Антон Басин Отельер

Коллеги, после серии постов об ограничениях на земельных участках, часть 1 и часть 2, изменения в Водном кодексе вызвали у многих девелоперов повышенную настороженность.

Но оснований переживать тут нет, с командой разобрали изменения и поясняем, что именно меняется для проектов, расположенных в зонах затопления и подтопления.

❗️❗️❗️❗️❗️
Согласно внесённым изменениям, в границах установленных зон затопления и подтопления запрещено строительство объектов капитального строительства, за исключением объектов инженерной защиты, до прекращения или изменения действия ограничений в ЕГРН.

Если территория обеспечена инженерной защитой в установленном порядке, это может стать основанием для прекращения существования зоны или корректировки её границ. То есть строительство не становится невозможным, но меняется порядок подготовки участка к освоению.

Теперь последовательность действий выглядит так:
▪️Выявить зоны затопления и подтопления, установленные в ЕГРН, а также проверить планируемые зоны;
▪️Реализовать мероприятия по инженерной защите территории.
▪️Оформить изменение/прекращение зоны по регламенту.
▪️Внести данные в ЕГРН.
▪️Подтвердить возможность строительства.

Важно: инженерная защита территории и объектов от негативного воздействия вод в границах предоставленных земельных участков осуществляется правообладателями земельных участков, юридическими и физическими лицами.

❗️С 1 января 2027 года вступает в силу пункт 21.1 статьи 24 Водного кодекса РФ. Он закрепляет полномочия федеральных органов власти по утверждению методики определения вреда от негативного воздействия вод, а также по оценке эффективности мероприятий по его предотвращению и ликвидации последствий.

При этом необходимо учитывать разъяснения Минстроя России от 2 сентября 2026 года. В границах зон с особыми условиями использования территории допускается:
- новое строительство и реконструкция ОКС на основании разрешения на строительство, выданного до 06.08.2026 или при начале строительства до дня установления зоны в ЕГРН (для объектов не требующих разрешение на строительство)
- использовать существующие ОКСы согласно их ВРИ

📌Если коротко, раньше строительство в зонах затопления и подтопления было возможно при условии, что инженерная защита предусмотрена проектом. Эти мероприятия можно было выполнять параллельно с основным строительством. Теперь логика другая. Освоение участка, включая расчистку, осушение, вертикальную планировку и строительство объектов капитального строительства, нельзя начинать до прекращения существования зоны или изменения её границ в ЕГРН. То есть инженерная защита становится отдельным нулевым этапом проекта.

🧖Друзья, в зале № 3 уже началась сессия «Бани в составе отелей».

Ждём всех, приходите!

Зал № 3
с 14:00 до 18:30

📌Программа:
14:00–15:00 — Антон Басин. «Рынок банных комплексов и термоблоков в загородных отелях: спрос, продукт и экономика»

15:15–16:00 — Валентина Седова. «Банный комплекс в мастер-плане загородного отеля: размещение, логистика и проектные решения»

16:15–17:15 — Практическая дискуссия: «Как работают банные комплексы в структуре загородного отеля»

17:30–18:30 — Практическая дискуссия: «Как работают банные комплексы в структуре загородного отеля»

Ждем)🔥

Завтра выступаю на Всероссийском земельном форуме в Красноярске с темой: как упаковать участок и продать его дороже.

Хочу поделиться с вами ключевой мыслью с выступления:

Участок сам по себе редко стоит дороже только потому, что у него красивая природа, большая площадь или интересная задумка продавца. Инвестор покупает участок, когда видит понятный сценарий: что здесь можно реализовать, сколько это потребует денег, какие риски уже сняты и когда инвестиции вернутся.

🔸 Именно поэтому упаковка участка способна повысить его стоимость.
Что такое упаковка участка? Это не только рендеры, прежде всего это система доказательств, которая связывает землю, будущий продукт и его экономику.

Сначала нужно определить, кто покупатель и зачем ему этот актив.

Как правило, есть три сценария:
◾️ Покупатель видит участок ниже рынка и хочет заработать на разнице в цене.
◾️Инвестор ищет готовый проект, куда можно войти с капиталом.
◾️Девелопер ищет площадку под собственную реализацию.

Для первых двух сценариев важна полноценная продуктовая упаковка: гостиничная концепция, подтверждённая экономика, план реализации, понимание рисков и условий сделки. Третьему покупателю не нужна чужая идея отеля как готовый ответ. Но ему критически важно доказать реализуемость участка: назначение земли, допустимое пятно застройки, доступные мощности, подъезд, ограничения, сроки и стоимость подключений.

