Генплан Уфы: бумажная декорация для градостроительного хаоса или хвост виляет собакой

Общественные обсуждения нового Генплана Уфы проходят в режиме летаргического сна. Тишина в залах и равнодушие в соцсетях — не признак согласия.
Это диагноз. Горожане поняли: главный градостроительный документ превратился в декоративную ширму, за которой творится строительный произвол.

Главная задача Генплана — жесткое зонирование. Он должен четко говорить: здесь — парк, здесь — завод, а здесь — пять этажей и не метром больше. Под это количество жителей рассчитываются школы, поликлиники и нагрузка на трубы.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) обязаны ему подчиняться. Любое отклонение (то есть, условный вид разрешенного использования — ВРИ) требует
сложной процедуры, общественных обсуждений и личного разрешения мэра. Но в Уфе эта логика была сломана и ПЗЗ превратились в «черный ход» для застройщиков.

В 2019 году ныне покойный мэр Уфы Ульфат Мустафин, услышав протесты жителей и увидев нарушения нормативов, воспользовался своим правом на запрет строить высотки за парком Гафури. Причина была честной и простой - отсутствие
школ и детсадов. Но честность и бесстрашие У. Мустафина не передалось последующим руководителям нашего города. Поэтому, хоть и не прибавилось за парком Гафури новых соцобъектов, «человейники» на этом пятачке всё-таки выросли. То, что раньше было волевым решением в интересах людей, сегодня стало
технической задачей в интересах застройщиков.

ПЗЗ Уфы, принятые в 2022 году, превратились в «черную калитку» для застройщиков. В них была «вшита» норма, позволяющая через проекты планировки и межевания территории (ППиМТ) превращать «условный» ВРИ в «основной».
Схема проста до цинизма – заинтересованное (аффилированное) лицо готовит ППиМТ, указывая там нужный условный ВРИ как основной — и вуаля: на месте, где по Генплану должна быть пятиэтажка или сквер, вырастает 25-этажный гетто-монстр.
Не нужны никакие общественные обсуждения, не нужно разрешение мэра. Прямой запрет Генплана обходился через этот локальный документ – ППиМТ. Если, согласно официальному сайту мэрии Уфы, в 2021 году было утверждено (или внесено изменений в) 11 ППиМТ, то в 2022 году – уже 41, в 2023 – 54, в 2024 – 31, 2025 - 23.
Пока Генплан рисует нам город-сад с выверенным балансом, в реальности мы получаем «гетто». Высотки втыкали в сложившиеся кварталы, «подсаживая» их на старые, изношенные системы водоснабжения и канализации. Вместо дворов и
скверов — асфальтовые поля, вместо школ — переполненные классы в соседних районах.

Лишь в конце 2025 года прокуратура Уфы выявила этот коррупциогенный фактор и по ее требованию эту незаконную «норму» убрали из ПЗЗ, но только из одной статьи. Однако клоны этой «нормы» остались еще в 20 местах ПЗЗ и пока
неравнодушные законопослушные горожане ведут борьбу за их устранение.
В ПЗЗ спрятаны и другие «изюминки», которые обнуляют все красивые обещания власти. Это классический трюк с мелким шрифтом в договоре с банком: норма вроде есть, но оговорка «если иное не предусмотрено...» превращает её в пыль.
Напомним, что в иерархии документов ПЗЗ стоят выше любых проектов планировки. ПЗЗ — это закон, ППиМТ — это документ уровнем ниже, который зачастую рисует сам застройщик под свой конкретный интерес. Но в Уфе всё перевернули с ног на голову и в итоге получается абсурд.

В частности, в ПЗЗ четко прописаны «предельные параметры». Это значит, что у каждой территориальной зоны есть свой потолок: по площади участка, проценту застройки, этажности. Казалось бы, порядок? Но нет. Во многих местах стоит коварная ссылка на документы нижестоящего уровня — ППиМТ.

Например, в ПЗЗ написано: жилые дома не могут быть выше 25 этажей (таблица 4.5, статья 22). Но рядом притаилась сноска. Она гласит: 25 этажей — это предел, ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ случаев, когда в документации ППиМТ написано иное.