арендатора, формат — стало ясно: это не тот актив. Поэтому подняли планку до 1200–1500 м² и получили уже совершенно другой актив — и по устойчивости, и по маржинальности. Вот ради чего расчёт делается до вложения денег, а не после.

Теперь к разнице между построить и купить.

Условно собственный объект может давать окупаемость около 6–7 лет. А аналогичный объект, который вы купите уже готовым у другого собственника, — 9–10 лет.
Откуда берутся эти лишние 2–3 года? Из цены входа.

В готовом объекте вы оплачиваете: чужую землю + чужую стройку + чужое время + чужую работу + чужую прибыль.

Наценка к стоимости создания объекта — десятки процентов. И вы платите её не один раз при покупке — вы платите её все 9–10 лет, пока объект её отбивает. Никакое героическое управление это не отыграет.

Арендная ставка плюс-минус определяется рынком.
Поэтому одна из главных формул в девелопменте очень простая: доходность создаётся на входе.

Вопрос не в том, сможете ли вы купить недвижимость. Вопрос в том, по какой цене вы входите в будущий денежный поток.

Завтра покажу, какие несколько решений нужно принять ещё до того, как вообще обсуждать стройку.

#ДанилБекиров_Бизнес

🔷 Инвесторы постоянно приходят с вопросом:
«Сколько будет стоить построить объект?»

Но это далеко не первый вопрос, который нужно задавать.
Потому что потерять деньги можно ещё задолго до первой сваи или даже до проекта.
Можно купить хороший участок — не под тот формат.
Можно построить качественный объект — в слабой локации.
Можно найти арендатора — но получить экономику, которая будет возвращать вложения 10–12 лет.
Можно ошибиться буквально в одном исходном решении — и следующие несколько лет исправлять его деньгами.
По результатам последнего опроса я увидел интересную вещь.

Людей волнует не сама стройка.
30% хотят понимать, как проверить проект до вложения денег.
30% — как запустить его без своей девелоперской команды.
30% — где привлечь финансирование.
И половина участников вообще выбрала вариант:
создать собственный коммерческий объект с окупаемостью 5–6 лет под контролем профессиональной команды.
То есть запрос уже не «куда вложить деньги».

Запрос другой:
как создать собственный актив и при этом не купить себе очень дорогую проблему.
Вот это уже профессиональный вопрос.

И здесь порядок всегда один:
формат → локация → арендатор → инвестиции → экономика → риски.
А уже потом — стройка и возврат инвестиций.

В следующих постах покажу, почему иногда собственный объект оказывается гораздо выгоднее готового и где именно появляется эта разница.

🔥 - Если интересно разобрать эту механику на цифрах

#ДанилБекиров_Бизнес