Главная ошибка продавца, пытаться продать всем одно и то же. Упаковка всегда строится под конкретную цель сделки и тип покупателя.

Что формирует ценность актива
• Понятное право собственности, отсутствие неучтённых обременений, сервитутов и споров.
• Подтверждённый земельный статус: категория, ВРИ, ПЗЗ, ГПЗУ, допустимые виды использования.
• Реальное, а не кадастровое пятно застройки с учётом ЗОУИТ, водоохранных зон, санитарных ограничений, рельефа, отступов и доступа.
• Подтверждённые инженерные решения: точки подключения, доступная мощность, ТУ или письма ресурсоснабжающих организаций, стоимость и сроки.
• Понятная транспортная схема: как добраться до участка, где организуется подъезд, требуется ли согласование съездов и строительство дороги.
• Анализ локации: откуда придёт гость, за чем он приедет, с кем проект будет конкурировать.
• Продукт, который отвечает на реальный незакрытый спрос, а не на личные представления собственника о «красивом отеле».
• Финансовая модель с реалистичными доходами, расходами, CAPEX, сроком окупаемости и стресс-сценариями.
• Конкретный инвестиционный оффер: что именно покупает инвестор, сколько вкладывает, на каких условиях и какой результат получает.

▶️▶️▶️▶️На выступлении я как раз рассказал, что должно входить в упаковку, и разобрал это на примерах наших кейсов. Кому актуально, пишите в комментариях, мой ассистент вышлет презентацию с выступления.

Главное понимать: инвестор покупает не мечты. Сегодня все верят цифрам, документам и обоснованиям.

Если у вас есть участок, отель, санаторий или база отдыха и вы хотите упаковать проект, основанный не только на желании собственника, а на анализе рынка, финансовой модели, мастер-плане и потенциале локации, мы можем в этом помочь. Не обязательно сразу заказывать большую концепцию. Начинать нужно с диагностики: определить цель, увидеть фатальные риски, подтвердить потенциал и понять, какой объём работ действительно нужен.

🔸Коллеги, напоминаю: уже 21–22 сентября в Москве и онлайн пройдет Форум АЗО по маркетингу и продажам.

Что сегодня может быть важнее для загородного и курортного отеля, чем маркетинг и продажи? Сезон заканчивается, конкуренция растет, спрос становится более требовательным. Значит, нужно не ждать следующего лета, а уже сейчас усиливать продукт, каналы продаж, работу с гостем и экономику проекта.

В программе реальные кейсы, честные цифры, более 20 экспертов и сильное профессиональное окружение.Чтобы сомнений у вас совсем не осталось, используйте мой промокод **BASIN30**. Он даст приятную скидку на участие.

РЕГИСТРАЦИЯ ЗДЕСЬ

💡Где: Cosmos Selection 5*
Аэропорт Шереметьево

Красивый участок у воды, панорамные виды и рельеф — сильные аргументы для инвестора. Но за ними часто скрываются ограничения, которые влияют на концепцию, бюджет и возможность строительства.

⚡️Разбираем, что важно проверить до покупки участка: береговую полосу и водоохранные зоны, реальные перепады высот, погоду, инсоляцию, ветер и постоянный шум.

На примерах наших кейсов показываем, как учитывать эти факторы в проектировании: не бороться с особенностями участка, а превращать их в работающие решения.

❗️Следующие шаги: транспортная доступность, планы развития территории, ООПТ и недра разберём в следующем посте. Не пропустите.

Хотите, чтобы банный или SPA-комплекс приносил прибыль, а не стал дорогой игрушкой?

На Форуме Мир Бани разберём, как подойти к проекту системно, от концепции и строительства до управления и команды.

👉🏻Подробнее здесь

Участок может выглядеть идеальным, но это только пока вы не наложили на него все ограничения🥲

❗️Водоохранные зоны, ЛЭП, сервитуты, охранные зоны объектов культурного наследия, недра, границы лесного фонда, будущие дороги, рельеф, ветер и шум — каждый из этих факторов способен сократить пятно застройки, изменить концепцию или полностью остановить проект.

В карточках показываем, какие ограничения бывают, как с ними можно работать и как исследовать участок до его покупки.

🎁Если информация была полезной и вы хотите получить гайд по комплексному анализу земельного участка, напишите в комментариях слово «ДОКУМЕНТ». Мы вышлем подробный материал, в котором собраны ключевые ограничения, риски и факторы, которые важно проверить до покупки земли и начала проектирования.